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深圳供地超额放量能解决中心区居住矛盾么?

深晚一兵 2021-05-02 09:43:28

4月25号,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》。通知指出,2021年度全市计划供应建设用地1130公顷,其中新供应建设用地829公顷。计划供应居住用地 363.3 公顷。

眨眼一看,似乎今年的供地继续超额放量,居住用地供应更是大增,占比高达32.1%。让不少朋友们以为,未来深圳紧张的居住矛盾将得以缓解。

但仔细查看用地的类型结构表,却不难发现,供应居住用地的 363.3 公顷中,商品住房用地只有 149.3 公顷,在总占比中只有13.2%。而通过新增供应 58.3 公顷,其余 91 公顷都需要通过城市更新和土地整备供应。

更为无奈的是,福田、罗湖、南山以及盐田这四大原关内地区,商品住房的新供应全都为0新增,而单是深汕一区就有28公顷。

对于这样的人间真实,有网友忍不住调侃:“深圳史上最猛供地,其实就是个文字的游戏!”“居住用地供应增加?关内四个区加了个寂寞!”

深圳增加居住用地供应的措施,是从长期的角度来解决供需矛盾,但远水如何能救近火?

 合法解决居住,商务公寓蕴藏真机会

深圳缺住宅,这已是共识。1500万的常驻人口,自有合法住房占比仅为30%,而北上广的这个比例高达90%,这之间的差距实在是太巨大了。

近期被央视所报道的,投资客炒起来的深圳小产权房问题,其背后所依仗的底层逻辑,正是小产权的回迁机会。

但这样最大的风险在于不确定性。第一,不确定拆赔标准;第二,不确定时间周期;第三,不确定最终能不能拆。还有一个致命伤是要一次性付款。

小产权房交易还常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

最重要的一点,小产权房的官方名字,是“违法建筑”!即便有合法报建手续的小产权房,因为不符合上市交易条件,交易行为本身无效,见证也同样无效,在法律上是不会被承认的。

深圳从来不缺小产权,深圳真正缺的,是合法、有产权、又具备住宅权利的房子。这一点认知,想在深圳买房的刚需置业者们必须要牢记,以免掉入大坑中。

疯狂的投资客选择炒作小产权,无异于赌博。但理智的置业者,应该早已发现合法居住投资的另一条康庄大道。

从去年7月深圳停止商务公寓审批,鼓励转为可售型人才房,市场上的商务公寓逐渐凸显了其特殊价值 。

因为商务公寓合法、有产权,且在使用功能上与住宅接近。未来商务公寓想要转住宅是没有法律障碍的,只需要在法律的框架内解决它的功能定位问题,这要比违建转方便的多。

在合法解决居住问题上,商务公寓才是低成本下的真机会。

现下深圳的正规房地产交易市场上,也唯有商务公寓在逆袭,在整体市场的冷冻期走出独立而亮眼的行情!真正急需置业的深圳人,不妨多多留意。

深圳公寓逆袭,全面住宅化趋势迫切

深圳的商务公寓市场大热了,近两个月来深入一线的买房人应该都能清楚的感知到。

反映在个盘上,龙华的万科和颂轩V寓,一周卖60多套;蛇口的晗山悦海,三月曾爆出单日销售破2亿;恒裕深圳湾售罄;福田的岁宝壹品3月份卖了7个亿;香蜜湖的宝能公馆,3月初成交了30套,有客户一次打包2-3套!

这种热度,从数据统计端看就更为明显。根据中原统计,3月深圳全市公寓的成交套数与成交面积双双翻了一倍多。共成交了1098套,环比上升147.9%;成交面积为7.6万平,环比上升128.5%。

去年7月31号停止商务公寓用地的审批,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房;

紧接着3月初深圳市规划自然资源局删除商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述;

短短半年多时间内,商务公寓的利好频出,一步步明显向着加速住宅化迈进。所有的动作都指向一个简单的目标:解困深圳合法住房问题,这就让市场对商务公寓倍感信心。

除此之外,在全球通胀,深圳二手房成交冰冻、福田南山等中心区商品住房的新供应用地为0这样的背景下,不限购不限贷的公寓就更加凸显优势,迎来历史性的机会。

或许不久以后,置业者再也无需对买住宅还是买公寓纠结了。

首期30万起入住华强北,置业者的中心区居住机会

据中原一份公寓统计表格显示,深圳2021年预计44个含公寓项目入市,这也就意味着,购买商务公寓在选筹上依然大有讲究。

特别是对现在的年轻人来说,无论从自住角度还是从投资预期,选择中心区域、地铁便利,人口稠密,周边租售回报高的项目,更能紧随区域发展红利,是最理想的。

五一假期还没开始,笔者就看到这样一个项目霸屏中介朋友圈,在市场上火起来了。是位于福田的华强北核心,42-78㎡的精装公寓,恒大珺睿大厦。

买房就是买地段,作为中国三大金融集聚地之一、全球总部经济集聚区的福田,有深圳70%的金融机构总部、80%的创投机构、5千多个5G基站,其价值无需多言。

福田的华强北更是被誉为“ 中国电子第一街 ”,打造创新型“电子总部”,是深圳极具经济效益的地区之一,未来规划发展成为全球智能终端创新中心。商圈内常驻商家有22万+,地上地下的总商业体量高达600万㎡,拥有百万客流的超强消费辐射力。

华强北航母级商圈绝佳地段,多元业态缤纷活力,24小时的繁华不打烊。而且周边是高净值人群聚集地,高新人才持续引进,不管是投资还是自住,都有极佳优势。

三大主干道环伺,毗邻三大自然生态公园,距离深圳中心公园直线距离约400m,荔枝公园、笔架山公园环绕周边。

最大的优势还在于,与地铁直连,不仅无缝接驳地铁2号线与7号线,还可便捷换乘1号线、3号线。这里的地铁密度在深圳是数一数二的,出行便利可见一斑。

在这样优质的地段上,首期只需30万起,对深圳的小年轻们来说,确实是比较友好的了。中心区的难得置业机会,聪明人都看得到。

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