最新深圳楼市政策拐点出现！2021深圳房价要降？

放在范围内，不断加码的调控，以及严控“房抵贷违规入市”，给火热的楼市浇下了一盆冷水。但是，与以往的调控不同的是，一城一策、因城施策的调控举措，并没有让楼市同步戛然而止。

目前，政策拐点已经出现，但市场拐点并未出现，买方情绪并未消退，乐观声音依然活跃，在一些地区，开发商大幅提价，项目抢购等现象仍然突出，购房恐慌现象依然存在。

、强化银行监管红线。

由于银行信贷政策的调整，深圳购房者小王的贷款计划被打乱。据悉，他去年12月中旬签署了深圳宝安区一套房产的认购书，但至今仍未见到银行同意批贷的结果，期间还被个人贷款经理要求提交近三个月首付款来源的大笔资金证明，“即使是父母等直系亲属转账，半年前就已持有可直接认定；若断续存钱，也需核实为合理收入所得。”

除流水、首付款有瑕疵会导致不能批贷外，如果购房者还有消费贷、经营贷、信用卡分期等未结清，基本上就意味着不可能批贷买房。

自去年以来，购房者们明显感觉到从银行贷款变得越来越严格。开发商也一样严格，对购房者的资质进行审查。以“打新”小李为例，“注册不倒查，倒查在上传资料的路上”。

例如，每月收入与流水、个税相符；短期内有大笔资金转入账户，必然要说明资金的具体来源；首付来源如果要找担保，必须是父母等直系亲属，还必须提供父母双方的身份证、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、信用报告，前三份证明了担保人与购房人的关系，后三份证明了担保人的还款能力，缺一不可。已连续提交三次资料审核均以失败告终的刘小东以自己数次尝试作为例证，严格的资料审核是深圳以往打新盘所无法比拟的，这超出了许多人的预期。根据深圳银保监局提供的数据，到2020年，部署深圳各商业银行开展154,000起、1771.73亿元的经营贷业务大检查，选择6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率接近50%。对发现的问题，要求银行立查立改，提前收回涉嫌违规贷款21笔，金额5180万元，叫停存在风险隐患的业务，查处违规机构4家，问责违规责任人14人，处罚金额575万元。被点名的有平安银行深圳分行、深圳农村商业银行光明支行。

在《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(下称《房地产集中管理新规》)出台后，接二连三地对贷款业务进行检查，“防止房地产信贷加杠杆”成为了各方的主要共识。

第二、各地核查结果纷纷出炉，市场各种看法也逐渐浮现出来。

这位自称与深圳一家民间信贷公司“有关系”的陈姓负责人对财经记者说，他所管理的经营贷客户最近有过调查，但他所管理的公司目前仍在私下接单，还在进行赎楼过桥、经营贷、消费贷等业务。"你当面来公司谈话，当然可以，只是我们要做得更隐蔽些，免得你被查。"

在关注了类似穿透式监管的信息后，陈姓人士坦言，自2020年4月以来，已有1772亿的经营贷款规模。其中，涉嫌违规的贷款所占比例不到0.5%，可以忽略不计。银行业既是裁判者又是运动员，一方面自我检查的动机不纯，另一方面查处的结果也不能令人信服。警告的意义大于实质，可以这样理解深圳目前的规定。

持有这种观点的人不在少数。”对于楼市影响力度，我认为仍需持续观察。由于深圳此次的查账工作和去年一样，雷声大雨点小，或者只是查账时的钱进了楼市，而没有对已经贷出去的钱进行进一步的查账，所以对市场的影响也是有限的，”专业人士直言。

这一现象的根源在于，房屋贷款的利率低于房屋贷款的利率，套利空间很大。特别是从2020年起，房贷利率全面与LPR挂钩，形成了一套“MLF利率-LPR-贷款实际利率”的传导机制，使得套利链条更加顺畅。

就深圳而言，5年以上住房按揭贷款利率为4.65%，而深圳主要银行的首套和二套房贷利率分别为30BP和60BP的LPR上浮，分别达到了4.95%和5.25%，远高于一般银行4.5%左右的住房按揭贷款利率。更特别的是，在去年二月底的疫情爆发期间，深圳市政府和各区政府都给予了中小企业贷款总额和贴息期限的支持。

以去年深圳地区贷款贴息率为例，原来年息4.75%的经营贷利率，经过市、区两次贴息后，其实际利率可以降到1.9%。这样的话，中小企业主或个体工商户将其已有的房产抵押给银行申请低利率经营贷款，倒手买房子，或者转手买一套房子，然后抵押给银行申请经营贷款，再用贷款买房子，基本上就可以轻松赚钱了。

回望2020全年深圳楼市：“715新政”前二手成交月均破万套，新政实施后，网红盘新热接踵而至。总体来看，跌宕起伏但表现平平，一二手住宅全年成交均较2019年上涨约20%。除供需失衡机制下，刚需客购买力较强外，与往年略有不同的是，这轮楼市的火爆，伴随着“众筹买房”、“代持炒房”等楼市投机炒作风潮愈演愈烈。在这个背后，没有杠杆买房是不行的。监管层所关注的房抵贷违规入市也不过是深圳楼市投机炒作的集中表现之一。

拥有经手多单经营贷买房的多名不愿具名银行人士坦言，让银行深入穿透全部涉房经营贷、消费贷、大额信用卡等违规资金，一语中的太不现实了。一是工作量过大，不经济；二是金融机构缺乏自力更生的动力，沉没成本极有可能大于既得利益。

”“银行终归要盈利，要发展，深圳涉房信贷相对小型企业贷款抵押物的厂房、机器设备等仍属于较优质资产，甚至是少数银行的‘压舱石’。再者，银行从头到脚都要扒出房改贷款的详细资料，银行形成不良贷款，房贷市场的失序局面不一定是各方能够承受和应对的后果。这是金融机构、购房者、中介等各方都要承认和面对的阶段性现实，也是各方都心知肚明的现实，他摊手反问。