近日，据深圳房地产信息网相关数据显示，今年10月，深圳的二手住房成交量为1605套，环比下跌9.1%；二手住房成交面积为15.04万㎡，环比下跌11.2%。这是深圳二手住房过户套数自2012年3月以来的值，也就是深圳今年10月的二手住房成交量创下了近10年来的新低。
同时据深圳市房地产中介协会公布的数据显示，10月深圳的二手房网签套数为1777套（含自助），环比下跌10%，同比下跌69%，也是呈持续下降的态势。
可见，今年深圳二手房市场的凉意十足，已经早早过冬了。深圳二手房市场的低迷归根结底离不开两个原因。
01 楼市调控政策持续收紧
众所周知，今年深圳楼市调控的“杀器”当属“二手房指导价”。
今年2月8日，深圳住建局发布了关于建立二手住房成交参考价的通知，并要求银行将根据参考价来完成二手房贷款。政策发布后，深圳二手房成交量开始锐减，4月成交量4877套；5月成交量3027套；6月更是跌破3000套，为2575套；7月成交量2557套，创近17个月来新低，同比下跌超8成；8月成交量仅为2043套；9月成交量则直接跌到2000套以下，为1766套。
由此看来，“二手房指导价”对楼市的杀伤力还是很大的，这从目前已经在实行的城市中也可以窥见一二。据58同城、安居客发布的2021年《10月国民安居指数报告》显示，在落实了二手住房参考价制度的10个城市中，有8个城市的二手房挂牌均价环比出现了下降的趋势。还有上海在实行“二手房核验价”和“二手房贷款申请三价就低”后不久，其二手房市场降温效果立显，9月二手房成交量为1.2万套，环比下降33%，同比下降61%，成交水平几乎降至近几年的底部水平。
因为一般情况下，这些城市的二手房市场成交价都普遍高于参考价，而银行又是按照参考价来发放贷款的，这样购房者在买房时就不得不补足两者之间的贷款差额，也就相当于变相提高了购房者的首付款门槛。在这种情况下，不少原本想买房的购房者会突然资金不够，最后只能暂时中止买房的计划，而卖家如果想要快速卖房的话，也就不得不通过降价来降低门槛，这样一来，市场就出现了量价齐跌的态势。
当然，除了二手房参考价外，深房理事件、房贷利率变化以及严查购房资金来源、严堵假离婚等漏洞、土拍下调住房销售限价……也给高温的深圳楼市泼了一盆冷水。
02 新房供应量增加，刚需打新变容易
在新房“限价”的诱惑下，不少购房者纷纷涌向新房。据统计，10月深圳新房成交套数、成交面积环比增幅均在30%以上。
同时今年深圳新房打新规则发生了变化，一是房产情况增加了5-10年内（含5年）在深圳有住房转让记录，现名下无住房的，积分30分；二是对社保数进行了上限，夫妻双方或单身在深圳缴纳社保（或个人所得税）总月数，每人社保累计时间最长不得超过20年，也就是说调整之后，社保巨子也只有48分；三是对家庭或单身有未成年子女的，积分从2分增加至5分。在打新规则变化之后，深圳的无房刚需想要购房新房就比去年容易多了。而且近期深圳新房住宅的供应量也有所增加，这也对二手房市场形成了进一步地挤压。
另外，深圳今年的第二批集中供地经历了下架后又重新上架的过程，而重新上架地块的商品房限售价格较之前下调约3%-9%，这向市场释放出房价将长期被调控的信号，从而使得购房者也变得更加从容冷静。
再者今年4月，深圳市公布了四宗地块的性质由工业用地改为居住用地。其中，两宗原定为新型产业用地，一宗为普通工业用地，一宗为发展备用地。这四宗用地将被拆分成居住用地、公共绿地和教育设施用地等，涉及建设用地达20万平方米。居住用地供应的增加，使得深圳未来新房的供应量也或将增加，这对二手房市场也形成了较大的压力。
03 接下来市场会更冷吗？
从今年深圳的第二批集中供地对商品房限售价格较之前有所下调来看，房价稳中有降的预期已经形成。不过也有人认为，这只是拐点的开端，深圳楼市还未见底，因为成交数据具有一定的滞后性。从一线中介人员的反馈来看，实际成交情况可能更冷。
而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，虽然10月二手房成交同比降幅较高，但环比跌幅有所收窄，这说明市场已经开始筑底。数据显示，今年9月深圳二手住宅成交套数环比减少13.6%；而10月二手住宅成交套数环比减少9.1%，跌幅较9月份有所收窄。
另外有业内人士认为，以往的限购限贷措施是从消费侧来限制购房者，让新房和二手房的购买变得低频缓慢。而此次第二批集中供地下调土地“面粉价”，则是从供给侧“动刀”，这样会让大家形成“面包价”也会下调的预期，所以市场的观望情绪还会更加浓重，现在说市场见底还过早。
对此，你怎么看？你觉得接下来市场还会更冷吗？欢迎下方留言。
纽盖特2021-11-04 14:11:22
