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深圳上半年成交数据出炉!房价还会跌多少?

纽盖特 2021-07-06 17:10:37

今天2021年下半年正式开篇,已经过去的上半年,深圳楼市究竟怎样了,下半年又会怎么走呢?

我们用几个关键词给大家捋一捋,欢迎留言探讨。

1、打新热降温

今年上半年深圳成交新房住宅26140套,同比大幅增加56.3%。在近九年内,仅次于2015年上半年的31798套,整体热度较高。

主要是因为自从去年下半年以来,深圳打新热度节节高升,延续到今年上半年,尤其是年初前海双子星——龙光和天健、海岸城等热门新盘入市,吸引了一大波火力。

但是,具体到每月看,成交量出现明显下降趋势。1月成交达8356套,到6月份只有2866套。

除了供应萎缩,原本预期入市的项目后延,导致成交量减少之外,也是因为打新资格要求更高、房贷利率上调、新房和精装价格受到限制等,大家对新房的要求更高,下手更加谨慎。

近期新盘入围人数普遍不足1:3,当然大家最容易感受到的,就是日光盘大大减少了。

甚至有布吉新盘在开盘之初就给出了4重折扣。虽然产品本身只有40年产权,但这还是近两年头一次新盘打折,可见开发商对市场信心不足。

2、二手冰冻

二手成交量反映了市场真实情况,更加值得关注。

上半年深圳成交了28442套二手住宅,同比大跌了35.4%。拉出2018年以来的数据,今年创下新低。

二手房指导价拉高了首付款,冻住了成交,整体成交差,摊开每月数据更是惨不忍睹。6月份的成交量只有2500+,相当于市场荣枯线5000套的一半!

据贝壳研究院的统计数据,过去10年中,5000-8000套的月成交是主流,而低于3000套以下成交出现次数有12个月。一般还是春节无法过户才导致的。

量跌价也跌。深圳二手市场现在要想成交,几乎都要降价。

有二手业主卖出了一手房的架势,蓄客、集赞、成交奖励等,哪里还看得到之前惜售的傲娇模样,卑微到尘埃里了。

从中原的数据看,降价幅度越来越大,从下调10%以内,到最近有片区下调16.7%!

3、二手成交东暖西凉

统计的1-5月成交数据看,二手成交主要依赖东部。成交量top10小区里,龙岗就占了7个,罗湖3个。

龙岗是刚需的摇篮,实际价格和指导价相差的比较小,对首付款的影响相对小一些,比较好成交。

而去年大热的宝安呢,比如1-11月卖得的西乡桃源居,不好意思,在今年成交top50里完全找不到身影。

这也是西部二手房的一个映射,指导价和实际价格的差距太大,钱不够的只能望而却步。

4、新政频出

去年房价飙升后,为了压制住市场热度,政策噼里啪啦地出台。

打击代持严查流水、采用新盘N选1、龙岗和龙华调整学区划分规则、打新规则调整、208新政出台二手房指导价等等。

新房到二手房,从到一般房源,全都捋个遍。

政策主要集中在一季度,这也是个反向指标,说明后续已经降温。其中208新政威力,现在二手市场还趴着,带着新房也一蹶不振。

5、严查经营贷

严查经营贷流入楼市是近一年的主旋律。自从深房理事件捅出来后,核查挪用经营贷的力度明显加强了。

先是从深房理涉及的楼盘入手,再到核查部分融资担保公司和小额贷款公司与房产相关的业务,据说深房理所有会员名单全部流出,名下贷款全部砍掉。

最近还有各种被抽贷的消息传出,有朋友说用了经营贷+代持打中了海岸城,前两星期被查到了只好把房源吐出来。

后续估计还会有更多动作,大家也别起挪用经营贷的歪心思了。

6、小产权冒头就挨打

限购限售,二手指导价出台还限制了贷款额度。商品房撬不动,但资本无孔不入,有一段时间流入了小产权房以至于小产权涨幅最高达50%。

可恶的是,一些明明没有旧改概念的普通小产权房,愣是被中介包装成确定旧改的回迁房指标。

鱼龙混杂的小产权市场引起了央视关注,枪打出头鸟,小产权房交易被迅速叫停:查封门店、不允许交易不能见证不可盖公章等。

7、中介倒闭潮

二手房成交地板量,谁最着急?

中介

根据深房中协的数据显示,到4月1日,深圳持牌中介48144人。那么上半年成交了28442套二手住宅,即便是每套都是不同的人成交,也有2万人今年以来还没开过单。

实际上,中介朋友说,二手房行业分化很严重,有人就是能连开几单,有人半年颗粒未收。

干不下去的中介转行,干不下去的店铺关门。单式5月就已经有某品牌中介关了60多家店。

而接下来,二手继续冷,倒闭潮还会愈演愈烈。

有朋友就说某家中介公司,6月份181家店铺中超80%亏本,两千多业务员只开了约300单,接下来关门裁员是躲不过的了。

8、后市预判

以上是上半年楼市回顾,后市会怎么走呢?

1、决定楼市短期走向的关键,还是水龙头会不会放松。

深圳是个金融资产庞大的城市,背后撑着的大头是房地产。你看抵押贷款哪个是不要房产的。楼市成交量下跌,涉及到的还有金融部门,他们其实也着急,最近就有银行又开始打电话推经营贷了。

所以银行等能不能坚决把指导价、严防经营贷流入楼市执行下去,是很关键的。

按目前风口浪尖的情况,大概率还不敢乱来。

2、二手房继续躺平,房价还有下探空间。

二手房成交已经跌到地板量了,报价也在松动,可见市场信心在削弱。

只要政策不放松,银行严格按照指导价放贷,经营贷和消费贷等不能流到楼市,就还有往下跌的空间,尤其是被过分炒作的房子。

典型如前海和宝中,去年涨得,从指导价和实际报价也可以看出,泡沫是相当大的。这些区域如果没有低于市场价10%-20%,千万不要买。

至于其他地方如果有笋盘出现,也要对比一下此前的成交价。警惕那些上调200万再降10万的“伪笋盘”。

总之呢,今年明年市场机会很多,选择余地很大,刚需可以慢慢挑,不是真笋盘不要买。

3、新房供应井喷,刚需打新机会多。

很多原本预计上半年卖的新盘,迟迟没入市,堆积到下半年。

比如7月预计入市的就有20+个盘。其中像光明、宝安松岗等就主要是刚需盘,星河天地、勤诚达,周边二手房据说都要8、9万了,新房还是5万左右,预计还是会受到追捧。

刚需打新建议结合自己的需求和积分考虑。积分不算高的,没必要死磕网红盘,可以根据自己的需求,选择不那么热门的新盘。

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