在深圳，尤其在西部，是网红盘的天下。
近日，惊闻西丽楼市开出了一朵奇葩花：被炒的火热的刚需红盘玖裕茗院，居然是R3属性用地！也就是说项目虽然有住宅功能，但却是宿舍用地！
湾帮主在前几日发布的快收藏！三季度30+红盘清单，优劣都分析了提及南山三季度预计入市的楼盘，玖裕茗院赫然在列表当中。
南山三季度预计推出的七个楼盘，有五个都是大户型刚改盘，只有两个小户型楼盘——玖裕茗院和正天龙雅居。本是讨喜的西部刚需盘，玖裕茗院却落下个奇葩楼盘的名声，是不是有点匪夷所思？
R3用地性质，学区问题是个迷！
其实在寸金寸土、房价高昂的深圳来说，玖裕茗院推出的30-98平户型其实是非常适合刚需上车的。尤其是在利好不断的西丽，项目未来还能吃一波规划红利。
然而，项目R3的土地性质，能不能按照商品房来申请学位，至今还是个迷。片区内的另一个新盘——丹华公馆，也有同样的问题。
玖裕茗院在深圳中学南山创新学校（简称：深中南创）的学区范围内，这是深圳中学、南山区政府、大疆三方联手打造的一所九年一贯制学校。学校设有54个班，其中小学36个班（每班45人），初中18个班（每班50人）。毕竟是深中分校，所以大家对这所学校的预期很高。
湾帮主在南山区教育局官网中发现，目前该学区划分范围为中兴人才公寓、万科云城、TCL园区、石鼓花园（公寓）、第二高级中学宿舍、西丽二中宿舍、福利中心，划分片区内并没有商品住宅。
大疆是合资办学者，所以学校会预留一部分入学名额给大疆。除了大疆，片区内的中兴人才公寓、TCL园区等可就近入学。但每年仅有的270个小学入学名额，300个初中入学名额该怎么划分呢？
根据南山区的积分入学规则，住宅类积分可达34-40分不等（按购买年限），公寓作为住房，申请学位可积20分。有部分置业者担忧，购房后自家的适龄儿童到底能不能按住宅类积分入学？
玖裕茗院、丹华公馆两个楼盘总户数近400套房源，假设七年后适龄入学儿童达到一半，且两个都按住宅类40积分入学来算，中兴人才公寓、TCL园区的很大一部分适龄儿童青少年直接就被分流出去了；就算按照住宅类34积分算，也比中兴人才公寓（20积分，原本15积分，zf多加了5积分特殊照顾）、石鼓花园（20积分）有优势；如果与片区内的这些公寓及园区一起竞争，200多个入学名额分给谁都是个难题。
每年教育局，会根据当年的入学情况制定规划，一般以学区内住宅（R1/R2用地类的住宅）为主。而作为R3土地性质的玖裕茗院，在积分上到底怎么算？具有很大不确定性。
玖裕茗院，买，还是不买？
网红盘创造者，带来的尴尬“小”惊喜
其实，撇开项目R3的土地性质来说，玖裕茗院还是值得期待的。
玖裕茗院是福田网红盘“海德园”的创造者——新润园房地产开发公司，一手打造的三“茗院”系列住宅之一（汇城茗院、汉园茗院、玖裕茗院）。新润园房地产开发公司能在大热的西丽片区一举拿下三宗地块，也足以说明开发商实力雄厚。
玖裕茗院，是三“茗院”系列中，体量的一个项目。
玖裕茗院占地面积约一万平，建面八万平左右，是由三栋26-35层的塔楼组成。项目共有821套房源，面积段在30-98平之间。
论片区来说，玖裕茗院位置是非常好的。项目地处国际化信息技术研发基地——留仙洞总部基地，距离在建的西丽高铁站也只有一公里的距离，周边还有西丽生态公园。区位好，环境好，交通也非常便利。
片区内二手房参考价在8万/平左右，依湾帮主来看，玖裕茗院很大概率会在8-9万之间。总价270-900万，在西丽上车还是很值的，片区发展规划好，未来前景很大。
明日之星——西丽，投资价值新高地
就像湾帮主前几天的推文快收藏！三季度30+红盘清单，优劣都分析了所说，西丽已成了当红辣子鸡。除了新润园，还有不少开发商争相进入，想分一杯羹。就像5月13日深圳首次集中供地，龙光、万科经过180多回合的厮杀争夺西丽留仙洞地块，最后龙光夺得地王。想必龙光也是非常看好西丽的发展吧。
是什么，吸引着一大波的房企在此驻场？
在近日发布的南山区十四五规划及2035目标公布中，明确规定了“一轴一带三组团”的发展模式，重新梳理了十个重点发展片区。其中，西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城均榜上有名。十个片区，西丽就占据了三个，可见ZF对西丽片区的重视程度。
片区内，中兴、大疆、TCL、乐普医疗等多家知名企业均已入驻。当然，这只是发展的开端。随着产业升级，相信会有越来越多的开发商进入西丽，未来繁荣发展的景象指日可见。可以说，西丽发展前景不可估量！
回归到玖裕茗院。论片区、论户型，该项目可以称得上很有潜力的刚需红盘了，但因项目是R3的土地性质，入学积分上有很大不确定性。如果片区内住宅楼盘增加，想要就读深中南创就很有很大竞争性了。
因土地性质或者房屋性质引发的入学变更风波事件，在深圳已有多例。去年因土地性质导致积分下调、初审不通过的“深圳高级中学南校区事件”就是很明显的例子。就玖裕茗院来说，如果该问题一直没有得以解决，未来，业主维权也不是没有可能的。
湾区看房帮2021-07-06 18:16:55
