进入第二季度，深圳楼市推盘的热情好像慢慢上来了。
上周，深圳住建局公布二季度计划入市的商品房情况，共计36个项目，比一季度的22个项目翻了六成。其中，也出现了不少挺有名气的盘，比如海德园、星河天地、金尊府等。
但要小编说，还是罗湖这个老大哥比较引人注目，二季度计划入市的盘只有两个，一个是一期才开盘没多久的缙山府新品，还有一个则是在翠园中学东晓校区学区范围内的翠园华府。
教育住房的威力，大家都心知肚明。今天，小编就打算去翠园华府看看，罗湖的教育住房究竟值多少！
翠园东晓，罗湖区中考均分十连冠？
学区住房指导价6-8万
一直以来，深圳关内的教育资源都比关外丰富。尤其是发展起来的罗湖，说是名校遍地也不为过。其中，深圳四大之一的深圳中学作为压轴，成为罗湖教育界的定海神针。
除了深中这所的1梯队学校，罗湖的翠园中学也是能挤进深圳“十大”的优质学校。
在集团化办学的趋势下，翠园也在罗湖有了不少分校。其中，开在布心片区的翠园中学东晓校区近年来成绩也相当。
图源网络
小编查阅了该学校近几年的中考成绩：
2020年，该校430分以上61人，考上四大的23人，考上八大的110人，考上十大的118人，普高率81.22%；
2019年，440分以上9人，430分以上45人，420分以上123人，400分以上300人，全校平均分390.48分；
2018年，四大生23人，八大生110人，十大生118人。
而且，从翠园东晓中学的公众号消息来看，2020届中考，翠园东晓中学完成了罗湖区中考均分十连冠，还获得了罗湖区中考状元和榜眼！而从考入四大、八大的人数来看，翠园东晓中学的成绩也相当不错。
图源：翠园东晓中学公众号
学校，向来是以成绩说话的地方。
常年稳居罗湖中考均分榜首的翠园东晓中学，自然而然地成了片区中家长们都趋之若鹜的优质学校。而从往年罗湖给学校划分的招生范围来看，翠园华府正好就在该校的学区范围之内。
买房就能让孩子读个好学校，拥有一个好的学习氛围。对于很多“望子成龙”的家长来说，简直是个一本万利的买卖。
可是深圳的威力大家也是见过的，带个好学校，涨到10万+已经不是什么稀奇的事情。可房价除了和学区挂钩，居住条件、环境、配套等，都是需要考虑进去的。
就说官方给的二手房指导价吧，同样在翠园华府学区范围内，松泉公寓指导价5.91万、鹿鸣园指导价6万、东晓花园指导价4.94万、宝丰苑指导价5.94万等。
当然，这些小区通常都是老旧小区，像松泉公寓已经是1988年的建筑物，至今楼龄已经有33年了。
松泉公寓 爱住家拍摄于2021.04.12
即便是1997年建造、楼龄约24年的鹿鸣园，放到现在来看，不管是外立面还是造型布局，也都出现岁月的痕迹了。
鹿鸣园 爱住家拍摄于2021.04.12
要说片区内相对房价比较“出彩”的，恐怕就是金迪名苑，二手房指导价在8万左右，楼龄也相对较新。
总的来说，如果从指导价出发，那么目前翠园东晓中学的教育住房均价在6-8万左右，与去年相比，这个价格能买性价比确实很高了。
小编也在链家大致查看了一下目前的放卖情况，除了松泉公寓放卖数量达到19套，其他小区基本都是个位数的房源数量。
图源：链家
换句话说，如果翠园华府入市的话，或许会是家长们入驻翠园东晓中学的机会！
只不过，生活不止诗和远方，还有眼前的苟且。作为住家，置业者还是会对居住有基本需求的，如果连基本需求都没办法满足，孩子怎么能安心读书呢？
3地铁+多mall环绕，
老罗湖的生活气息，值得多少钱？
项目周边的地铁线路是非常丰富的，包括了地铁3号线、5号线和7号线，站点更是有水贝站、田贝站、布心站、太安站4个。
小编踩盘时乘坐的是地铁3号线。据实测，从3号线水贝站走到项目，步行时间7、8，走得快一点或许只要5非常便捷，而且只需要直线步行，不绕弯路，是最省事省力的路线。
相比之下，另外两条线路的站点就不怎么占优势了，像泰安站，虽然直线距离只有700多米，但实际步行距离在1公里左右，耗时较久。
图源：百度地图
当然，项目周边丰富的地铁线路，令项目前往深圳的任何片区都很方便。遑论项目门前就是四通八达的布心路，不远处就能直接打到洪湖立交，不管是轨道交通还是自驾出行，都把“交通便捷”四个字贴在了脑门上。
值得高亮预警的是，项目布心路。
近到什么程度呢？
近到营销中心门口正对公交站，门外就是来来往往的车水马龙。
翠园华府营销中心门口 爱住家拍摄于2021.04.12
好在这栋距离马路最近的大楼属于办公、商业，住宅产品还在相对后方的位置，但不可否认的是，庞大的车流会带来一些噪音影响。
交通四通八达带来的好处显而易见，出门方便了，逛街、休闲其实也不用愁了。况且，项目周边还有丰富的配套。
翠园华府往东走几百米，就是赫赫有名的粤海城，拥有12万平商业。目前正在火热建设之中。
粤海城 爱住家拍摄于2021.04.12
项目往西看，则是罗湖水贝知名的珠宝中心，小编在这里看到了周六福等知名珠宝产业的总部，富贵奢华的气息扑面而来。
天桥上看IBC 爱住家拍摄于2021.04.12
可以说，项目周边能够明显感觉到老罗湖的生活气息，前有商业、地铁，后有学校、住宅，就连道路两旁的绿植都仿佛比其他片区的植物高大不少，炎炎夏日走在这里都不需打伞之类的硬防晒，随便往树荫下一躲，清净自然。
而项目距离公园也不远，北有围岭公园，南有洪湖公园，往西去还有红岭公园等。周边早上起来走路过去先醒醒神，醒完神爬爬山、看看水，乐得自在。
项目既在翠园东晓中学学区内，又有成熟的各项配套，小编不禁要问了，这到底值多少钱呢？
房价猜测众说纷纭，翠园华府299套房源会摇号吗？
房价是靠对比出来的。
前面小编已经列举了翠园东晓中学学区范围内部分小区的二手房指导价，基本都在6-8万。6万左右的是都是楼龄20年+的老旧小区，8万的则楼龄相对较新，而且距离学校更近些。
那翠园华府值多少呢？
网友们众说纷纭，有觉得8-9万的，毕竟有学位这个大杀器加持，也有觉得大概在7.5万的，周围二手房价差不多在这个范围之内，甚至还有网友觉得可能会破10万。
小编觉得，刨去项目本身的条件，很多时候是供求关系在影响价格。
根据二季度计划入市表里透露出来的消息，这一次翠园华府将推出299套房源。
小编查询了项目的基础消息，项目前身是东立片区城市更新项目，开发建设占地面积约10756.98㎡，建筑面积155509.78㎡，容积率约9.51。
其中，包含了2栋住宅，1栋办公、公寓，1栋保障房，住宅户数为295户，车位1050个。
也就是说，这一次项目基本是一次性推出所有产品，如果错过的话，不知道还要等多久才能再次等来新房上车翠园东晓中学的机会。在这样的情况下，不知道项目会迎来多少人关注和摇号呢？
图源网络
项目简介
项目位于东晓街道太白路与东盛路交汇处西南侧。前身是东立片区城市更新项目，开发建设占地面积约10756.98㎡，建筑面积155509.78㎡，容积率约9.51。其中，包含了2栋住宅，1栋办公、公寓，1栋保障房，住宅户数为295户，车位1050个。
交通上，项目周边地铁线路丰富，包括了地铁3号线、5号线和7号线，站点更是有水贝站、田贝站、布心站、太安站4个。
教育上，项目小学对应的是东昌小学，中学对应的是翠园东晓中学。
商业上，周边有IBC水贝珠宝、粤海城12万平商业，自身也有商业。
休闲上，距离洪湖公园、围岭公园不远，步行可达。
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部分来源：房网等
爱住家投研圈2021-04-15 09:13:05
