9月作为传统金九，本月开发商推盘积极，9月共22个住宅项目入市，但市场分化较为明显，22个住宅项目中有8住宅项目开盘售罄，8个日光盘说明深圳置业者购买力依然强劲，楼盘品质较好，定价合理，性价比较高的楼盘依然会得到市场的认可。同时，也有部分项目去化情况不太理想，整体开盘去化超五成，与之前去化七成以上的情况相比依然存在差距。
本月土地市场迎来了第二批集中供地，重新上架的22宗居住用地在9月28日集中开拍，本次土拍依然吸引了众多开发商的参与，说明开发商对深圳后市较为乐观，22宗居住用地最终成交了21宗，一宗位于宝安区松岗街道的居住用地流拍。21宗居住用地有4宗土地底价成交，其他17宗土地以15%的封顶溢价率成交，但是在竞全年期自持租赁住房面积的环节中，均未达到40%的上限，仅一宗不含可售商品房，需全年期自持租赁住房的西丽地块出现摇号的情况。说明开发商拿地出价较为保守，在成本控制方面较为谨慎。在本次土地拍卖中，国企拿地占比比例较高，私企或受三道红线的影响现金流并不充裕，所以本次深圳拍地以国企为主，预计这种现象会维持比较久，那么未来在新房市场，国企的推盘量也会有所增加。
本月恒大事件吸引了众多关注，恒大作为中国房企的龙头企业之一，发展状况出现严重问题，也引发了其他房企的债务问题被市场所关注。由于新房市场基本以预售为主，置业者受本次黑天鹅事件的影响，会开始担心物业烂尾的问题，因此新房市场整体的观望情绪较之前有所增加。
恒大事件发生后，保交楼的任务严峻，传言政策层面或适当放松信贷，对地产企业提供一定的信贷支持，那么房产资金有望被盘活，市场有望被扭转，但不会出现市场大幅升温的现象，房地产市场将会平稳的运行。
- 9月，中国官方制造业PMI为49.6%，环比↓0.5个百分点，降至荣枯线以下，制造业景气度继续下行。
- 官方制造业PMI连续6个月下滑，跌至荣枯线以下，在大宗商品涨价、运动式减碳的背景下，叠加上半年发改委发布的双控情况——国内出现大规模超标，多省考核面临压力。火电厂发电量位于历史高位，超标地区大多制造业发达，实体经济热度高，双控压力只增不减。经济周期波动大，产能过剩问题突兀，近期“一刀切”加码限电限产导致高耗能行业景气度下滑，产业结构性转型导致的阵痛和摩擦不可避免。
- 9月22日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
- 9月LPR利率不变，下调关键贷款利率定价参考基准仍较谨慎，符合市场预期，实际贷款利率保持稳中有降。尽管7月央行全面降准，银行同业存单利率等市场利率出现不同幅度下行，但在净息差收窄至历史低位的背景下，商业银行下调关键贷款利率定价参考基准的动力仍显不足。为加大对实体经济支持力度，央行或再次实施降准，四季度下调LPR可能性增大。
- 9月楼市调控主要集中在南方地区，其他多以市场整顿为主。当月调控监管均有从严趋势，楼市调控近期两极化明显，二三线城市整体供需不匹配程度较高，部分地区被迫出台稳定措施纾难，10市发布“限跌令”；2市下调二手个税刺激当地楼市，然而二手痛点在于房贷政策紧逼，刺激效果不佳。关于24号的央行货币政策委员会第三季度例会，市场对其解读为后市政策调控会更精准，房贷政策将有保有压。
- 深圳前海合作区扩容利好当地产业发展，对深圳的产业升级以及后续的规划发展都有着历史性的意义，对当地房价也起一定的支撑作用；同时，自贸区划入的片区大部分是建成区，当地旧改、棚改项目也有望被加速推进。
- “全程网办”相关通告的落地对市场而言能有效提高二手房交易的便捷性和透明度，同时也将加强对经纪行业的监管和筛选。
- 目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理，住房贷款资格审核依旧严格。各大行房贷利率基本统一，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。建行在内的6家银行放贷额度由宽松调整为紧张，农行由额度宽松调整为适中。
- 9月深圳共5宗土地挂牌，4宗工业用地及1宗交通用地；挂牌面积共计159.9万平，环比↑53.7%。
- 9月深圳共25宗土地成交，包括21宗居住用地，4宗工业用地，1宗居住用地流拍，位于宝安区松岗街道。当月成交面积共计101.5万平，其中居住用地占地面积约90.4万平，占当月成交用地面积89%；成交的21宗居住用地中，17宗地触顶成交，南山区西丽街道地块达到触顶价需摇号确定竞得人。
- 9月深圳共21宗居住用地成交，其中16宗需配建人才安居房，16宗地块在达到地价上限之后竞配建“全年自持的市场租赁住房”面积。
9月深圳商品住房用地综合楼面价为15638.3元/平，综合溢价率为12.0%。
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中原大咖2021-10-01 18:04:34
