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宋丁:住房,深圳这个最大顽疾终于开始破题了

地产全知道 2021-05-03 17:22:33

深圳的最大顽疾是什么?大家一定会想到三个方面:住房、教育、医疗。

三大顽疾中,哪个最严重?多数人会选择住房,因为房子对大家生活的影响太大了,深圳房价涨到这个份上,可能不少人要搭上一辈子的奋斗去解决这个“住”的问题了。

既然是顽疾,为什么深圳不去解决呢?作为一个新城市,发展又那么快,出了这些问题,也可以理解,但这总是一个非常大的问题,平心而论,深圳也一直在想办法解决。例如,近年来,深圳在教育领域就不断有大动作,特别是在高等教育上可谓硕果累累,一大批国内国际名校加盟港中大(深圳)、哈工大(深圳)、南方科技大学等校的高考录取线甚至已经排在了广东高校前列。预计十四五末深圳高校总数将达到20所左右。深圳的中小学、幼儿园建设速度也大大加快了,这对于广大深圳市民来讲无疑是好消息。

更大的好消息来了:作为最大顽疾的住房问题终于开始破题了,因为深圳已经大规模启动宅地供应!

以我在深圳30年的经验看,在宅地供应这个如此重要的问题上,深圳一旦做出决定,并明确启动了,就会坚决落实和推动下去,这次宅地供应以及住宅供应力度的明显加大,必将成为一个强有力的趋势,不可逆转!

刚需刚改们看到了希望,投资投机客们则要灰心丧气了。

为什么这么说?看看既往的经历就明白了。这些年来,深圳的人口年年在大幅增加,而住房供应却远远跟不上日益增长的刚性需求。供需矛盾导致房价上升,引发大量投资投机客参与其中,进一步助长了房价的上涨,而长期以来,解决供需矛盾的重心一直放在抑制需求方面,造成了在打击楼市投机现象的时候,伤及刚需和刚改的问题。我一直在撰文昭示市场面和提示政策面:遏制需求只是“扬汤止沸”,加大供给才是“釜底抽薪”!

过去这些年来,深圳的确出现了一个明显的失误,就是土地资源错配,为了确保经济增长,把有限的土地资源更多地分配给了工商产业,导致M0的过量商务化和写字楼的高空置率,而留给住宅的土地相对少得多。宅地供应最低的年份,一年仅上市三块宅地,相应的,宅地在建设用地中的占比最低都低于20%,平均也不过23%,远远低于国家标准,也低于所有一二线城市。

与之对应的是,深圳人口的增长速度恰恰是全国城市中间最快的,近年来,每年常住人口的增加都在30万-50万之间。

宅地及住宅供应太少,人口却大幅增加,最直接的后果就是:其一,70%的常住人口没有合法自有住房;其二,炒房之风严重,什么代持啊、假离婚啊、深房理啊,眉目繁多,层出不穷。目前深圳已经是全国房价最高的城市。

深圳的调控不可谓不严,去年的0715新八条,今年的0208二手房参考价,那可是刀刀见血。但,这些仍然是针对需求的。追求供需平衡,一个是压制需求,一个是加大供应。多年来,深圳基本上是在压制需求。

问题是,大量刚需刚改摆在那里,投资投机的需求也跟在那里,你打不掉,压不完,不能玩“鸵鸟政策”。

还是老老实实加大供应,这才是根本办法!

没地?不给扩容?上面说了,不要指望外延式发展,给你深圳土地管理制度改革的权利,你要大胆改革,通过内涵式发展来释放更大的土地红利和能量。

进入十三五末,深圳终于觉悟了,去年一年,深圳就拿出了31块宅地上市,这个数量几乎接近过去五年的总和!

今年是十四五的头一年,深圳宅地供应的势头更猛。最近两天内,竟然有13块地由工业用地变更为住宅用地,总面积23万平方米,这个速度力度,前所未有!

我们再看看从2018年到2021年的宅地供应计划:109公顷、150公顷、293.2公顷、363.3公顷,它们分别占当年供地总量的9%、14%、24.43%、32.1%。

看出端倪来了吧?逐年增高!尤其是今年,占比竟然突破了30%,这可是创了深圳宅地供应占比的历史记录。

其实,这个占比也不过是人家北上广的常态占比,甚至仍然低于人家的占比,但是,对于深圳来说,已经是非常了不起的成就了。

更不用说,深圳土地缺乏,供地总量本来就不算多,基于这个总量的占比就算高一点,在宅地总供应量上也不值得炫耀。例如,广州今年至2023年年均宅地供应量为637公顷,几乎是深圳今年供应量的两倍。

但深圳毕竟破了历史记录,仍然值得点赞。

特别值得关注的是,今年的宅地供应是从工业用地中转化而来的,这不是在“太岁”头上动土吗?工业用地,这东西在深圳几乎属于“王道”之地,被锁定在30%的工业区块线里面,以往是禁地,动不得的,深圳的GDP很大程度上就靠这个了。现在,居然一下子拿出这么大面积来建住宅,有点“犯上作乱”的味道啊!

可是,我要给做出这个决策的决策者点一个大大的赞!因为,你真的读懂深圳的价值了,你真的不再玩“教条主义”和工业“政治正确”了。

试想,当大量的住宅上市的时候,那些玩投资投机的主们,他们手里的那些炒房的筹码还派得上用场吗?他们还指望能靠炒房博利吗?房价还会以一蹦三跳吗?

试想,当房价企稳,地价企稳,企业此类成本可控,深圳经济继续向好,更多的人才、资金和高端产业继续涌入深圳,创造更高效益的时候,大家还会像今天这样对高房价频频摇头吗?

其实,深圳的住房顽疾破题,还有大量城市更新项目的助力。去年底,城市更新条例推出,双100变为双95,最大的障碍铲除了,今年乃至十四五的更新项目将大规模释放出来,同样会新增很多包括保障房在内的住宅项目。

除了宅地供应的大量增加,还有大量转型房源的供应,例如,部分写字楼和商铺改造为住宅、公寓住宅化趋势、部分小产权房有条件地转化为保障房等等。由此可见,深圳住房困局的解决已在路上。

十四五的开局之年,深圳房地产业通过加大宅地供应,开了个绝佳的好头,这不仅是表明未来深圳的住房供应会大幅增加,更是表明,深圳已经决心从曾经的经济特区的经济重心式发展模式提升为先行示范区的经济社会协调发展模式。当住房、教育、医疗这些极为重要的社会指标在深圳取得高分的时候,我们才能说,深圳的确是一个有责任、有担当、有情怀的先行示范区,的确是一个经得起国际国内各种风浪考验的、能够代表中国特色的全球标杆城市。

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