本文为“房地产带盐人”的第261篇文章，原创文章非授权不得转载。
近期包括深圳在内的一批城市先后暂停了第二轮集中供地时间。
深圳原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地，突然全部中止出让，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。其他城市重庆从7月底延期至8、9月，沈阳从8月份变为待定，天津由8月份延期至9月份，长沙是从7月份推迟到8月。济南把推地时间从8月底改为9月10日，同时限制房企开发资质，且不超溢价率15%，如果两家以上都拍到限价了，那就抽签决定。
深圳这回的二批集中总土地面积约83.38万㎡，总建筑面积约279.92万㎡，起始总价约421.98亿元，出让规模是近几年的一次。
之前杭州的第二轮土拍，变化比较大，分两步，步先竞争开发设计品质，第二步再竞价+无偿转交面积，这种创新可以说考虑了对城市建设界面的规划，还有些新意。但是今天上午杭州刚发了公告：2021年7月30日出让的31宗住宅用地停止挂牌，要等8月31日重新公告。我本来以为杭州在土地供应方面算是有办法的优等生，没想到浓眉大眼的也不得例外。
之前我还分析过杭州的第二轮集中供地：杭州：对房企和购房者都下了手
今年根据政策有22个城市是采取集中供地的方式，全年分为三个批次供地，而不是之前在一年内分多次不定时推地，入围这22座城市的无一不是房地产、经济、人口流入的热点城市。
批次集中供地已经完成，多地基本上都是两天分两拨完成，没办法因为一次供地量不少，拍完就要两天，这还是在许多地块拍卖现场迅速达到价格定点之后，快速开始比拼自持、无偿转交开发面积的部分的情况下。同时这批次的拍地价格普遍溢价率都在30%~50%左右，例如深圳轮土拍六块地拍出138亿，溢价率45%，楼面价达到7万元/㎡，众多房企争抢拿地，这轮尘埃落幕可谓考研的是房企的资金实力。
然而更重要的是房企对市场研判的能力，你有足够的钱，也得看看后市情况吧。
那么问题来了，这第二批次集中供地之前，那些事情让房企对后市做判断的依据呢？
其实今年伴随集中推地政策，还有老生常谈的三道红线、对房地产贷款集中度管理（对不同商业银行房地产相关贷款占比的限制）、拿地金额不超过去年销售额的40%等等。一开始似乎没能阻止房企拿地的热情，因为集中供地给人的刺激是不抓紧可能拿不到地，赶不上就来不及开发，是一种紧缺思维。
然而半年以来积累的各种持续的压力，终于在现在发生了质变。
这时候第二轮集中供地突然中止了，对比轮的热火朝天还是蛮有意味的。
先说两种观点：一、为了房住不炒，控制溢价率，第二轮土拍先停一下考虑如何处理不断升高的房价，这时候限制溢价率、限制房企开发资金实力、包括有可能的其他评分，入围条件、达到限价之后比拼其他方面，甚至采取抽签的方式等等措施。
二、开发商报名的数量不够，尤其是民企数量不够。由于报名企业数量低于预期，而且还是国企为主，所以再看看。
这两种观点有趣之处在于一个是为了抑制过热，一个是因为过冷。
实话实话，我觉得都有可能，但是我的态度倾向于房企（尤其是民企）再看看不要着急。而且我建议民营房企真正跟着政策指导，关注自己的资金安全，没必要冒进，此时此刻这么做是没毛病的，甚至可以多学学现在年轻人的佛系态度，不婚不育，或者至多生一个娃，二胎三胎于己无关。
真正的关键是过去几年，去杠杆是不均衡的，我们的杠杆是在从地方债务、国企方面去杠杆的同时，在向居民部门（个人、家庭）和民企转移的，一方面在控制债务，一方面新增的债务主要是增加在了民间，债务杠杆对经济发展是有用的，但是杠杆比例过高的风险是一样的，并非区分那个经济部门的杠杆高低，所以说，这时候加杠杆的总体上是在接盘。
再加上今年诸多的房企面临的债务压力，还有近几天被监管的你懂得某房企，对于民营房企而言风险在于：
你负债高，土储有限的情况下，资金流转不起来要玩不下去，如果你前些年买了很多地，而且这些土地价格当初不高，所以你手头上有不少优质资产（土地储备），但是你负债高，现金流跟不上，那就等着被收购或者因为处理债务的过程、因为抵押股权无法赎回而失去控制权，你的优质土储资产，虽然价格低，虽然你不着急再买地，这些原本的资产就被收购了。
我们来看看统计数据：
还是例如上面说的3某房企，以及很多之前快速发展的房企，土地储备以平方公里计，几百万平米、上千万平米的建设面积在那里，而且当年拿地早地价挺便宜，甚至土储的成本平均不到一千元/㎡，或者一千多/㎡，相对于现在的房价而言，的确是优质，但是你现在负债高没有现金流，企业经营出问题，这些土储就不一定是你的了。
好比说你手上有5000亿的土地储备，但是由于现金流500亿的短缺就有可能造成你企业破产改制，你说你这一堆土储再好，不过是转了一圈又回去了，你懂得。
所以我认为房企躺平，注意在建在开发项目的交付周期、降负债，现在市值管理什么的也依赖这个而不是规模，然后面对市场周期如何穿越，下一轮是下一轮的机会，跟这一轮不是一码事。
就好像面对生活、抚育后代成本不断升高，而收入有限的年轻人选择晚婚晚育、不婚、少生孩子一样，一点点小的政策是解决不了这种高成本的，谁都不傻。
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房地产带盐人2021-08-18 12:46:14
