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拐了,拐了,这个片区楼市真的要凉了!

地产凝眸 2021-08-23 16:41:07

高层三令五申强调的“房住不炒”今年在深圳终于看到了!不仅二手房冰冻,一手房日光现象也不多见了。近期,更传出降价500万也流拍消息,龙华龙悦居“208 指导价”前,总价750万某单位这次有业主报价580万,依然去化缓慢。

不仅仅是,就连网红片区住宅也出现购房者偏少情形,8月17日上午9:00,光明云科府正式选房,意向登记1066批客户,远低于本次备案住宅1550套,认筹比不到0.69:1,最终去化仅6成!

当大家都认为,这样的入围比例已经是非常没有热度的了,不成想山水华庭的热度更低,入围比例只有1:0.2。

8月19日,龙华观澜的住宅楼盘山水华庭意向登记名册出炉,108套住宅,仅仅24批客户,这刷新了深圳新房开盘近三年以来围人数的一次!

深圳楼市终于看见拐点了!

那么那个片区先凉呢?

我们认为盐田区极其东边区域的价格虚高楼盘大概率先凉!

为什么是盐田?

三大障碍阻碍盐田房价保值功能

一是经济总量偏低,居住人口少。

从去年全市GDP总量看,盐田区GDP仅为658.15亿元,全市行政区倒数,新区和深汕合作区算上后倒数第三,大约相当于南山区的10.12% !

经济总量低,意味着辖区企业较少,人才不多,相应居住需求就不多,第七次人口普查数据显示,盐田区常住人口仅仅21万多人,占全市人口比重从2010年的2.01%下降到2020年的1.22%。常住人口少,居住需求就不多,房价自然上不去。

二是交通不方便,长达半年堵车。

众所周知,盐田区辖区内有大小梅沙,是深圳著名滨海旅游景点,然而,梧桐山的阻碍使得罗湖、福田、南山居民到盐田极为不便,每逢旅游旺季的节假日拥堵是家常便饭。

三是部分楼盘价格虚高,影响很坏。高揽客,真正购房者不会跟风。比如中房翰林门伪公寓,均价竟然高达5.5万,和前期住宅差不多,购房者自然不买账!而保利青谷、诺德阅山海更是去化惨淡!

价格虚高海景房彻底凉凉!

海景房有毒,价格虚高的海景房基本不能碰!

今年五月,大鹏璞岸花园登记价为1550万的别墅,连续两次流拍,一个月内价格跳水了630万,依然无人问津;华侨城天麓一套独栋别墅,业主08年一手购置价2964万,入手成本超过4500万,最后报价2280万,实实在在的腰斩价!

可见,海景住宅风景固然不错,但远离主城区、纯景观的资产保值、能力很有限。

盐田东部靠海的保利青谷(备案名:青谷群青花园)就是证明,备案均价6.6万/㎡,结果拿到预售许可证快一年没卖出几套:深圳市房地产信息平台显示,截止到2021年8月23日,除了2套备案外,竟然还有近10套被司法查封!

如今诺德阅山海,平均备案价也高达5.8万/㎡,当然还是卖不出窘况,只能靠高额请三级市场渠道卖房!

卖不动,就高额请人卖房,自己的营销队伍干什么去了呢?楼盘畅销的时候,购房者抢着来买房,自己营销队伍就是签合同,然后什么营销策划、什么推广都不去思考,这也太不专业了吧?

这样的开发商也是奇葩,宁愿高给三级市场渠道,也不愿意做推广,更不愿意降价让利给购房者!

这些楼盘不能碰

盐田区固然有鹏广达住宅和佳兆业城市广场这样优质楼盘,但是更有中房翰林门伪公寓这样价格虚高的楼盘,中房翰林门一共两栋,其中移动是住宅,去年已经卖完了。今年推出的就是另外一栋,主要是商办和部分商务公寓,即便是真商务公寓,房价去到5.5万+均价也是不可思议。

要知道,去年这个楼盘住宅均价也才5.7万,考虑到公寓高额的转让费用和使用费,公寓和住宅比价一般是0.7-0.8:1,也就是说公寓也就4万多点才行。大家看看附近规模更大、品牌更好的佳兆业城市公寓就知道,大约就是卖出这个价格,那么规模更小,品牌不如佳兆业的中房翰林门公寓何德何能卖到5.5万呢?

原来开发商中介给到的说法是盐田区公寓和住宅一样可以上学,这里学位不紧张,买公寓和住宅一样可以让小孩上学,那么问题来了,公寓性质决定它的使用费比住宅高得多,有没有减去这些费用呢?且该楼盘体量很小,根本没有什么舒适性可言。

何况,其中还有部分4.5高商办改建公寓浑水摸鱼对外销售,38平两房、65平三房,这些都是违规搭建承诺,一旦政府严查这类违规隔层,未来购房者很容易产生较大损失。

我们提醒,未来1-2年深圳楼市大概率维持这种情况,部门热门区域品质楼盘继续维持热销,而一些存在各种缺陷、价格虚高的楼盘大概率继续维持“门前冷落鞍马稀”场面,购房者务必多方打听楼盘开发商口碑、是否存在违建风险、是否存在价格虚高情况,尤其向媒体咨询,了解情况后再去营销中心咨询

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