知道有风险却偏爱虎山行，这也许是大多数选择小产权房的购房者的心理。张惠显得有些无奈：我只是为了先安家，更多的人为了赌拆迁投资。
知道有风险，却不断有人偏爱虎山行。
今年，深圳出台了严格的房地产市场调控政策，商品房投机入口被堵塞，市场热钱的焦点似乎又回到了熟悉而神秘的小产权房市场。现在，据说小产权房市场大幅上涨？证券时报记者对此进行了实地调查。
不按面积按套卖
漫步于深圳的一些街巷，一些房地产小广告随处可见，广告的主角就是各式各样的小产权房。而在高房价的深圳，也可以以每平方米一两万元的价格买到房子，听起来确实很诱人。
众所周知，在官方声明中，深圳没有小产权房，只有非法建筑。这是因为这些小产权房违反了合法建设申报流程，没有正式用地和建筑规划许可证，也没有建设施工许可证申报。甚至有些小产权房违规占用建筑红线，多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转型，但深圳是小产权房问题最突出的城市之一。
两年前，深圳离市区稍远的地方还有很多平均价格在1万元以下的小产权房，现在也不多了。观澜区一般的小产权房也上涨到每平方米12000元左右。陈乐在深圳平湖与几位朋友合作成立了中介公司，但该公司与其他中介有些不同:专门从事城中村小产权房和回迁指标房的买卖。
谈到小产权房，大家的印象一般都会停留在握手楼，居住体验不佳。然而，目前深圳的一些小产权房与普通商品房在外观上没有什么不同，高层带花园社区的小产权房比比皆是，很多小产权房重新包装，以精装修的方式出售。
在深圳五和地区，来看房的张惠(化名)，打算买套房。五和附近商社的平均价格在6万元以上，真的负担不起，现在更新也不容易，所以打算先买一个小的所有权房。她说:看到总价格似乎不高，但实际单价并不低，现在没想到小的所有权房间也不便宜。
跟随张惠来到五和村一栋正在改造的小产权房，发现来看房的人很多。销售人员介绍说，至于实际面积和建筑面积，销售人员表示，这里的房子不按面积计算，只按套算。记者发现，这些小产权房的户型一般，有的甚至变成了没有阳光的暗房。如果按照这个价格计算建筑面积的单价，几乎都超过了每平方米2万元。这里的价格本来就很高，所以去年和今年的价格差不多，但是余货不多。这里靠近地铁入口，位置不错，很多人来买。
至于如何证明销售关系？销售人员表示，他们可以选择全额付款或50%的首付款。如果选择50%的首付款，剩余的房价主要是申请消费贷款。此外，除了销售合同，还有律师见证和村委会物业公司盖章。然而，记者调查发现，大多数村委不会给相关的小产权房交易盖章或作证。此外，小产权房交易的违法性不会因律师见证而合法化。记者查询发现，深圳市司法局早在2009年就发布了一份文件，严禁律师为非法建筑销售提供见证服务。2016年。虽然只是针对非法建筑的小产权房，但由于不符合上市交易条件，如果交易本身无效，见证也无效。
知道有风险却偏爱虎山行，这也许是大多数选择小产权房的购房者的心理。
价格上涨的风险也很大。
张惠显得有些无奈：我只是为了先安家，更多的人为了赌拆迁投资。
记者发现，一些具有拆迁概念的小产权房价格上涨。市场公开信息显示，深圳宝安区沙井街区牡蛎镇以前小产权楼房价格上涨过大，沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴了房屋买卖的重大风险提示。
记者打电话给金蚝镇当地房地产中介，对方表示一些即将拆迁的小产权房价格明显上涨，均价甚至超过5万元。在官方二手房交易参考价格中，沙井几个小区的平均价格基本在每平方米4万到5.2万之间，与小产权单价相差不大。当地正规房地产中介表示，小产权房交易存在不能转让、一房多卖、业主反悔、不合作、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
事实上，类似的情况在深圳各个拟拆迁的城中村随处可见。在罗湖区田心村，记者还发现一些房地产中介出售小产权房，声称可以与开发商签订合同。旧房改造后，新房成功获得，要价飙升至每平方米6万元左右。
除小产权房外，一些中介还开始买卖回迁指标房。陈乐表示，回迁指标房虽然也是没有产权登记的小产权房，但已有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房屋在城市更新后获得确权，即可获得房产权证。陈乐说。依他看，除了价格优势外，不限购，交易过程中不占名额也是这类房屋的优势，但这类房屋需要一次性付款，一旦与开发商签订拆迁补偿协议，在回迁房屋交付前，基本无法在市场上再次交易。
与开发商直接签订合同后，除非中途开发商资金链断裂或项目未完成，购买其他小产权房的风险相对较小。然而，深圳的小产权房也存在投资风险，包括卖方债权人的查封和执行，以及无法转让所有权和卖方违约的情况。拆迁拍卖纠纷时有发生，因为大部分销售时没有任何权属证明，跨时间长，房价波动大，法律风险高，属于卖方违约高发的领域，建议谨慎对待。
小雨楼市知识杂谈2021-04-14 10:43:25
