于龙光而言，先高溢价拿地，然后再快周转建设，销售，进而实现现金快周转的“利润薄但不会亏”的经营模式是其在房地产行业的生存法则。
简单来说，通过流量做高总量，从而获得更高的评级使得公司在其他如融资方面的便利，即保持了公司的持续运转，又能争取到更多的生存机会。
相关案例有很多，典型如龙光2020年5月115.97亿元竞得深圳前海一宗限价宅地，拿地后第二天便进场施工，11月份样板房已经开放，并于2021年初入市销售，开盘便售罄，8卖完1003套房。
有投资人曾向观点地产新媒体透露，在今年中期业绩会中，龙光方面便直指要将投资目标放在有市场前景，体量适中，同时可以实现现金快周转的项目。
只是最近，这个让龙光屡试不爽的玩法，在深圳光明的一个4万平方米的小项目上“转变”了。
玖瑞府去化压力
上述项目地块是龙光在2021年5月末深圳批集中土地出让中，以10.88亿元夺下的，溢价率45.07%。如今该项目案名“龙光玖瑞府”。
10.88亿元的交易总额虽然不大，但已经是该地块的封顶价格，与此同时龙光还付出了配建1.12万平方米的代价，才从联发、金地等众房企手中夺得该地块，成交楼面价3.78万元/平方米。
据了解，地块占地面积1.02万平方米，建筑面积4.08万平方米，位于光侨路与长凤路之间，凤凰城片区，距离光明区政府约3公里，靠近在建13号线同观路站。建成后，该地块商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米（不含室内装修）。
龙光玖瑞府效果图
从成交价格与销售价格的价差便可明显看出，项目实际的利润空间并不太大。据当时现场部分投拓人士分析，该地块实际上配建人才房面积到0.6万平方米就差不多了，不然覆盖不了成本。
虽然保守估计项目需要更大的利润空间来运转，但是在不少其他业内看来，龙光会拼速度、周期，利润薄但不会亏，货值上来，公司评级就高，贷款就容易。简而言之，用销售流量换取公司的生存空间。
龙光也已经玩开“高周转”这套打法，在2021年上半年龙光新项目开盘时间约为6.6个月，平均项目现金流回正周期则是16个月。这两项数据较2020年有所上升。
事实上，上述龙光光明项目在开发效率上已经达到了。再获取项目后次月，也就是今年6月份，挖机已经开入项目开始运作，11月11日，项目获批预售，推售287套住宅房源，并且从获批预售开始，项目便开启了诚意登记直至11月15日。
显然从项目开发周期的时间轴来看，该项目从拿地到开盘耗时不到6个月，较其自身平均水平已经缩短1个月左右时间，可谓把快周转玩到了。
不过龙光也许没有想到，就是这个面积不过4万平方米的项目，推货不过200余套的项目可能成为自己快周转模式的“转变”点。
11月17日，光明龙光玖瑞府意向登记人名册公示，共191批，登记人数仅为推出货量287套的66.55%，去化前景不容乐观。并且需要留意，诚意登记并不意味着最终的成交，甚至有网友猜测，此次成交能否达到五成是个疑问。
为此，在11月18日，龙光马上借以26周年司庆的由头，推出开盘92折活动，名额达到百套，折后优惠价格为4.6万元至4.8万元带精装修，并且优惠活动不限制楼层、朝向、户型的选择，限定条件只是要求三天内付清首付。
同时，有消息传出，项目已经转介。据观点地产新媒体了解，有不少潜在购房者表示已经看到中介推介该项目，亦有实地参观过项目的人士表示，案场聚集了大批中介。
种种迹象带来的潜台词，项目去化压力巨大。有意思的是，过往获得销售佳绩的开发商，总会迫不及待的公布项目去化成绩，但龙光玖瑞府从开盘至今已经过去数日，相关业绩依旧还是静悄悄的。
高溢价、高周转模式转变
在市场人士看来，龙光玖瑞府去化不佳的结果已经成为必然。
“项目（龙光玖瑞府）肯定不会卖得特别好。”一位深圳市场资深人士回复观点地产新媒体采访时表示，一方面项目旁边有更便宜且更近地铁站的中海项目；另一方面从大的区域看，也有整体素质更好的深铁瑞城。“夹在中间的龙光很被动，很被动。”
据了解，该人士提到的中海项目，为中海于深圳第二批集中供地拿下的A503-0093地块。该地块有4家竞买人报名，分别为保利置业、华润、招商、中海，最终由中海旗下深圳市中海启明房地产开发有限公司竞得。
该项目位于光明区凤凰街道，出让面积3.23万平方米，建筑面积17.46万平方米，成交价37.34亿元，成交楼面价2.14万元/平方米，溢价率约15.0%，自持面积2.1万平方米。
其中最值得关注的一个数据，中海项目毛坯限价4.44万元/平方米，而龙光玖瑞府的毛坯限价为4.89万元/平方米，两者差价超过0.4万元/平方米。“作为买房者来讲，选中海还是龙光？这是最根本的原因。”
该市场人士同时指出，除了价格的差异，龙光玖瑞府的体量远小于中海项目，有数倍之差。而往往，大社区意味着更多的商业配套，配套多则意味着更方便的生活。
反观龙光玖瑞府项目，受限于总体量，龙光方面销售人员更多是将3公里外的龙光旗下商业项目蓝鲸世界作为配套宣传。
此外，上述市场人士指出，龙光玖瑞府建在半山坡上，并且附近有墓地，整体感觉不够大气。“说好听点就是闹中取静吧，但中海项目就展示面好，落落大方，各方面明显比龙光项目要好得多。”
另一方面，该人士亦指出，同区域还有深铁瑞城这一占地19万平方米，总建筑面积63万平方米，包含保障及人才房、商业、住宅、幼儿园等配套的巨无霸项目。
并且该项目是深铁集团在光明区的轨道综合开发项目，与前述两项目一样，位于光明凤凰城区域，与地铁6号线长圳站接驳，并可一站换乘13号线，未来与18号线交汇。
该项目一期将推出低密度小高层社区，容积率约2.97，共1330套住宅。自带建面约6万平方米集中商业。限毛坯均价4.75万元/平方米。
“龙光玖瑞府入市的节点不是很好。因为深铁瑞城这个整个光明的项目马上要开盘了。”该人士表示，该项目是深铁的物业，又是TOD项目，所有光明的项目都会比较着急在该项目出售前清盘，尽可能的抢节奏。
言下之意，深铁瑞城项目一开盘，将对整个片区产生虹吸效应，将周边项目的潜在客户吸引过去。
“龙光玖瑞府转介就是抢节点，想在深铁项目开之前，尽可能的把200多套卖掉。哪怕动用三级市场的拉客能力，也要尽快清。”市场人士总结道：“龙光就是在抢，毕竟从整个社区看不具备优势，限价也不具备优势。”
“但凡愿意等性价比更高的产品，肯定选其他，反正交房时间也相差不超一年，没差多少。”
总得来讲，于龙光而言，高溢价拿地、高周转开发模式的“转变”并不在于自身经营能力上，最根本的原因，是在光明项目目前面对的整体市场变化。
来源：观点地产网
文君言2021-11-23 17:00:27
