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5月月报 |新房供应低位回升 二手成交持续下滑

中原大咖 2021-06-09 09:45:27

01  宏 观 经 济 · 政 策

经济稳定但恢复不均衡

LPR连续13月保持稳定

多城楼市调控持续收紧

深圳楼市政策加码力度空前

经济稳定但恢复不均衡

  • 5月,中国官方制造业PMI为51.0%,环比↓0.1个百分点;财新制造业PMI为52.0%,环比↑0.1个百分点。

  • 官方制造业PMI继续下行,但降幅明显收窄,继续维持在荣枯线以上。财新制造业PMI则微升至52%,继续创今年以来最高水平,经济仍保持平稳恢复态势。然而PMI中诸多指标显示,价格指数已升至近年高点,出口增速大幅下滑。中下游行业的景气度受制于上游原材料价格的暴涨,行业成本上升,利润空间压缩。小型企业PMI指数低于荣枯线,增长动力不足。经济虽保持平稳势态,原材料价格上涨带来的负反馈也逐步凸显。

LPR连续13月保持稳定

  • 5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

  • LPR利率自去年5月以来连续13个月持平。当前贷款利率水平合适,经济复苏基本符合预期,我国货币政策继续维稳。在当前“稳增长”政策力度收缩的窗口期,货币政策更偏向于防风险和结构性支持实体经济恢复发展。部分银行由于补充资本压力较大,LPR长期持平在一定程度上也抑制了其降低利率的动力。

多城楼市调控持续收紧

  • 为进一步推进“房住不炒”定位,相关部门充分发挥经济调控和行政手段。限价限售限购、房贷收紧、加大房贷核查力度等多套组合拳齐施,不断细化措施堵住防控漏洞,5月楼市监管持续高压势态,调控成效明显的同时也重挫了刚需。多地软硬兼施,深圳等地集中供地、大力发展保障性租赁住房,广州延长住房公积金贷款年限以缓解刚需压力。楼市调控继续加码,今年房价维稳确定性较强。

深圳楼市政策加码力度空前

  • 5月深圳楼市监管继续从多维度施力围堵炒房客,新政力度空前。提高落户门槛减少具备资格的购房人;对新房开始实施“指导价”并启用商品房定价评估系统,借以打击借装修变相抬高房价的行为;严禁为“小产权房”提供代销、经纪服务等一系列硬核调控加持下,市场观望情绪愈发浓厚。

深圳商业银行房贷利率情况

  • 目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理,住房贷款资格审核依旧严格。除北京银行维持4月利率水平外,各大行房贷利率基本统一,首套利率上浮45BP,二套利率上浮95BP。放贷额度紧张银行数与4月保持一致为5个。


02  土 地 市 场

挂牌:共5宗  含0宗居住用地

成交:共6宗  含6宗居住用地

5宗土地挂牌

  • 5月深圳共5宗土地挂牌,主要为工业用地和物流用地;挂牌面积共计23.61万平,环比↓32.88%。

  • 5月深圳共6宗土地成交,6宗都是居住用地;成交面积共计35.17万平。

5宗居住用地成交

  • 5月深圳新增0宗居住用地挂牌。

  • 5月深圳共计6宗居住用地成交,其中4宗商住+只租不售人才房,2宗为可售型人才住房。

深圳5月商住房楼面价溢价率情况

02  新 房 市 场新房市场网签降至近一年最低

十四项目获批   八项目入市

公寓成交量价齐升

豪宅供应增长  成交量微幅下跌

新房市场概览

  • 5月新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%;成交面积26.5万平,环比下滑24.9%。根据市场监测,5月14个项目获批,其中10个为住宅项目,推售面积18.1万平,环比上升7.2%,3个推售项目开盘售罄。

  • 5月仅1个公寓项目获批,共批售公寓312套,环比↓65.7% ,5.5万平,环比↑30.0 %。全市公寓共成交1358套,环比↑15.6 %;成交面积9.0万平,环比↑13.3 %,公寓成交均价上升5.5%至65014元/平。仅南山区有公寓供应,宝安区成交3.10万平,为本月公寓成交主力。45平以下面积段成交套数占比超四成,总价100万-300万公寓成交套数占比60.5%。公寓项目成交量TOP10榜单中,仅会展湾水岸广场项目成交量过两百。

  • 5月一手豪宅共成交412套,环比下滑2.6%;成交面积为5.94万平,环比↓0.1%。成交均价为111084元/平,环比↓0.1%。5月豪宅南山区成交面积占比最大,占全市成交的63.7%。南山区豪宅成交主要为前海天境花园、华润城润玺一期、天健悦桂府,成交均价120176元/平。

住宅成交占比不足六成,连续5个月下滑

  • 5月新房市场成交继续下滑,新房市场共网签4566套商品房,环比↓15.3%;住宅网签2677套,环比↓23.6%;豪宅网签412套,环比下滑2.6%;商务公寓网签1358套,环比↑15.6%。

  • 5月住宅成交占比58.6%,连续5个月出现下滑;商务公寓成交占比则连续四个月上升,占比29.7%;商办及其他占比下滑至11.6%。

新房市场网签套数降至不足五千套

  • 网签数据显示5月全市新建商品房共成交4566套,为近一年来新低,环比↓15.3%;成交面积为38.92万平,环比↓23.4%。

十四项目获批  八项目入市

  • 中原研究中心监测显示,5月深圳新房批售项目14个,较上月增加超一倍;其中10个住宅项目,住宅项目分布以龙华、坪山为主,现售项目占比大幅上升,10个项目中4个为现售项目,分别为金领假日公寓、荟港尊邸、壹成中心璞誉府、宝泰雅苑。

  • 5月入市项目8个,比上月增长5个,3项目开盘售罄,住宅项目整体表现较好。5月批售、推售量都实现了回升,预计六月入市项目数量会继续保持上升趋势。

访客指数快速回升后保持稳定

  • 5月市场供应低位回升,无论是批售量还是推售量都实现了大幅增长,但较去年高峰期也有较大距离,且热点项目较少,月初由于兴围华府、佳华领悦、金领假日拿证推动访客指数快速上升后保持稳定。6月,预计入市项目将继续增长,且热点项目会陆续推出,市场氛围将继续上升,访客指数也将保持回升态势。

新房住宅网签量下滑超2成

  • 5月10个住宅项目获批,批售面积27.1万平,环比上升74.5%;6个住宅项目入市,推售面积18.1万平,环比上升7.2%,3个推售项目开盘售罄。

  • 5月新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%;成交面积26.5万平,环比下滑24.9%。

新房住宅整体开盘去化超八成

  • 5月共6个住宅项目入市,三项目开盘售罄,整体开盘去化超八成。

新房住宅去化时间下滑至4.2个月

  • 截至2021年4月底,深圳全市新房住宅存量为188.0万平,环比↓4.0%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为4.2个月,连续五个月下滑,去化时间持续创新低。5月新房住宅10项目获批,市场供应回升,但住宅去化整体较好,市场仍处于供不应求的局面。预计6月,随着市场供应的增长,新房住宅存量及去化时间有望止跌回升。

龙岗区成交量居首

  • 从各区网签套数上看,龙岗网签居首,网签698套,环比下滑10.1%;龙华位居第二,网签381套,环比上升77.2%。福田本月仅网签2套,为各区最少,环比下滑77.8%。

  • 从各区变动看,仅龙华、罗湖、大鹏、盐田四区成交量上升,其余七区成交量皆下滑。其中,龙华上升最为明显环比上升77.2%;罗湖区网签量增长也超过20%,网签122套,上升20.8%。

龙华区供应占比超四成

  • 从十一区成交面积及占比看,龙岗、宝安、南山位居前三。龙岗区网签6.57万平,占比24.7%;其次是宝安区网签4.07万平,占比15.3%;南山区网签3.15万平,占比11.9%。

  • 从十一区供应看,5月6项目开盘,分别位于龙岗、坪山、宝安、福田,总计供应面积18.06万平。其中,龙岗区供应8.49万平,占比47%,为保利勤诚达誉都、星河盛境的供应;坪山区供应占比也达28%,为佳华领悦、金尊府的供应。

4万以下成交占比升至近3成

  • 网签数据显示,5月中间价段4-6万成交占比出现了大幅度的下滑,而其他价段成交占比都有不同程度的上升。其中,4-6万成交占比30.9%,下滑14.0%,主要是星河盛境、宏发万悦山、卓弘星辰等项目的成交。4万以下成交占比上升5.7%至29.8%,主要为卓越蔚蓝铂樾府、润樾山花园、新霖荟邑花园等项目的成交。

  • 从成交面积段看,90-144平成交占比最高,上升了0.1%占比达到58.0%;90-144平成交主要为山海四季城、星河盛境;而60-90平成交占比继续保持下滑,占比37.4%,下滑1.0%。

6万+成交占比连续五个月回升

  • 5月网签住宅项目共84个,其中有6万+成交记录的楼盘有30个。

  • 5月新房住宅6万+楼盘共成交938套,占全市成交套数的35.0%,连续五个月回升;6万+楼盘成交总面积为10.2万平,环比下滑6.6%,占全市成交面积的38.6%。6万+楼盘中鸿荣源壹成中心花园、和樾府等为成交主力。

星河盛境网签套数居首

  • 5月网签数据显示,星河盛境网签161套,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是鸿荣源壹成中心花园、宏发万悦山。5月无项目网签过200套,网签套数TOP10项目中,龙岗占5个,龙华、光明、大鹏、盐田、坪山各1个。

  • 5月住宅成交套数TOP10共成交1144套,占全市成交套数的42.7%。

华润城润玺一期成为网签金额第一

  • 5月华润城润玺一期项目网签金额达到11.6亿元,成为住宅项目成交金额第一。前海天境花园、天健悦桂府分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中,4个项目均价在10万以上,1个均价超9万,其余项目均价在4-7万之间。

  • 5月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计78.8亿元。

华润网签面积位居榜首

  • 5月华润凭借华润城润玺、华润置地笋岗中心等项目,网签2.0万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是星河、龙光。

  • 5月TOP10开发商成交面积共计12.9万平,占全市成交面积的48.7%。

华润获得开发商成交金额冠军

  • 5月网签数据显示,华润成交金额达到19.5亿元,获得开发商成交金额排行榜冠军,龙光、深圳地铁分别位列二三位。

  • 5月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计97.2亿元。

公寓成交均价有所上升

  • 5月仅一个公寓项目获批,共批售公寓312套,5.5万平,套数环比↓65.7%,面积环比↑30.0%。

  • 网签数据显示,5月全市公寓共成交1358套,环比↑15.6%;成交面积为9.0万平,环比↑13.3%,公寓成交均价上升5.5%至65014元/平。

仅南山区有新增供应

  • 5月仅南山区有公寓供应。宝安区成交3.10万平,为本月公寓成交主力,其次是福田与龙岗区,分别成交1.84万平、1.11万平。

  • 5月南山区成交均价119570元/平,环比上升12.1%,仍为全市均价最高区域。福田区成交均价环比上升0.4%至102798元/平。仅坪山区、深汕合作区成交均价在4万以下。

总价100万-300万公寓成交占比超六成

  • 5月45平以下、45平-60平面积段成交套数占比均增加,分别增加2.8%、3.2%,其他面积段成交套数占比有所下降。

  • 100万-300万总价段公寓成交套数占比增加1.7%至60.5%,100万以下、300万-600万、600万-1000万总价段成交套数占比有所下降,而1000万以上总价段成交套数占比增加了1.2%。

TOP10榜单中仅一项目成交量过两百

  • 5月公寓项目成交量TOP10榜单中,仅会展湾水岸广场项目成交量过两百,共成交216套。宝安占四席,光明占两席,罗湖、龙华、龙岗、福田各占一席。

  • 成交量前十的公寓项目合计成交878套,占本月公寓成交总数的64.65%。

深圳中心·天元位居成交金额榜首

  • 网签数据显示,5月深圳中心·天元以10.37亿元的金额位居成交金额榜首,其次是会展湾水岸广场。

  • 成交金额前十的项目中,福田区、宝安区各占三个,南山、罗湖、龙岗、龙华各一个。

两豪宅项目获批  一豪宅项目开盘

  • 5月两豪宅项目获批,分别为新世界临海揽山、半山臻境;一豪宅项目开盘,为新世界临海揽山。

  • 5月一手豪宅共成交412套,环比下滑2.6%;成交面积为5.94万平,环比↓0.1%。

  • 成交均价为111084元/平,环比↓0.1%。

南山豪宅成交占比超六成

  • 从区域来看,5月南山区豪宅成交面积占比最大,南山区一手豪宅成交290套,成交面积为3.79万平,占全市成交的63.7%。南山区豪宅成交主要为前海天境花园、华润城润玺一期、天健悦桂府,成交均价120176元/平。福田区一手豪宅成交32套,成交面积为0.88万平,面积占全市比重为14.8%。福田区的成交主力为深圳中心天元,成交均价119948元/平。

  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为4.25万平,占比为71.5%,住宅类豪宅成交主力为和樾府、华润城润玺一期、和樾府、前海天境花园、天健悦桂府等。公寓类豪宅本月共成交1.39万平,占比为23.3%,公寓类豪宅的成交主力为恒裕深圳湾、深圳中心天元。别墅类豪宅成交0.31万平,占比5.2%,为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。

前海天境花园占据千万豪宅榜首

  • 本月一手千万豪宅共成交385套,占豪宅总成交套数的93.4%。

  • 千万豪宅中,南山区的前海天境花园网签65套,位居5月千万豪宅成交量榜首;和樾府、华润城润玺一期分居二三位。千万豪宅成交TOP5中4个为南山项目。

1000-2000万豪宅占比超七成

  • 网签数据显示,5月仅3000万以上价段成交占比上升,其余三个价段成交占比都出现下滑。其中,3000万以上成交占比上升2.8%,占比7.5%。

  • 而1000万以下价段成交占比下滑1.0%,至6.6%。1000-2000价段成交占比最高,达77.7%,但较上月下滑1.0%;此价段内前海天境花园、和樾府等项目为成交主力。

中原研判

  • 5月新房入市项目大幅增长,但热点项目较少。预计6月新房市场供应将继续增加,且热点项目不少,市场情绪有望升温,市场成交也将更为活跃。

03  二 手 住 宅

全市过户套数下降近四成

宝安区成交套数跌幅最大

客带看指数回落至176.8

750万以上价段成交占比近三成

二手市场概览

  • 本月二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低。龙岗是全市成交套数最大的区域,成交套数为810套,占全市成交的26.8%。从环比变动来看,各区成交套数普遍下滑,其中宝安下滑幅度最大,为41.2%。

  • 从实时市场来看,客带看量出现回落,5月二手住宅客带看指数回落11.4%至176.8。实时成交持续低迷,本月二手住宅成交周期进一步拉长至313天。本月过豪宅线房源成交占比出现回升,750万以上价段成交占比近三成,二手套均总价随之拉升至811万元,环比上升10.4%。户型方面,3房成交占比达35.0%。占比最大;从环比变化来看,3房及以上户型成交占比出现小幅上升,1房和2房成交占比出现下滑。

全市过户套数下降近四成

  • 本月二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低;成交面积为27.6万平,环比下降37.3%。

宝安区成交套数跌幅最大

  • 龙岗是全市成交套数最大的区域,成交套数为810套,占全市成交的26.8%。


  • 从环比变动来看,各区成交套数普遍下滑。盐田区是成交量下滑幅度最小的区域,下滑幅度为17.8%,宝安下滑幅度最大,为41.2%。

客带看指数回落至176.8

  • 5月二手住宅客带看指数回落11.4%至176.8。

议价空间回升至2.7%

  • 5月二手住宅议价空间为2.7%,较上月回升0.6%。

成交周期升持续拉长

  • 本月二手住宅成交周期为313天,较上月拉长24天。

非深户成交占比回升至29%

  • 本月非深户成交占比回升8.2%至29.0%。本月投资占比为33.6%,与上月相比回升6.4%。

750万以上价段成交占比近三成

  • 本月二手住宅套均总价为811万元,环比上升10.4%。

  • 从成交总价段的分布来看,1000万以上价段以18.0%的成交占比位居首位。从占比变动来看,本月750万以上价段及250万以内价段成交占比环比出现上升,其他价段成交占比下滑。

3房及以上户型成交占比近六成

  • 从面积段来看,60-90平住宅最受欢迎,但成交占比下滑明显,本月60-90平住宅成交占比环比下滑10.96%至35.5%。本月90-144平住宅成交占比环比上升7.9%至26.3%,成交占比涨幅最大。

  • 户型方面,3房成交占比达35.0%。占比最大;从环比变化来看,3房及以上户型成交占比出现上升,1房和2房成交占比下滑。

中 原 研 判

  • 本月二手住宅过户套数环比下滑近四成至3027套,为2020年3月以来新低。近期深圳进一步加强了对房地产市场的金融监管,在严格调控下的二手市场或将持续横盘。

02  租 赁 市 场本月租金微跌

福田区租金跌幅最大

1房租赁占比升幅最大

5月租金微跌

  • 根据深圳中原研究中心监测显示,5月全市住宅租金为72.8元/平·月,环比下降0.27%。

  • 租金回报率继续下滑至1.08%。 

福田区租金跌幅最大

  • 本月全市租金为72.8元,环比下降0.27%。南山为全市租金最高的区域,为115.5元/平·月,龙岗依然是全市租金最低的区域,为50.9元/平·月。

  • 本月龙华、南山和盐田的租金水平出现上升,其他区域租金水平均出现下降,福田租金环比下滑0.94%,下滑幅度最大。

福田租赁占比涨幅最大

  • 本月龙岗区是租赁活跃度最高的区域,租赁占比为23.3%。

  • 从环比变动来看,本月罗湖、龙岗和龙华租赁成交占比出现下降,其他区域租赁成交占比上升。福田租赁占比上升2.5%,涨幅最大;罗湖租赁占比下降4.2%,跌幅最大。

1房租赁占比升幅最大

  • 3房依然是最主流的租赁户型,本月成交占比为32.82%。

  • 本月3房、5房及以上户型租赁占比下滑,其他户型租赁占比上升。本月1房户型成交占比上升1.6%,涨幅最大。

中 原 研 判

  • 本月深圳租赁市场活跃度出现小幅下滑,租金水平也出现微跌。随着毕业季的到来,预计全市租赁需求活跃度会逐渐回升。随着近期深圳居民对疫情重视程度的加深,1房租赁占比可能会持续上升。

04  商 办 市 场

商业市场供应大幅下降,

成交有所回升

一手办公套均仅69.7平;

二手办公套均96.8平

一手商业:供应大幅下降,成交回升

  • 5月共有4个商业项目获批,批售商业67套,环比↓93.64%,共批售商业面积0.51万平,环比↓95.8%。

  • 网签数据显示,5月一手商业共成交115套,环比↑12.75%,共计成交0.73万平,环比↑25.41%。

一手商业:40-70平面积段占比48.7%

  • 5月光明区一手商业成交2290.77平,占比32%,其中华润公园九里花园项目商业成交2135.84平,为该区热销项目。其次是南山区、宝安区,分别占比26%、13%。罗湖区、坪山区、大鹏新区、深汕区均无一手商业成交。

  • 5月有两套200平以上一手商业成交,40平以下面积段成交套数占比下降15.6%至27.0%,其余面积段占比均提高。

二手商业:成交套数上升

  • 网签数据显示,5月二手商业成交444套,环比↑17.15 %,成交面积合计2.31万平,环比↓2.26 %。

二手商业:福田区成交面积占比39%

  • 从区域分布来看,5月福田区二手商业成交9080.0平,占比39%,其次是宝安区成交4704.2平,占比20%。

  • 从成交商圈分布来看,龙岗中心城商圈占比30.3%,龙华商圈占比21.2%,创业商圈占比12.1%。三个热门商圈分别位于龙岗区、龙华区、南山区。

05  办 公 市 场

一手办公:两办公项目获批

一手办公:TOP10中仅两项目套均面积超200平

二手办公:成交面积上升

二手办公:福田区成交面积占比59.1%

一手办公:两办公项目获批

  • 5月共两个办公项目获批,批售办公468套,11.84万平。网签数据显示,5月深圳一手办公成交246套,环比↓42.0%;成交面积为1.71万平,环比↓69.5%,一手办公套均面积下降为69.70平。

一手办公:南山成交面积最大

  • 5月南山区一手办公成交6132.3平,为全市成交面积最大的区域,其次是福田区、罗湖区。

  • 本月光明区一手办公成交面积呈现出较大幅度上升,环比上升137.1%,宝安、龙岗、罗湖三区均有所下滑,其中,罗湖区下降幅度最大,为93.6%。

一手办公:TOP10中仅两项目套均面积超200平

  • 网签数据显示,5月共有22个办公项目成交,光明区的龙光玖龙台三期以2311平的成交面积位居一手办公成交面积TOP10榜首。

  • TOP10中套均面积200平以上的仅合景同创臻林天汇、海府一号两项目。

二手办公:成交面积上升

  • 5月深圳二手办公类物业成交100套,环比↑1%;面积合计0.97万平,环比↑16.63%,二手办公套均面积上升至96.8平。

二手办公:福田区成交面积占比59.1%

  • 5月福田、罗湖两区二手办公成交面积上升,其他区域成交面积下降。

  • 5月福田区二手办公成交5720.8平,占全市成交面积的59.1%。


中原研判

  • 商办市场整体供应下降,成交回落,去化面临一定考验。随着区域发展定位愈加明确,企业项目的产业定位愈加清晰,通过定向吸引相关企业入驻,不仅对区域内的商办物业起到很好的推动作用,也有利于区域经济发展。

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