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深圳人口猛增,品质刚需置业认准这个区域!

地产凝眸 2021-06-11 07:40:09

5月15日,广东省统计局数据显示:深圳常住人口从2019年的1343.88万人,跃升到1756万人。其中跟2010年第六次人口普查时的1035.8万人相比,猛增了720万人(剔除深汕合作区因素,实际净增长714万人)(数据来源:第七次人口普查公报), 人口增长态势极为迅猛!

另一方面,深圳可用土地面积仅约1000平方公里,人多地少,居住矛盾凸显。人口普查数据显示,深圳11个区中,人口超过200万人的区有3个,常住人口超过200万人的区为宝安(447.66万人)、龙岗(397.90万人)和龙华(252.89万人),合计占全市人口比重为62.55%。(数据来源:第七次人口普查公报), 同时意味着这些区域人口密度大,人流拥挤,会带来哪些不利因素呢?

人口密度大,居住品质下降

人口密度大,意味着区域内房子要建得多,建得高,房子容积率自然高,比如容积率高达9.64的桐林城市广场、金城大厦、嘉洲富苑等,高容积率的小区会对居住品质产生那些影响呢?

一是会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力;二是小区内园林、娱乐休闲空间会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质;三是由于居住人口多,小区出入的人增多,物业安防管理难度增加,安全性跟舒适性也将大打折扣。

另一方面,人口激增,导致相应区域房价“虚火”,最近,“深房理炒房主要就集中在宝安、龙华部分小区就是明显佐证。在人口持续流入的这十年间,深圳房价也随之上涨,政府迫不得已推出“208”指导二手房价格,同时严查经营贷资金进入楼市,即便如此,深圳动辄千万总价新房让很多的刚需购房者望而却步。刚需购房者只能选择非热点片区老破小物业,不仅没有好学区,更谈不上居住环境。这种情况下,来深各类人才如何安居深圳?

千年新区崛起势不可挡,从创业十年到黄金十年!

千年新区厚植人文,八大最美海岸之一

不妨把目光投向深圳东部,尤其是历史人文积淀,山海资源丰富的大鹏新区。

作为深圳简称“鹏城”起源的大鹏新区,拥有千年历史人文积淀,始建于明洪武二十七年(公元1394年)的大鹏所城占地约11万平方米,区域内还有森林覆盖率达98%的大鹏国家地质公园、观音山公园及其龙岩古寺、刘起龙将军墓、海拔700多米的排牙山、风景旖旎的东山寺、求水岭、较场尾等众多景点每年吸引数十万国内外游客前来寻幽怀古。

大鹏新区优美海岸线

作为世界级的滨海区——大鹏新区不仅是深圳海洋资源最丰富的区域,也坐拥深圳1/4的海域与1/2的海岸线,大鹏半岛海岸线更是被中国国家地理杂志评为中国最美八大海岸之一。

事实上,大鹏新区不仅是深圳乃至大湾区知名的休闲旅游胜地,更规划为全球海洋中心城市集中承载区,城市建设规划变现速度加快。

从创业十年到黄金十年

2021年是大鹏新区成立十周年,如果说过去的十年是大鹏的创业十年,未来的十年就是大鹏发展的黄金十年。

近日深圳“十四五” 交通规划发布,包括深惠城际大鹏支线、外环高速大鹏段、坪通道、大鹏大道等高 、快速路等交通建设提速,大鹏迎来新的发展机遇。

坝光国际生物谷效果图

在深圳“双区”驱动和建设全球海洋中心城市的重大历史机遇之下,大鹏依托丰富的海洋资源,定位升级为“全球海洋中心城市集中承载区”,大力发展“三湾一区”、向海发展的产业格局。成为集高新产业规划、海洋经济发展等多元化、齐发展的世界海洋城市中枢。

深圳大鹏新区近年来在保持传统的旅游产业,保持优越居住环境的同时,还配合粤港澳大湾区建设,规划建设了一批重点工程:

金沙湾国际乐园

1、规划投入300亿元,深圳规模最大的滨海旅游度假区-金沙湾国际乐园占地150万平方米,全息玩乐集合体,被誉为全国最「丰富而富有深度」的复合型乐园之一。目前5个主题馆已经封顶,今年年中正式面向全国开放;

2、深圳最大的成片开发区坝光国际生物谷加快推进中,与国际食品谷形成区域”双谷驱动”。(据悉首个签约重大产业项目——乐土沃森生命科技中心,基础工程100%完成,主体结构完成80%,2021年全面投入使用);

3、亚洲第二座、中国第一座乐高乐园落址大鹏(占地面积高达约53.4万平方米,其中乐高主题乐园26.27万平方米,乐高水上乐园9.65万平方米、探索乐园10.30万平方米、短途景点及旅游服务区7.18万平方米。完成后将成为大鹏新区又一网红打卡点);

4、深圳海洋博物馆、广东海洋大学深圳研究院落户大鹏;(目前处研究阶段暂无明确进展。其中深圳海洋博物馆,属于全市重点建设的“新十大文化设施”,致力于打造深圳全球海洋中心城市的文化新地标);

5、大鹏新区三甲人民医院预计2023年投入使用,大鹏首家集医疗、科研、预防保健和康复疗养功能与一体的三甲综合医院,定位为市属三级甲等综合医院。

据不完全统计,2021年大鹏布局105个重大项目,总投资1951亿元。对比光明自凤凰城设立以来,累计项目投资总额约2000亿元,足以说明大鹏新区未来发展比肩光明新区!

刚需置业大鹏,牢记三原则

大鹏置业,刚需购房者如何选择?我们认为,在享受大鹏顶级居住环境的同时,要注意选择楼盘学区,楼盘地段,楼盘宜居度这三大原则!

选择优质学区房

优质学区房不只是给孩子一个良好的学习环境和学习氛围,除了能促进孩子学习自觉性,养成良好的学习习惯;还有能上优质的公立学校,优质学校的老师大多数名校毕业,学生整体素质很高,不仅有助于孩子 成绩提高,还有助于孩子成长。

另一方面,优质学区房有更好的投资价值。从深圳各区房价看,无论上涨还是下跌,不同于一般住宅,优质学位房的价格极为坚挺,同一区域内,和不带优质学区房对比,优质学区房价格普遍高出30%~50%。优质教育资源稀缺的深圳,未来学区房价值会继续呈现领涨、抗跌的投资属性。

选择区域核心地段

为什么要注意选择地段?华人地产投资第一人的李嘉诚曾经专门论述地段重要性,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”,被地产界尊为至理名言。

实际上,作为深圳新区,未来的潜力所在,目前配套和规划是购房者最关注的,优越的地段意味着良好的商业生活配套,能满足购房者未来居住品质需求。

选择宜居度高楼盘

在“房住不炒”的大背景下,未来追求品质的刚需客户更注重楼盘的宜居度。比如户型方正程度、采光通风情况、户型实用率。尤其是户型实用率对于购房者尤其是刚需客户太重要了!为什么这么说?因为同样产权证面积,使用功能空间越多,意味着节省更多的购房金额。以深圳动辄7万单价,如果同样产权证面积,一个楼盘比另外楼盘要多出8平方使用空间,意味着节省五六十万资金。

最近我们考察大鹏新区新盘,发现符合这三大原则的楼盘应首选满京华云曦!

大鹏中心区标杆住区来了!

标杆住区、宜居中心

满京华云曦花园,位于大鹏三湾一区核心交汇处(科技创新湾、海洋经济湾、滨海文旅湾和大鹏半岛主题旅游景区),是大鹏四大核心发展辐射圈交汇处的唯一居住区。属于大鹏新区中心居住区,既与工业区嘈杂、污染居住环境不同,又有别于旅游度假区的旺季喧嚣、淡季冷冷清清的氛围不同,这里政府规划为大鹏新区的居住中心,居住环境好,配套完善,更宜居。

满京华云曦花园效果图

媲美城市中心完善配套

距离项目约800米为佳兆业KPR生活广场,尽享华润万家、肯德基、必胜客、中影影院等一线品牌商家优质商业;约6km 处就是即将建成(预计2023年投入使用)的三甲医院大鹏新区人民医院,约2.2公里就是大鹏新区妇幼保健院。


区域中心,便捷交通

距离项目约800米是地铁32号线(规划中)大鹏站和龙大城际(在建)的大鹏站,32号地铁开通运营后可实现1小时全城生活圈,另外深惠城际铁路大鹏支线今年也将破土动工。

项目区位图

项目拥有便捷的高、快速交通。从项目出发通过迭福路——坪西路——惠深沿海高速——滨海大道实现50分钟可达罗湖中心,一小时可达福田中心

同时距离项目约700米即是大鹏汽车站,有818路、928路、988路、M362路等公共交通,绿色出行便利通达全城。


红岭教育集团大鹏校区,优质教育住区

 红岭教育集团大鹏校区,将在大鹏新区华侨中学原址拆除建成,设初、高中各36个教学班级,将于2023年建成并投入使用,可增加600个初中学位,1800个高中学位,未来将引进福田区优质教育资源。

深圳红岭集团旗下红岭中学是深圳特区成立后建成的第一所中学,获得广东省一级学校、深圳市一级学校、广东省现代教育技术试验学校、广东省首批国家级示范性高中等荣誉称号。

红岭中学实拍图

在2015年-2020年中,红岭中学连续6年高考重本率排名位居全市高中前列,被誉为“深圳市五大知名公立教育学校之一”,是深圳市区属学校中最有实力的重点中学之一。按照义务教育阶段就近入学原则,项目所属学区为红岭教育集团大鹏校区(具体以教育局发布为准)。

拥有优质教育资源的项目,属于深圳楼市硬通货,涨时领涨、跌时抗跌,是刚需买房的第一选择。


内外兼修,都市稀缺的生态环境

满京华云曦花园楼下即是大鹏中心区大型市政公园——占地面积约25000平方米的荷塘月色公园。

公园目前已开放。通过云梯平台、观景平台、主入口等三个节点与迎宾路相接。充分利用园区旁边的河水景观,打造富有场地记忆的滨水生态景观节点。

公园实拍图

湖区共计约5000平方米,湖底种植了水生净水植物,湖面及驳岸点缀了荷花、睡莲、芦苇、雨久花等,园区环境优美。湖水周边有400米的环湖步道及塑胶跑道,园区内还设置了儿童游乐设施、大草坡、特色廊架、飞鸟亭等休闲游玩的配套设施,极大满足了片区居民健身休闲需要,提升居民生活满意度。

公园实拍图

满京华云曦内部园林景观,将自然生态与创意的有机结合——云公园实拍图、海、台主题园林,将云形态构图设计与酒店式滨海度假风情自然融入项目特色台地景观。


同样面积,更多功能空间

主力户型建筑面积约76-115㎡三-四房产品 ,高实用率,横厅和竖厅搭配,布局更为人性化,为刚需购房者提供更多优质选择。

满京华云曦花园效果图

地产凝眸预判,在深圳人口激增、房价持续高企情况下,类似大鹏新区这样价值高地、价格洼地片区将迎来新的机遇期,尤其是满京华云曦这样具备优质学区、核心地段、优越生态、完善配套、便捷交通的舒居住区必将成为追求品质的刚需首选!

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