4月月报 |新房供应持续低位，二手成周期拉长

01  宏 观 经 济 · 政 策

财新制造业PMI大幅上升

LPR连续12月保持稳定

多城楼市调控持续收紧

深圳持续增加居住用地供应

财新制造业PMI大幅上升

• 4月，中国官方制造业PMI为51.1%，环比↓0.8个百分点；财新制造业PMI为51.9%，环比↑1.3个百分点。

• 官方制造业PMI连续12个月位于临界点上，较上月有所下降，财新制造业PMI51.9%升至2021年以来水平，表明制造业恢复在二季度开局有所加速。

• 市场景气度改善，推动制造业供给和需求同步扩张，制造业企业采购量显著增加，采购量指数强势扩张，原材料采购库存也年内首次由降转升。目前制造业景气度依然维持较高水平，疫情后经济恢复呈乐观状态。

LPR连续12月保持稳定

• 4月20日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

  
  

• 目前我国经济形势逐步向好，LPR利率连续12月保持稳定，符合中央经济工作会议定调2021年货币政策：灵活精准、合理适度。因此短期内预计LPR将继续维持稳定，OMO、MLF和再贷款再贴现等将作为调节流动性的主要工具。

  
  

多城楼市调控持续收紧

• 4月各城无重大松绑类政策发布，多地持续出台楼市收紧政策。月初，广州、合肥等地相继出台楼市新政，广州在部分区域采用“限房价，竞地价”出让模式，促进房价地价联动；合肥颁布热点楼盘“摇号+限售”政策。宁波、南京、上海等地重点围绕住房限购、购房资质、楼盘限售等方面调控楼市。中央在财税工作座谈会上强调，促进房地产市场平稳健康发展是2021年重点工作任务，可见，楼市调控不会放松。此外，4月多地严防经营、消费贷违规进入楼市，打击房企违法违规行为，楼市监管从严，预计信贷短期内会收紧。

  
  

深圳持续增加居住用地供应

• 4月发布的深圳楼市相关文件中，市住建局等部门提出对“学生位房”等虚假广告进行整治，说明政府对该市场逐步加强监管，有利于调控市场。本月发布多项土地供应计划，重点保障居住用地供应，有利于调节职住平衡。坪山、罗湖两区相继发布城市更新单元计划，更新方向均拟定为居住、商业功能。

深圳商业银行房贷利率情况

• 目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理，住房贷款资格审核较之前更加严格。各大行房贷利率基本统一，首套利率上浮30BP，二套利率上浮60BP。放贷额度紧张银行数与3月保持一致为5个。另外，中国建设银行深圳分行表示将于5月6日起上调利率。

02  土 地 市 场

挂牌：共6宗  含6宗居住用地

成交：共0宗  含0宗居住用地

土地挂牌大幅回升

• 4月深圳共6宗土地挂牌，均为居住用地；挂牌面积共计35.2万平，环比↑1048.83%。

• 4月深圳共0宗土地成交。

无居住用地成交

• 4月深圳新增6宗居住用地挂牌。

• 4月深圳共计0宗居住用地成交。

02  新 房 市 场

新房市场网签降至五千套  下滑超2成七项目获批   三项目入市公寓成交量大幅增加，均价回落豪宅成交量价齐跌

新房市场概览

• 4月新房住宅网签3502套，环比下滑34.0%；成交面积35.3万平，环比下滑30.9%。根据市场监测，4月7个项目获批，其中三个为住宅项目，住宅批售面积15.5万平，环比上升48.3%；但仅三项目入市，无项目开盘售罄，新房整体热度不高。

• 4月共2个公寓项目获批，共批售公寓909套，环比↑361.4%， 4.25万平，环比↑250.8%。全市公寓共成交1175套，环比↑7.0%；成交面积7.96万平，环比↑5.2%，公寓成交均价下降8.1%至61616元/平。宝安、福田两区有公寓供应，宝安区成交2.79万平，为本月公寓成交主力。45平以下面积段成交占比近四成，总价100万-300万公寓成交占比58.8%。公寓项目成交量10榜单中，仅会展湾东城广场项目成交量过百。

• 4月一手豪宅共成交423套，与上月持平；成交面积为5.95万平，环比↓1.8%。成交均价为111178元/平，环比↓1.4%。4月豪宅南山区成交面积占比，，占全市成交的71.5%。南山区豪宅成交主要为万科瑧山海、前海天境花园、天健悦桂府。

公寓成交占比连续三个月上升至超2成

• 4月新房市场成交明显下滑，新房市场共网签5389套商品房，环比↓23.2%；住宅网签3502套，环比↓34.0%；豪宅网签423套，与上月持平；商务公寓网签1175套，环比↑7.0%。

• 4月住宅成交占比65.0%，较上月大幅下滑；商务公寓成交占比连续三个月上升，占比21.8%；商办及其他占比继续回升至13.2%。

新房市场网签套数下滑超2成

• 网签数据显示4月全市新建商品房共成交5389套，环比↓23.2%；成交面积为50.78万平，环比↓19.8%。

七项目获批  三项目入市

• 中原研究中心监测显示，4月深圳新房批售项目7个，较上月增加2个，仅3个住宅项目，住宅项目分布在龙华、坪山、龙岗区域，分别为壹成中心、恒大城、星河盛境。

• 4月入市项目仅3个，比上月少4个，且无网红项目，三项目中无项目开盘售罄，市场略显低迷。

访客指数快速快速下滑

• 4月市场供应低迷，较三月进一步下滑，且无关注度特别高的项目，导致访客指数呈现快速下滑走势。第二周恒大城的入市让访客指数小幅上升，但随后又出现下滑。5月，预计入市项目将大幅增长，热点项目较多，预计访客指数将会快速回升。

新房住宅网签量下滑超三成

• 4月3个住宅项目获批，批售面积15.5万平，环比上升48.3%；3个住宅项目入市，推售面积16.8万平，环比上升1.1%，三个推售项目皆未开盘售罄。

• 4月新房住宅成交3502套，环比下滑34.0%；成交面积35.3万平，环比下滑30.9%。

新房住宅整体开盘去化超七成

• 4月共三个住宅项目入市，无项目开盘售罄，整体开盘去化超七成。

新房住宅去化时间下滑至4.3个月

• 截至2021年4月底，深圳全市新房住宅存量为195.8万平，环比↓8.8%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为4.3个月，连续四个月下滑，去化时间继续创新低。4月新房住宅仅3项目获批，市场供应低迷，存量进一步下滑。预计5月开始，市场供应将出现较大幅度的上升，新房住宅存量及去化时间也将止跌回升。

宝安区成交量居首

• 从各区网签套数上看，宝安网签居首，网签996套，环比下滑40.6%；龙岗位居第二，网签776套，环比下滑24.5%。福田本月仅网签9套，为各区，环比下滑79.1%。

• 从各区变动看，仅罗湖、大鹏、南山、盐田四区成交量上升，其余七区成交量皆下滑。其中，罗湖上升最为明显，网签101套，环比上升159.0%；大鹏区网签量增长也超过10%。

龙华区供应占比六成

• 从十一区成交面积及占比看，宝安、龙岗、南山位居前三。宝安区网签10.59万平，占比30.0%；其次是龙岗区网签7.33万平，占比20.8%；南山区网签4.42万平，占比12.5%。

• 从十一区供应看，4月三项目开盘，分别位于龙华、坪山、大鹏，总计供应面积16.84万平。其中，龙华区供应10.11万平，占比60%，为壹成中心项目的供应。

90-144平成交占比超5成

• 网签数据显示，4月中间价段4-6万以及6-8万价格段成交占比都出现了较大幅度的下滑，4万以下低价段和8万以上的高价段成交占比则大幅上升。其中，4-6万成交占比44.9%，下滑7.5%，主要是万丰海岸城、宏发万悦山、卓弘星辰等项目的成交。8万以上成交占比上升8.8%至25.8%，主要为龙光玖悦台、深铁阅山境等项目的成交。

• 从成交面积段看，90-144平成交占比，突破五成，上升了7.8%占比达到57.9%；90-144平成交主要为万丰海岸城、山海四季城；而60-90平成交占比下滑8.5%，占比38.4%。

6万+成交占比连续四个月回升

• 4月网签住宅项目共88个，其中有6万+成交记录的楼盘有30个。

• 4月新房住宅6万+楼盘共成交977套，占全市成交套数的27.9%，连续四个月回升；6万+楼盘成交总面积为11.0万平，环比下滑23.0%，占全市成交面积的31.1%。6万+楼盘中龙光玖悦台、深铁阅山境等为成交主力。

万丰海岸城网签套数居首

• 4月网签数据显示，万丰海岸城网签392套，位居住宅成交套数10榜首，其次是宏发万悦山、新霖荟邑花园。4月仅1项目网签过200套，网签套数10项目中，龙岗占4个，坪山2个，宝安、光明、大鹏、深汕各1个。

• 4月住宅成交套数10共成交1576套，占全市成交套数的45.0%。

万丰海岸城成为网签金额

• 4月万丰海岸城项目网签金额达到22.1亿元，成为住宅项目成交金额。华润城润玺一期、宏发万悦山分别位居二、三位。成交金额10榜单中，5个项目均价在10万以上，1个均价超9万，其余项目均价在3-6万之间。

• 4月住宅成交金额10楼盘成交金额共计89.5亿元。

海岸集团网签面积位居榜首

• 4月海岸集团凭借万丰海岸城项目，网签4.1万平，位居开发商成交面积10榜首，其次是宏发、汇龙房地产。

• 4月10开发商成交面积共计16.2万平，占全市成交面积的45.9%。

海岸集团获得开发商成交金额

• 4月网签数据显示，海岸集团成交金额达到22.9亿元，获得开发商成交金额排行榜，华润、龙光分别位列二三位。

• 4月住宅成交金额10开发商成交金额共计109.5亿元。

公寓成交均价有所下降

• 4月共2个公寓项目获批，共批售公寓909套，4.25万平，套数环比↑361.4%，面积环比↑250.8%。

• 网签数据显示，4月全市公寓共成交1175套，环比↑7.0%；成交面积为7.96万平，环比↑5.2%，公寓成交均价下降8.1%至61616元/平。

宝安区、福田区均有新增供应

• 4月宝安、福田两区有公寓供应。宝安区成交2.79万平，为本月公寓成交主力，其次是福田与龙岗区，分别成交1.22万平、1.12万平。

• 4月南山区成交均价106691元/平，环比上升0.5%，仍为全市均价区域。福田区成交均价环比上升3.6%至102406元/平。仅坪山区、深汕合作区成交均价在4万以下。

总价100万-300万公寓成交占比58.8%

• 4月45平以下面积段成交占比下降0.7%至39.4%，其他面积段成交占比均有小幅增加。

• 100万-300万总价段公寓成交套数占比增加3.9%至58.8%，100万以下、300万-600万总价段成交占比有微增，而600万-1000万、1000万以上总价段成交占比分别下降4.5%、5.4%。

10榜单中仅一项目成交量过百

• 4月公寓项目成交量10榜单中，仅会展湾东城广场项目成交量过百，共成交142套。宝安占四席，龙岗、龙华、光明各占两席。

• 成交量前十的公寓项目合计成交711套，占本月公寓成交总数的60.51%。

深圳中心·天元位居成交金额榜首

• 网签数据显示，4月深圳中心·天元以7.16亿元的金额位居成交金额榜首，其次是会展湾东城广场。

• 成交金额前十的项目中，福田区、宝安区各占三个，南山两个，龙岗、龙华各一个。

无豪宅项目获批  无豪宅项目推出

• 4月无豪宅项目获批；无豪宅项目推出。

• 4月一手豪宅共成交423套，与上月持平；成交面积为5.95万平，环比↓1.8%。

• 成交均价为111178元/平，环比↓1.4%。

住宅类豪宅成交占比超七成

• 从区域来看，4月南山区豪宅成交面积占比，南山区一手豪宅成交320套，成交面积为4.25万平，占全市成交的71.5%。南山区豪宅成交主要为万科瑧山海、前海天境花园、天健悦桂府，成交均价116819元/平。福田区一手豪宅成交32套，成交面积为0.74万平，面积占全市比重为12.4%。福田区的成交主力为深圳中心天元，成交均价117898元/平。

• 分类型来看，本月住宅类豪宅的网签量为4.58万平，占比为77.0%，住宅类豪宅成交主力为万科瑧山海、华润城润玺一期、和樾府、前海天境花园、天健悦桂府。公寓类豪宅本月共成交1.19万平，占比为20.1%，公寓类豪宅的成交主力为恒裕深圳湾、深圳中心天元。别墅类豪宅成交0.17万平，占比2.9%，为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。

万科瑧山海占据千万豪宅榜首

• 本月一手千万豪宅共成交391套，占豪宅总成交套数的92.4%。

• 千万豪宅中，南山区的万科瑧山海网签53套，位居4月千万豪宅成交量榜首；天健悦桂府、前海天境花园分居二三位。千万豪宅成交5皆为南山项目。

1000-2000万豪宅占比超七成

• 网签数据显示，4月仅1000-2000万价段成交占比上升，其余三个价段成交占比都出现下滑。其中，1000万以下成交下滑2.0%，占比7.6%。2000-3000万成交占比下滑2.0%至9.0%。

• 而1000万-2000万价段豪宅成交占比上升4.9%，至78.7%。此价段内天健悦桂府、前海天境花园、深铁懿府、万科瑧山海等项目为成交主力。

中原研判

• 4月新房入市项目数量跌至低谷，且无热点项目。预计5月市场供应将大幅回升，且有不少热点项目，新房市场将出现明显回暖，市场成交也将回升。

03  二 手 住 宅

全市过户套数下降近三成龙岗区成交套数且跌幅议价空间回落至2.1%成交周期进一步拉长

二手市场概览

• 本月二手住宅过户套数为4877套，环比回落28.2%；成交面积为44.0万平，环比回落23.3%。龙岗依然是全市成交套数的区域，成交套数为1283套，成交占比为26.3%。从环比变动来看，各区成交套数普遍下滑。龙岗区成交套数跌幅，为35.4%。

• 从实时市场来看，客带看量持续上升，4月客带看指数环比上升13.7%至199.5。但实时成交依然低迷，本月二手住宅成交周期进一步拉长至289天。本月二手住宅套均总价为735万元，环比上升3.6%。从成交价段来看，350万-500万价段以21.6%的成交占比位居首位。户型方面，3房成交占比达34.4%。占比。

全市过户套数下降近三成

• 本月二手住宅过户套数为4877套，环比回落28.2%；成交面积为44.0万平，环比回落23.3%。

龙岗区成交套数且跌幅

• 龙岗依然是全市成交套数的区域，成交套数为1283套，成交占比为26.3%。

• 从环比变动来看，各区成交套数普遍下滑。龙岗区成交套数跌幅，为35.4%。

客带看指数升至199.5

• 4月二手住宅客带看指数持续上升，环比上升13.7%至199.5。

议价空间回落至2.1%

• 4月二手住宅议价空间为2.1%，较上月减少1.6%。

成交周期升进一步拉长

• 本月二手住宅成交周期为289天，较上月拉长24天。

投资占比下滑至27.2%

• 本月非深户成交占比回落4.5%至20.8%。本月投资占比为27.2%，与上月相比下滑6.1%。

350-500万价段成交占比超两成

• 本月二手住宅套均总价为735万元，环比上升3.6%。

• 从成交总价段的分布来看，350万-500万价段以21.6%的成交占比位居首位。从占比变动来看，本月350万-500万价段及600万-750万价段成交占比环比出现上升，其他价段成交占比下滑。

3房户型成交占比升至34.4%

• 从面积段来看，60-90平住宅，本月成交占比环比上升10.2%至46.4%，涨幅。

• 户型方面，3房成交占比达34.4%。占比；从环比变化来看，3房和1房户型成交占比出现上升。

中 原 研 判

• 本月二手住宅过户套数环比回落28.2%至4877套，为过去一年以来除了春节所在月份之外的值。近期二手住宅成交持续低迷，近期过户套数或者出现进一步下降。

02  租 赁 市 场本月租金微升盐田区租金涨幅1房租赁占比升幅4月租金微涨

• 根据深圳中原研究中心监测显示，4月全市住宅租金为73.0元/平·月，环比回升0.42%。

• 租金继续下滑至1.10%。

盐田区租金涨幅

• 本月全市租金为73.0元，环比上升0.42%。南山依然为全市租金的区域，为114.8元/平·月，龙岗依然是全市租金的区域，为51.1元/平·月。

• 本月仅龙华和龙岗租金水平出现下滑，其他区域租金水平均出现上升，盐田租金环比上升2.95%，上升幅度。

宝安租赁占比涨幅

• 本月龙岗区是租赁活跃度的区域，租赁占比为24.8%。

• 从环比变动来看，本月盐田和罗湖租赁成交占比出现下降，其他区域租赁成交占比上升。宝安租赁占比上升2.0%，涨幅；盐田租赁占比下降2.6%，跌幅。

1房租赁占比升幅

• 3房依然是最主流的租赁户型，本月成交占比为35.2%。

• 本月2房户型租赁占比下滑，其他户型租赁占比上升。本月1房户型成交占比上升1.7%，涨幅。

中 原 研 判

• 本月深圳租赁市场活跃度依然较高，其中龙岗和罗湖租赁市场活跃度较高。由于近两个月租赁市场成交活跃度较高，因此租金出现小幅回升。预计下月全市租赁需求活跃度会下降。

04  商 办 市 场

商业市场供应大幅提升成交有所回升一手办公套均132.43平二手办公套均仅83.8平

一手商业：供应大幅提升，成交回升

• 4月有4个商业项目获批，批售商业1054套，环比↑26250%，共批售商业面积12.07万平，环比↑12510.73%。

• 网签数据显示，4月一手商业共成交102套，环比↑ 43.66%，共计成交0.58万平，环比↑ 49.76%。

一手商业：40平以下面积段占比超四成

• 4月龙岗区一手商业成交3659.91平，占比63%，其中佳兆业时代大厦项目商业成交1507.27平，为该区热销项目。其次是盐田区、南山区分别占比15%、8%。罗湖区、坪山区、大鹏新区、深汕区均无一手商业成交。

• 4月有一套200平以上一手商业成交，40平以下面积段成交套数占比增加3.2%至42.6%，其余面积段占比均小幅下降。

二手商业：成交上升

• 网签数据显示，4月二手商业成交379套，环比↑25.50 %，成交面积合计2.36万平，环比↑22.97 %。

二手商业：福田区占比34%

• 从区域分布来看，4月福田区二手商业成交8041.8平，占比34%，其次是宝安区成交5107.3平，占比22%。

• 从成交商圈分布来看，东门商圈占比20.8%，观澜商圈占比16.7%，龙岗中心城商圈占比12.5%。三个热门商圈分别位于罗湖区、龙华区、龙岗区。

05  办 公 市 场

一手办公：两办公项目获批一手办公：10中仅两项目套均面积超200平二手办公：成交面积下滑二手办公：福田区二手办公占比48.8%一手办公：两办公项目获批

• 4月共两个办公项目获批，批售办公478套，3.86万平。网签数据显示，4月深圳一手办公成交424套，环比↑41.8%；成交面积为5.62万平，环比↑ 105.3%，一手办公套均面积上升至132.43平。

一手办公：罗湖成交面积，南山、福田紧跟其次

• 4月罗湖区一手办公成交42080.3平，为全市成交面积的区域，其次是南山区、福田区。

• 本月罗湖区一手办公成交面积呈现出较大幅度上升，环比上升3166%，宝安、龙岗、南山、光明四区均有所下滑，其中，宝安区下降幅度，为85.8%。

一手办公：10中仅两项目套均面积超200平

• 网签数据显示，4月共有23个办公项目成交，罗湖区的招商盛世广场以39315平的成交面积位居一手办公成交面积10榜首。

• 10中套均面积200平以上的仅招商盛世广场、万科星宸大厦两项目。

二手办公：成交面积下滑

• 4月深圳二手办公类物业成交99套，环比↓1%；面积合计0.83万平，环比↓29.83%，二手办公套均面积下降至83.8平。

二手办公：福田区二手办公占比48.8%

• 4月福田、龙岗、南山三区二手办公成交面积下降，宝安、罗湖、盐田有所上升。

• 4月福田区成交4049.8平，占全市成交面积的48.8%。

中原研判

• 商办供应量提升，成交也大幅上升。随着政府对新房资金来源审查加严，以及新政下二手市场持续低迷，市场资金有流向商办市场的趋势，未来商办市场的活跃度预计进一步增加，去化速度可能会加快。