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仁恒置地毛利率跌至26.7%,陷入维权旋涡?

文君言 2021-09-02 21:14:46

作为中国百强房企,昔日有着“豪宅标杆”著称的仁恒置地,今年8月13日披露2021年上半年业绩。

数据显示,截至6月30日,仁恒置地收入同比增加18.2%至90.11亿元;上半年股东应占溢利为4.93亿元,较去年同期下跌59%

2021年上半年,公司实现合同预售总额约286.81亿元,同比减少3.7%。由于结转的项目利润降低,公司毛利率跌至26.7%,较2020年同期的35.9%下跌了近10%(9.2%),而2019年同期该数字为46.5%。

公司管理层在半年业绩会上坦言,公司今年上半年毛利率偏低,主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看,毛利率会保持在30%左右,甚至30%以上一点。

面对如今“增收不增利”的公司运营状况,仁恒置地倍显“尴尬”。

事实上,尴尬的不仅仅是利润,近年来在,仁恒置地项目在多地深陷“诚信门”、“维权门”漩涡,受项目投诉、维权等事件影响,已然让众多业主失去信心。

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毛利率持续下滑 

在业内,大家普遍认为毛利率的下降是行业里一个很现实的问题,想要回升会越来越困难。

事实上,这并不是仁恒置地利润率首度呈现下滑趋势。限价政策之下,主打高端市场的仁恒置地无疑面临巨大的考验。

Wind数据显示,2018~2020年,仁恒置地的销售净利率分别为21.65%、27.73%以及15.23%。此外,公司营业利润/营业总收入分别为40.55、32.04及28.74。

从企业发展的整个生命流程来看,利润的减少除了跟售价有关,还和企业的土地成本息息相关。

从仁恒置地的土储分布来看,新一线城市占比52.9%,一线城市占比19.8%,二线城市占比18.1%,三线城市占比6.7%,新加坡仅占比2.5%。由此计算,二线城市占据了仁恒置地土地储备的9成以上。

而在具体城市的拿地中,仁恒置地也显得“不差钱”。根据中指研究院发布的《2021年7月住宅用地成交总价10》,其中,南通R21020地块以楼面均价16852元/平米位居榜首,由仁恒置地竞得,成交总价为35亿元,夺得7月份住宅用地楼面均价“地王”。

此外,在今年4月份无锡首批集中供地中,仁恒置地以上限价32.21亿元竞得经开区一宗宅地,楼面价约19510元/平方米,竞配保障房面积5.64万平方米。

面对利润下滑带来的压力,仁恒置地采取的对策是“坚持快周转”。

早在2020年中期业绩会上,管理层便已提出要加快周转。董事局主席钟声坚曾表示:“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售平均不会超过12个月,虽然与万科、碧桂园仍有距离,但基本都可以12个月内完成。”

面对如今业内涌现出的并购机会,管理层在2021中期业绩发布会上也表示:“今年下半年,仁恒主要是把能够卖的东西尽量多卖,保持公司有充足的现金。如果有收并购机会,仁恒都会去看的,只要有钱赚公司就会去做。”

此外,代建项目已经成为仁恒置地重要的利润来源,以及潜在的未来营收支撑。

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陷入维权旋涡?

随着仁恒置地毛利率下降的背后,曝出的楼盘质量问题也时有发生……

今年8月18日,根据权威媒体报道,上海仁恒锦绣世纪楼盘在销售过程中,开发商的销售资料和销售人员均表示,外立面是由石材、铝板幕墙组成,并把铝板幕墙作为卖点进行宣传。

(仁恒锦绣世纪效果图)

可是,购房者实地查看却发现,铝板幕墙的使用面积大大缩减,取而代之的,实际是涂料真石漆。这与当初“二楼以上都是铝刻板”的说法明显不符,引发业主集体维权。

业主爆料,目前浦东康桥市场监督所已对此事立案调查,业主们在等待市监所的调查结果。

几乎同时,8月15日,武汉的仁恒·公园世纪迎来交楼日子,但不少业主却丝毫没有喜悦的心情,而是选择前往售楼部讨要说法。

在售楼部大厅,业主代表们打出的“仁恒不仁、捆绑销售、价外加价、欺压业主”横幅,声讨开发商“捆绑”装修升级包的做法。

业主坦言,仁恒·公园世纪开盘时的毛坯备案均价为18000元/平方米,精装修价格为3000元/平方米,但仁恒竹叶山置业为了在政府限价政策下追逐更高额的利润,另外推出了备案精装修之外的“装修升级包”,导致实际上精装修价格超过5000元/平方米,单套房源精装修总价达到80余万元。

业主提供的仁恒·公园世纪《个性化装修升级菜单》,以“增值尊享菜单”为例,包括衣帽间柜体、D2户型玄关柜、东芝中央空调、爱迪士新风系统和沁园净水系统5项,单价2100元/平方米,开盘优惠价1890/平方米。也就是说,仅上述5项配置业主需要支付30余万元的费用。

但是到交房之际,不少业主没能拿到《个性化装修升级菜单服务合同》,之前签订完该份合同被开发商统一收走。

(领导留言板上关于仁恒地产的投诉。领导留言板截图)

有多名业主在向人民网领导留言板投诉时表示,仁恒明面上打着精装修升级包自由选择的幌子,实际上通过“不买升级包不卖房”“不买升级包就阻止银行发放贷款”“不买升级包,则交房业主需要自行拆卸吊顶、墙面开槽等行为(因未预留空调机机位)”等手段逼迫客户不得不选购升级包。大多数业主自身无购买升级包意愿,但因为上述原因无奈签订合同。

时隔两年后,业主交房前不断催促索要合同,置业顾问则给出了各不相同的理由,比如“合同丢失”,或者表示“因疫情影响统一不接待”等等。

事实上,仁恒置地爆发业主维权早在2011年就已经开始了,在利润受到售价和成本的挤压之下,项目投诉、维权的事项时有发生,这让其多年铸就的品质口碑遭受质疑。

在如今高压的楼市调控下,房企如果想“活下去”,保住利润的同时,不能忽视对品质的把控,不然就是搬起石头砸了自己的脚。

来源:文君言整理自中国经营报、网络等,转载请注明以上来源!

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