这两天，各地10月份的楼市销售数据陆续出炉了，深圳都市圈的情况，真可谓是冰火两重天！
那么情况究竟怎样？今天湾叔就来为大家盘点和分析一下。
深圳继续两极分化
根据深圳住建局公布的数据显示：2021年10月份，深圳全市新建商品住宅成交4710套，成交面积48.57万平方米，同比增长7.84%。
虽然这个数字环比今年9月份略有下降，但是今年9月份的成交4871套，成交面积48.79万平方米是创下了过去7年同期的新高。
所以说深圳10月份的新房销售情况还是很不错的，从销售量来看，可以算得上火爆。
但是二手房方面，情况就很不乐观。上个月深圳全市的二手商品住宅仅成交1605套，成交面积15.04万平方米，同比下降66.42%。
这个数字创下了2012年3月以来的值，这意味着深圳的二手房市场，已经到达了十年来最萧条的冰点。
从今年各个月的数据来看，自从5月份以来深圳的二手房市场都很低迷，不仅成交量始终在低位徘徊，而且还每况愈下，呈现出阴跌不止的态势。
也就是说，10月份深圳的二手房市场虽然已经很萧条了，但是难保11月、12月还会更糟糕。具体何处是底，真的难以预测。
东莞开始“深圳化”
东莞的楼市其实挺容易把握，参照深圳就知道了。
一般来说，深圳涨了东莞就跟着涨，深圳调控了东莞也会跟着调控，深圳跌了东莞就跟着跌，只不过中间存在几个月的时间差。
今年10月份东莞新房网签4367套，虽然同比去年10月减少近40%，但是环比9月份大幅增加了80%，有点要爆发的迹象。
而二手住宅方面，东莞10月份的成交量则掉到了567套，同比和环比都大幅暴跌70%，情况跟深圳5月份时非常相似。
从10月份的一二手房数据来看，东莞的楼市也像深圳一样，走向两极分化了，所以接下来东莞的新房销售情况可能继续好转，而二手房销售情况可能还将进一步恶化。
惠州楼市很受伤
与深圳、东莞新房市场的热火朝天比起来，今年10月份惠州的新房市场可谓是惨不忍睹。
根据惠民之家的数据，2021年10月份，惠州全市新建商品住宅仅网签4619套，网签面积50.84万平方米，环比下跌了约26%。这是自今年7月份以来，惠州新房网签量第四个月连跌下跌了。
若是跟去年同期的15516套比起来，惠州今年10月份的新房网签量则是暴跌了70%，行情真的是冷若冰霜。
惠州的房子不像深圳、东莞的那么保值，所以一旦房子卖不动了，开发商就开始急了。
据了解，惠州9月份新增了近2万套住宅房源的供应，结果9月份的销售情况不乐观。结果库存压力不断上升，吓得开发商们10月份只敢推出6000套房源，生怕卖不出去让库存数据变得很惊人。
另一方面，今年10月份惠州的楼盘为了把房子卖出去，又开始了各种大尺度的折扣和让利。在库存压力较大、严重依赖深圳客的惠阳和大亚湾，“零首付”买房就在绝迹多年后又重出江湖。
至于二手房就不用说了，因为没有查到相关的权威数据。另外自从年中惠州的各大银行停掉了二手房贷之后，惠州的二手房市场就基本卖不动了，所以情况也是可想而知。
一直以来，惠州的房子都是以外来客为主，一半是卖给深圳人、两成卖给东莞人、剩下的三成卖给本地人。所以惠州楼市的景气与萧条，很大程度上取决于深圳和东莞。
如果深圳和东莞楼市限购，刚需无房可买，往往就会跑到惠州去扫货，这样惠州的楼市就很景气。相反的，如果深圳和东莞的房源供应充足，那么跑去惠州买房的人就大为减少，惠州的房子就卖不动了。
火热只是一种假象
在盘点完10月份深圳、东莞、惠州的楼市情况后，会发现一种很明显的两极分化，那就是深圳、东莞的新房很火，深圳、东莞的二手房和惠州的楼市很冷。
为什么会这样呢？
其实有两个原因造成的，一个是金融政策层面，一个是市场供需层面。
从金融政策层面讲，二手房卖不动主要是因为指导价推出后，二手房的评估价格被大大降低了，所以能够按揭的金额也大为减少。
这就造成了购房首付的变相提高，大概相当于从30%提高到50%，以一套总价400万元的房子来计算，就意味着要多准备80万元。
对于大多数深圳、东莞的刚需来说，买房的压力其实不是来自于月供，而是来源于首付。毕竟刚出来工作几年的年轻人，去哪搞一两百万现金来当首付款？
因此指导价政策出台后，许多原本想买二手房的人，会由于凑不出首付款而改买新房，所以就导致了新房的火热和二手房的低迷。
从市场供需层面讲，最近几个月深圳新房成交量猛增背后的根本原因是房源供给增多了，而不是大家买房的意愿提高了。
在2020年之前，深圳每年出让的住宅用地少得可怜。土地少了，市场上能够供应的房子自然少了，你就算100%卖出去，成交量也就那样。
但是从2020年开始，深圳的住宅用地供应突然暴增，一年的供应量就相当于过去的十年，而这些土地在今年开始转变成新房供应到市场上来。
由于深圳的住房缺口很大，高达几百万套之多，所以理论上只要开发商能供应多少套房子，市场上就能消化多少套房子。
因此在今年下半年房源逐渐增多的情况，深圳的新房成交量自然也会逐步增加，而且明年还可能进一步增加。
所以这种景气，其实只是一种假象。因为它只能说明成交量大，却不能代表货源紧缺，甚至某种程度上可以视为一种利空信号。
总而言之一句话，在大环境没有发生变化之前，未来深圳、东莞的房价难涨，惠州的房价易跌。
纽盖特2021-11-23 09:18:53
