最近武汉朋友来电说2017年买武昌新房还没有增值，算上利息和手续费亏几十万；没想到的是，深圳也有类似情形，南山实验麒麟某小区二手房以低于指导价近40万放盘，SFL重点盘诺德假日、前海时代等有业主巨亏.....
当然这些亏钱的案例或许属于极少数且各有缘由，比如深圳诺德假日业主被忽悠高位站岗且高杠杆入市，武汉某楼盘存在一定硬伤，但是背后还是表明楼市进入一个新的时代：买房大概率亏钱的时代即将到来！
那么，这种情况背后的原因有哪些呢？我们梳理下，一是很多城市以前调控过头；二是房地产税即将出台；三是国内发展转型的要求。
而近期各地稳楼市政策不断推出，比如临深大亚湾就推出购房补贴措施征求意见函，可见政策面维稳态势凸显。
换房时期来了
国家发改委喊话“抓住春节、元宵等消费旺季，扩大供给,满足购房者合理住房需求，促进房地产健康发展”，这也是自1998年房改以来，国家发改委头一次鼓励大家春节促进住房消费发展；住建部深夜发文“充分释放居民住房需求”，定调2022；1月各地频出稳楼市政策，支持合理的住房消费，中新社发文指出1月份各地出台楼市政策已超过66次；此外，5年期房贷利息LPR从4.65%降低为4.6%，史上。这是近20个月以来，房贷利率首次下调！
政策频频放松，另一方面，深圳新房限价不断推出，购房者尤其是刚需和改善客户的换房时期来了！
人口持续流出的三四线城市泡沫依旧
根据国家统计局70城二手房价指数显示，房价比三年前还低的城市有19个。可见对于投资客户而言，这些城市买房不是投资而是消费。
为什么会出现这种情况？个人认为，三四线城市既竞争不过本省省会城市（大多数属于二线城市）更没有经济基础吸引人才安居，人口流出就更加明显。从工作环境看，三四线城市基本处于熟人社会状态，就业靠关系。这样，很多希望闯天下和在当地没有过硬社会关系的年轻人自然愿意来到北上深等一线城市这些城市来就业、安居。
房价“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，因此，购房者可以多多关注那些人口持续流入措施进行房地产投资，避开人口持续流出的三四线城市。
一二线城市注意选择区域、板块
我们认为2022年买房必须跟随国家发展规划和市场认可度较高区域，比如《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确提出，“建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展，带动长江经济带发展。以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江－西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展，带动相关板块融合发展。”
虽然买房置业不能照搬上述区域和城市，但我们认为这给我们提供最可靠思路，在这些区域和城市中选择市场认可度较高城市进行投资无疑风险更低，成长性更高，毕竟政府重点发展方向在那里。
就深圳而言，买房要关注快速地铁物业，兼具优质学区和大型商业等配套，不能像从前近关注楼盘学区，在大学区、教育公平的大方向下，未来价仍将继续下降，关注要注意与时俱进，选择交通枢纽、大型商业住宅区楼盘。
最后我们提醒，在房地产税试点继续推进的情况下，购房者务必注意降低住宅的投资属性，注重自住属性，这从华润城润玺二期大户型遇冷就可以看出，润玺二期噪音大、容积率比一期高，对于大户型客户尤其明显，因此部分自住客户就弃选曾经万人摇号的华润城润玺。
地产凝眸2022-02-12 15:14:08
