今年5月，二手市场成交量二手住宅过户套数为3027套，而同月份的上海二手房成交数量为24042套，成交量之差已经增长到8倍之多。
连续两个月的成交低迷，二手房成交套数一路下滑，终于还是在5月跌破了4000套，勉强维持在3000以上的位置。
就5月来看，上海二手房成交套数已经接近深圳的8倍。而回看以往，2020年的5月份，深圳成交套数为8553套，上海为25115套，相差约3倍。
从指导价出台、贷款审查严格、住宅用地增加、金融监管加强等一系列密集的调控下，深圳二手楼市得到了显著抑制作用，或将在未来一段时间持续进入横盘。
深圳跌幅榜第三名
中指研究院最近发布的《百城价格指数报告》显示，5月100个城市二手住宅平均价格为15810元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅与上月持平；同比上涨3.64%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。
其中，一线城市二手住宅价格环比上涨0.95%，同比上涨9.68%。
通过图中我们可以看出，深圳是一线城市中，价格下跌的城市。而同为一线城市的北上广都处于头部涨幅位置。
由此可见一线城市正处于一个上涨的大趋势之中，深圳目前正在政策调整期，所以不但没有上涨，反而成为了跌幅的第三名。而这样的调整在未来势必会出现一段补涨期，回到属于一线城市的赛道之中。
一线城市价格指数增幅
深圳排名第二
另外从国家统计局发布2021年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，62个城市房价环比上涨。
据测算5月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%；二手住宅销售价格环比上涨0.6%。
深圳处于最严格的二手调控下，但是新房的价格指数在一线城市中的增幅仅次于广州，排名第二。
当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大，部分市场热度较高的城市仍有政策加码预期。
随着调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望继续回归，叠加去年低基数效应的减弱，商品房销售规模增速预计将继续放缓。
二手市场的火热
直接作用于房价变化
二手市场是否火热，是评价一个城市是否值得买入的重要参考项。
对于房地产这种总价高的资产而言，流动性是至关重要的。活跃的二手市场才能让房产在变现的时候，可以用更短的时间将其出手。
5月二手住宅成交周期为313天，相比较上月再次拉长了24天。
其实这种情况如果发生在普通二三线城市中，那在很长的一段时间内，房地产将很难恢复元气。
不过深圳作为人口密度大的一线城市，受到政策影响的楼市虽然会出现横盘期、出现房价下跌的现象，但是有庞大的需求群体在，未来长期依旧是可以看好深圳楼市。
因为相比于二手市场，深圳5月的一手市场共六项目入市，其中三项目开盘售罄，整体开盘去化超8成。所以深圳楼市目前的热情并没有消减，在二手市场持续观望的情况下，新房市场保持了应有的市场热度。
因此深圳虽然处于政策影响下的横盘期，但市场热情不减，在经历一段时间的理性调整后，就会回到一线城市应有的发展状态。
5月市场总结与预判
5月深圳市场维持低迷，一二手购房氛围都不太乐观。市场表现不佳跟政府打压有关，近期政府对学位房、深房理事件进行打击查处，对于资金管控也更为严格，市场没有利好，以不好的消息为主。
市场低迷、资金紧缺，有房票并且资金干净的客户比较少，客户稀缺。同时市场上明显的一个特征是楼盘之间分化严重，堪称冰火两重天，好的很好，差的很差。客户会很慎重，不会轻易用掉房票和资金去买房，而是会挑比较优质的楼盘下手。
虽然市场不好，但是优质房源，特别是多数的住宅产品，还是很被市场看重，整体供不应求，成交很火爆，五月开盘的住宅普遍都卖的很好。
月底政策再出，明确了新房指导价、装修标准制定规则。近几年深圳多是针对二手，现在新房较热，又开始针对新房。
对购房者来说，指导价可以让买家以相对优惠的价格去买到房产，价格上的降低也让更多人可以承担的起购房所需资金，更多的买家就有入市需求。房价目前有下跌的趋势，当价格下跌到一定程度，需求就会慢慢释放出来，价格也会逐渐平稳，达到量升价稳的阶段。因此不用太过悲观，已经慢慢有些投资客户蠢蠢欲动，不排除六月成交量就开始企稳回升。
在目前这种市场情况下，二手房会像2019年新房市场一样出现分化，并且持续一段时间分化情况明显。
中原大咖2021-06-23 19:11:57
