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5月月报 |新房供应低位回升 二手成交持续下滑

中原大咖 2021-06-09 09:45:27

01  宏 观 经 济 · 政 策

经济稳定但恢复不均衡

LPR连续13月保持稳定

多城楼市调控持续收紧

深圳楼市政策加码力度空前

经济稳定但恢复不均衡

  • 5月,中国官方制造业PMI为51.0%,环比↓0.1个百分点;财新制造业PMI为52.0%,环比↑0.1个百分点。

  • 官方制造业PMI继续下行,但降幅明显收窄,继续维持在荣枯线以上。财新制造业PMI则微升至52%,继续创今年以来水平,经济仍保持平稳恢复态势。然而PMI中诸多指标显示,价格指数已升至近年高点,出口增速大幅下滑。中下游行业的景气度受制于上游原材料价格的暴涨,行业成本上升,利润空间压缩。小型企业PMI指数低于荣枯线,增长动力不足。经济虽保持平稳势态,原材料价格上涨带来的负反馈也逐步凸显。

LPR连续13月保持稳定

  • 5月20日,中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布一期贷款市场报价利率LPR)显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

  • LPR利率自去年5月以来连续13个月持平。当前贷款利率水平合适,经济复苏基本符合预期,我国货币政策继续维稳。在当前“稳增长”政策力度收缩的窗口期,货币政策更偏向于防风险和结构性支持实体经济恢复发展。部分银行由于补充资本压力较大,LPR长期持平在一定程度上也抑制了其降低利率的动力。

多城楼市调控持续收紧

  • 为进一步推进“房住不炒”定位,相关部门充分发挥经济调控和行政手段。限价限售限购、房贷收紧、加大房贷核查力度等多套组合拳齐施,不断细化措施堵住防控漏洞,5月楼市监管持续高压势态,调控成效明显的同时也重挫了刚需。多地软硬兼施,深圳等地集中供地、大力发展保障性租赁住房,广州延长住房公积金贷款年限以缓解刚需压力。楼市调控继续加码,今年房价维稳确定性较强。

深圳楼市政策加码力度空前

  • 5月深圳楼市监管继续从多维度施力围堵炒房客,新政力度空前。提高落户门槛减少具备资格的购房人;对新房开始实施“指导价”并启用商品房定价评估系统,借以打击借装修变相抬高房价的行为;严禁为“小产权房”提供代销、经纪服务等一系列硬核调控加持下,市场观望情绪愈发浓厚。

深圳商业银行房贷利率情况

  • 目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理,住房贷款资格审核依旧严格。除北京银行维持4月利率水平外,各大行房贷利率基本统一,首套利率上浮45BP,二套利率上浮95BP。放贷额度紧张银行数与4月保持一致为5个。


02  土 地 市 场

挂牌:共5宗  含0宗居住用地

成交:共6宗  含6宗居住用地

5宗土地挂牌

  • 5月深圳共5宗土地挂牌,主要为工业用地和物流用地;挂牌面积共计23.61万平,环比↓32.88%。

  • 5月深圳共6宗土地成交,6宗都是居住用地;成交面积共计35.17万平。

5宗居住用地成交

  • 5月深圳新增0宗居住用地挂牌。

  • 5月深圳共计6宗居住用地成交,其中4宗商住+只租不售人才房,2宗为可售型人才住房。

深圳5月商住房楼面价溢价率情况

02  新 房 市 场新房市场网签降至近一年

十四项目获批   八项目入市

公寓成交量价齐升

豪宅供应增长  成交量微幅下跌

新房市场概览

  • 5月新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%;成交面积26.5万平,环比下滑24.9%。根据市场监测,5月14个项目获批,其中10个为住宅项目,推售面积18.1万平,环比上升7.2%,3个推售项目开盘售罄。

  • 5月仅1个公寓项目获批,共批售公寓312套,环比↓65.7% ,5.5万平,环比↑30.0 %。全市公寓共成交1358套,环比↑15.6 %;成交面积9.0万平,环比↑13.3 %,公寓成交均价上升5.5%至65014元/平。仅南山区有公寓供应,宝安区成交3.10万平,为本月公寓成交主力。45平以下面积段成交套数占比超四成,总价100万-300万公寓成交套数占比60.5%。公寓项目成交量10榜单中,仅会展湾水岸广场项目成交量过两百。

  • 5月一手豪宅共成交412套,环比下滑2.6%;成交面积为5.94万平,环比↓0.1%。成交均价为111084元/平,环比↓0.1%。5月豪宅南山区成交面积占比,占全市成交的63.7%。南山区豪宅成交主要为前海天境花园、华润城润玺一期、天健悦桂府,成交均价120176元/平。

住宅成交占比不足六成,连续5个月下滑

  • 5月新房市场成交继续下滑,新房市场共网签4566套商品房,环比↓15.3%;住宅网签2677套,环比↓23.6%;豪宅网签412套,环比下滑2.6%;商务公寓网签1358套,环比↑15.6%。

  • 5月住宅成交占比58.6%,连续5个月出现下滑;商务公寓成交占比则连续四个月上升,占比29.7%;商办及其他占比下滑至11.6%。

新房市场网签套数降至不足五千套

  • 网签数据显示5月全市新建商品房共成交4566套,为近一年来新低,环比↓15.3%;成交面积为38.92万平,环比↓23.4%。

十四项目获批  八项目入市

  • 中原研究中心监测显示,5月深圳新房批售项目14个,较上月增加超一倍;其中10个住宅项目,住宅项目分布以龙华、坪山为主,现售项目占比大幅上升,10个项目中4个为现售项目,分别为金领假日公寓、荟港尊邸、壹成中心璞誉府、宝泰雅苑。

  • 5月入市项目8个,比上月增长5个,3项目开盘售罄,住宅项目整体表现较好。5月批售、推售量都实现了回升,预计六月入市项目数量会继续保持上升趋势。

访客指数快速回升后保持稳定

  • 5月市场供应低位回升,无论是批售量还是推售量都实现了大幅增长,但较去年高峰期也有较大距离,且热点项目较少,月初由于兴围华府、佳华领悦、金领假日拿证推动访客指数快速上升后保持稳定。6月,预计入市项目将继续增长,且热点项目会陆续推出,市场氛围将继续上升,访客指数也将保持回升态势。

新房住宅网签量下滑超2成

  • 5月10个住宅项目获批,批售面积27.1万平,环比上升74.5%;6个住宅项目入市,推售面积18.1万平,环比上升7.2%,3个推售项目开盘售罄。

  • 5月新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%;成交面积26.5万平,环比下滑24.9%。

新房住宅整体开盘去化超八成

  • 5月共6个住宅项目入市,三项目开盘售罄,整体开盘去化超八成。

新房住宅去化时间下滑至4.2个月

  • 截至2021年4月底,深圳全市新房住宅存量为188.0万平,环比↓4.0%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为4.2个月,连续五个月下滑,去化时间持续创新低。5月新房住宅10项目获批,市场供应回升,但住宅去化整体较好,市场仍处于供不应求的局面。预计6月,随着市场供应的增长,新房住宅存量及去化时间有望止跌回升。

龙岗区成交量居首

  • 从各区网签套数上看,龙岗网签居首,网签698套,环比下滑10.1%;龙华位居第二,网签381套,环比上升77.2%。福田本月仅网签2套,为各区,环比下滑77.8%。

  • 从各区变动看,仅龙华、罗湖、大鹏、盐田四区成交量上升,其余七区成交量皆下滑。其中,龙华上升最为明显环比上升77.2%;罗湖区网签量增长也超过20%,网签122套,上升20.8%。

龙华区供应占比超四成

  • 从十一区成交面积及占比看,龙岗、宝安、南山位居前三。龙岗区网签6.57万平,占比24.7%;其次是宝安区网签4.07万平,占比15.3%;南山区网签3.15万平,占比11.9%。

  • 从十一区供应看,5月6项目开盘,分别位于龙岗、坪山、宝安、福田,总计供应面积18.06万平。其中,龙岗区供应8.49万平,占比47%,为保利勤诚达誉都、星河盛境的供应;坪山区供应占比也达28%,为佳华领悦、金尊府的供应。

4万以下成交占比升至近3成

  • 网签数据显示,5月中间价段4-6万成交占比出现了大幅度的下滑,而其他价段成交占比都有不同程度的上升。其中,4-6万成交占比30.9%,下滑14.0%,主要是星河盛境、宏发万悦山、卓弘星辰等项目的成交。4万以下成交占比上升5.7%至29.8%,主要为卓越蔚蓝铂樾府、润樾山花园、新霖荟邑花园等项目的成交。

  • 从成交面积段看,90-144平成交占比,上升了0.1%占比达到58.0%;90-144平成交主要为山海四季城、星河盛境;而60-90平成交占比继续保持下滑,占比37.4%,下滑1.0%。

6万+成交占比连续五个月回升

  • 5月新房住宅6万+楼盘共成交938套,占全市成交套数的35.0%,连续五个月回升;6万+楼盘成交总面积为10.2万平,环比下滑6.6%,占全市成交面积的38.6%。6万+楼盘中鸿荣源壹成中心花园、和樾府等为成交主力。

星河盛境网签套数居首

  • 5月网签数据显示,星河盛境网签161套,位居住宅成交套数10榜首,其次是鸿荣源壹成中心花园、宏发万悦山。5月无项目网签过200套,网签套数10项目中,龙岗占5个,龙华、光明、大鹏、盐田、坪山各1个。

  • 5月住宅成交套数10共成交1144套,占全市成交套数的42.7%。

华润城润玺一期成为网签金额

  • 5月华润城润玺一期项目网签金额达到11.6亿元,成为住宅项目成交金额。前海天境花园、天健悦桂府分别位居二、三位。成交金额10榜单中,4个项目均价在10万以上,1个均价超9万,其余项目均价在4-7万之间。

  • 5月住宅成交金额10楼盘成交金额共计78.8亿元。

华润网签面积位居榜首

  • 5月华润凭借华润城润玺、华润置地笋岗中心等项目,网签2.0万平,位居开发商成交面积10榜首,其次是星河、龙光。

  • 5月10开发商成交面积共计12.9万平,占全市成交面积的48.7%。

华润获得开发商成交金额

  • 5月网签数据显示,华润成交金额达到19.5亿元,获得开发商成交金额排行榜,龙光、深圳地铁分别位列二三位。

  • 5月住宅成交金额10开发商成交金额共计97.2亿元。

公寓成交均价有所上升

  • 5月仅一个公寓项目获批,共批售公寓312套,5.5万平,套数环比↓65.7%,面积环比↑30.0%。

  • 网签数据显示,5月全市公寓共成交1358套,环比↑15.6%;成交面积为9.0万平,环比↑13.3%,公寓成交均价上升5.5%至65014元/平。

仅南山区有新增供应

  • 5月仅南山区有公寓供应。宝安区成交3.10万平,为本月公寓成交主力,其次是福田与龙岗区,分别成交1.84万平、1.11万平。

  • 5月南山区成交均价119570元/平,环比上升12.1%,仍为全市均价区域。福田区成交均价环比上升0.4%至102798元/平。仅坪山区、深汕合作区成交均价在4万以下。

总价100万-300万公寓成交占比超六成

  • 5月45平以下、45平-60平面积段成交套数占比均增加,分别增加2.8%、3.2%,其他面积段成交套数占比有所下降。

  • 100万-300万总价段公寓成交套数占比增加1.7%至60.5%,100万以下、300万-600万、600万-1000万总价段成交套数占比有所下降,而1000万以上总价段成交套数占比增加了1.2%。

10榜单中仅一项目成交量过两百

  • 5月公寓项目成交量10榜单中,仅会展湾水岸广场项目成交量过两百,共成交216套。宝安占四席,光明占两席,罗湖、龙华、龙岗、福田各占一席。

  • 成交量前十的公寓项目合计成交878套,占本月公寓成交总数的64.65%。

深圳中心·天元位居成交金额榜首

  • 网签数据显示,5月深圳中心·天元以10.37亿元的金额位居成交金额榜首,其次是会展湾水岸广场。

  • 成交金额前十的项目中,福田区、宝安区各占三个,南山、罗湖、龙岗、龙华各一个。

豪宅项目获批  一豪宅项目开盘

  • 5月两豪宅项目获批,分别为新世界临海揽山、半山臻境;一豪宅项目开盘,为新世界临海揽山。

  • 5月一手豪宅共成交412套,环比下滑2.6%;成交面积为5.94万平,环比↓0.1%。

  • 成交均价为111084元/平,环比↓0.1%。

南山豪宅成交占比超六成

  • 从区域来看,5月南山区豪宅成交面积占比,南山区一手豪宅成交290套,成交面积为3.79万平,占全市成交的63.7%。南山区豪宅成交主要为前海天境花园、华润城润玺一期、天健悦桂府,成交均价120176元/平。福田区一手豪宅成交32套,成交面积为0.88万平,面积占全市比重为14.8%。福田区的成交主力为深圳中心天元,成交均价119948元/平。

  • 分类型来看,本月住宅豪宅网签量为4.25万平,占比为71.5%,住宅类豪宅成交主力为和樾府、华润城润玺一期、和樾府、前海天境花园、天健悦桂府等。公寓类豪宅本月共成交1.39万平,占比为23.3%,公寓类豪宅的成交主力为恒裕深圳湾、深圳中心天元。别墅类豪宅成交0.31万平,占比5.2%,为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。

前海天境花园占据千万豪宅榜首

  • 本月一手千万豪宅共成交385套,占豪宅总成交套数的93.4%。

  • 千万豪宅中,南山区的前海天境花园网签65套,位居5月千万豪宅成交量榜首;和樾府、华润城润玺一期分居二三位。千万豪宅成交5中4个为南山项目。

1000-2000万豪宅占比超七成

  • 网签数据显示,5月仅3000万以上价段成交占比上升,其余三个价段成交占比都出现下滑。其中,3000万以上成交占比上升2.8%,占比7.5%。

  • 而1000万以下价段成交占比下滑1.0%,至6.6%。1000-2000价段成交占比,达77.7%,但较上月下滑1.0%;此价段内前海天境花园、和樾府等项目为成交主力。

中原研判

  • 5月新房入市项目大幅增长,但热点项目较少。预计6月新房市场供应将继续增加,且热点项目不少,市场情绪有望升温,市场成交也将更为活跃。

03  二 手 住 宅

全市过户套数下降近四成

宝安区成交套数跌幅

客带看指数回落至176.8

750万以上价段成交占比近三成

二手市场概览

  • 本月二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低。龙岗是全市成交套数的区域,成交套数为810套,占全市成交的26.8%。从环比变动来看,各区成交套数普遍下滑,其中宝安下滑幅度,为41.2%。

  • 从实时市场来看,客带看量出现回落,5月二手住宅客带看指数回落11.4%至176.8。实时成交持续低迷,本月二手住宅成交周期进一步拉长至313天。本月过豪宅线房源成交占比出现回升,750万以上价段成交占比近三成,二手套均总价随之拉升至811万元,环比上升10.4%。户型方面,3房成交占比达35.0%。占比;从环比变化来看,3房及以上户型成交占比出现小幅上升,1房和2房成交占比出现下滑。

全市过户套数下降近四成

  • 本月二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低;成交面积为27.6万平,环比下降37.3%。

宝安区成交套数跌幅

  • 龙岗是全市成交套数的区域,成交套数为810套,占全市成交的26.8%。


  • 从环比变动来看,各区成交套数普遍下滑。盐田区是成交量下滑幅度的区域,下滑幅度为17.8%,宝安下滑幅度,为41.2%。

客带看指数回落至176.8

  • 5月二手住宅客带看指数回落11.4%至176.8。

议价空间回升至2.7%

  • 5月二手住宅议价空间为2.7%,较上月回升0.6%。

成交周期升持续拉长

  • 本月二手住宅成交周期为313天,较上月拉长24天。

非深户成交占比回升至29%

  • 本月非深户成交占比回升8.2%至29.0%。本月投资占比为33.6%,与上月相比回升6.4%。

750万以上价段成交占比近三成

  • 本月二手住宅套均总价为811万元,环比上升10.4%。

  • 从成交总价段的分布来看,1000万以上价段以18.0%的成交占比位居首位。从占比变动来看,本月750万以上价段及250万以内价段成交占比环比出现上升,其他价段成交占比下滑。

3房及以上户型成交占比近六成

  • 从面积段来看,60-90平住宅,但成交占比下滑明显,本月60-90平住宅成交占比环比下滑10.96%至35.5%。本月90-144平住宅成交占比环比上升7.9%至26.3%,成交占比涨幅。

  • 户型方面,3房成交占比达35.0%。占比;从环比变化来看,3房及以上户型成交占比出现上升,1房和2房成交占比下滑。

中 原 研 判

  • 本月二手住宅过户套数环比下滑近四成至3027套,为2020年3月以来新低。近期深圳进一步加强了对房地产市场的金融监管,在严格调控下的二手市场或将持续横盘。

02  租 赁 市 场本月租金微跌

福田区租金跌幅

1房租赁占比升幅

5月租金微跌

  • 根据深圳中原研究中心监测显示,5月全市住宅租金为72.8元/平·月,环比下降0.27%。

  • 租金继续下滑至1.08%。 

福田区租金跌幅

  • 本月全市租金为72.8元,环比下降0.27%。南山为全市租金的区域,为115.5元/平·月,龙岗依然是全市租金的区域,为50.9元/平·月。

  • 本月龙华、南山和盐田的租金水平出现上升,其他区域租金水平均出现下降,福田租金环比下滑0.94%,下滑幅度。

福田租赁占比涨幅

  • 本月龙岗区是租赁活跃度的区域,租赁占比为23.3%。

  • 从环比变动来看,本月罗湖、龙岗和龙华租赁成交占比出现下降,其他区域租赁成交占比上升。福田租赁占比上升2.5%,涨幅;罗湖租赁占比下降4.2%,跌幅。

1房租赁占比升幅

  • 3房依然是最主流的租赁户型,本月成交占比为32.82%。

  • 本月3房、5房及以上户型租赁占比下滑,其他户型租赁占比上升。本月1房户型成交占比上升1.6%,涨幅。

中 原 研 判

  • 本月深圳租赁市场活跃度出现小幅下滑,租金水平也出现微跌。随着毕业季的到来,预计全市租赁需求活跃度会逐渐回升。随着近期深圳居民对疫情重视程度的加深,1房租赁占比可能会持续上升。

04  商 办 市 场

商业市场供应大幅下降,

成交有所回升

一手办公套均仅69.7平;

二手办公套均96.8平

一手商业:供应大幅下降,成交回升

  • 5月共有4个商业项目获批,批售商业67套,环比↓93.64%,共批售商业面积0.51万平,环比↓95.8%。

  • 网签数据显示,5月一手商业共成交115套,环比↑12.75%,共计成交0.73万平,环比↑25.41%。

一手商业:40-70平面积段占比48.7%

  • 5月光明区一手商业成交2290.77平,占比32%,其中华润公园九里花园项目商业成交2135.84平,为该区热销项目。其次是南山区、宝安区,分别占比26%、13%。罗湖区、坪山区、大鹏新区、深汕区均无一手商业成交。

  • 5月有两套200平以上一手商业成交,40平以下面积段成交套数占比下降15.6%至27.0%,其余面积段占比均提高。

二手商业:成交套数上升

  • 网签数据显示,5月二手商业成交444套,环比↑17.15 %,成交面积合计2.31万平,环比↓2.26 %。

二手商业:福田区成交面积占比39%

  • 从区域分布来看,5月福田区二手商业成交9080.0平,占比39%,其次是宝安区成交4704.2平,占比20%。

  • 从成交商圈分布来看,龙岗中心城商圈占比30.3%,龙华商圈占比21.2%,创业商圈占比12.1%。三个热门商圈分别位于龙岗区、龙华区、南山区。

05  办 公 市 场

一手办公:两办公项目获批

一手办公:10中仅两项目套均面积超200平

二手办公:成交面积上升

二手办公:福田区成交面积占比59.1%

一手办公:两办公项目获批

  • 5月共两个办公项目获批,批售办公468套,11.84万平。网签数据显示,5月深圳一手办公成交246套,环比↓42.0%;成交面积为1.71万平,环比↓69.5%,一手办公套均面积下降为69.70平。

一手办公:南山成交面积

  • 5月南山区一手办公成交6132.3平,为全市成交面积的区域,其次是福田区、罗湖区。

  • 本月光明区一手办公成交面积呈现出较大幅度上升,环比上升137.1%,宝安、龙岗、罗湖三区均有所下滑,其中,罗湖区下降幅度,为93.6%。

一手办公:10中仅两项目套均面积超200平

  • 网签数据显示,5月共有22个办公项目成交,光明区的龙光玖龙台三期以2311平的成交面积位居一手办公成交面积10榜首。

  • 10中套均面积200平以上的仅合景同创臻林天汇、海府一号两项目。

二手办公:成交面积上升

  • 5月深圳二手办公类物业成交100套,环比↑1%;面积合计0.97万平,环比↑16.63%,二手办公套均面积上升至96.8平。

二手办公:福田区成交面积占比59.1%

  • 5月福田、罗湖两区二手办公成交面积上升,其他区域成交面积下降。

  • 5月福田区二手办公成交5720.8平,占全市成交面积的59.1%。


中原研判

  • 商办市场整体供应下降,成交回落,去化面临一定考验。随着区域发展定位愈加明确,企业项目的产业定位愈加清晰,通过定向吸引相关企业入驻,不仅对区域内的商办物业起到很好的推动作用,也有利于区域经济发展。

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