深圳发布二手房成交指导价一周年了。
2021年2月8日，深圳楼市颁布了一项重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
深圳施行二手房指导价后，不仅中介平台陆续调整房价信息，银行也开始根据二手房指导价情况放贷。
值得一提的是，深圳作为出台二手房指导价，以及将指导价与贷款额度直接挂钩的城市，对其他城市起到了借鉴作用，此后包括北京、上海、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡等在内的至少15个城市先后出台了类似政策。
“中介门店关门、经纪人离职、成交量创新低”，或是对深圳2021年二手房市场的真实描述。作为推行二手房参考价的城市，深圳“2.8新政”推行已满一年，市场的调控效果究竟如何？
1、挂牌量变化：挂牌量整体下滑约30%
与此前的“715”新政不同，“2.8新政”对挂牌量的影响是慢慢反映出来的。
深圳作为政策调控频繁且推出二手房参考价的城市，在政策出台初期，可能很多人不太清楚二手房参考价的威力，且银行根据参考价放贷也需要时间下发相应的文件，市场挂牌量并未出现较大变化。
乐有家研究中心数据统计，2021年2月，深圳二手房挂牌量锐减，跌幅近40%，这主要是受春节假期的影响，所以春节后3月深圳的挂牌量就恢复至新政前的水平。
反观2020年的“715新政”对短期市场挂牌量影响更大，“715新政”的限购、限售加强，使部分人直接失去了买卖资格。
3月政策过渡期后，4月开始，随着政策的严格落地实施，市场挂牌量有所下滑，此后几个月维持稳定。
经历几个月持续降温后，9月市场挂牌量进一步下滑，除着急置换或用钱的业主外，业主出售意愿不强。 2021年挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。
2、挂牌价变化：“2.8新政”后半年业主心态坚挺，挂牌价仍在上涨，半年后逐渐下调
据乐有家研究中心数据显示，“2.8新政”出台后半年内，业主心态坚挺，二手房挂牌价仍在上涨。
9月开始，随着政策调控深化，市场持续降温，部分需要置换或用钱的业主，心态有所松动，挂牌价有所下滑。近期，受稳楼市积极信号影响，业主信心有所恢复。
从区域挂牌价变化来看，西部区域价格较为坚挺，如福田、南山、宝安。东部、北部区域挂牌价有所下跌，如光明、坪山、盐田等。
2、热点小区成交价下跌30%
二手房成交参考价最直观的影响即是带动了热点小区的房价下降。
按照监测数据， 2021年5月，深圳二手住宅价格指数环比跌至-0.1%，结束了22个月连续上涨的态势。 “2.8新政”半年内，包括彩天名苑、星海名城、万科四季花城等热点小区的成交均价下跌了12%-23%，“2.8新政”一年后，成交均价下跌了17%-30%。部分小区相当于打了7折。此外，2021年9月，在参考价左右成交房源占比接近40%，10-11月，过半房源以接近参考价成交。
随着市场上的笋盘不断被消化，且受近两个月政策积极信号影响，接近参考价成交房源占比有所减少。
另据深圳中原研究中心数据显示，参考价新政实施一年，成交均价同比跌幅在20%~30%的楼盘在所有成交均价下跌的楼盘中，占比约在10%。在同比成交均价下跌的楼盘中，占比的为跌幅在10%以内的楼盘，其中又以跌幅在5%以内的楼盘居多。也就是说，大部分楼盘即使成交均价有下跌，幅度也不是很大。
3、年度成交量：2021年深圳二手住宅成交量下降57%
乐有家研究中心数据显示，从年度成交量来看，2021年深圳二手住宅成交量大幅下跌，由2020年的95273套，跌至40699套，同比下降57%。二手住宅成交量占比创15年新低。
3月经过短暂的政策过渡期后，4月开始，市场正式步入调整期，月度成交量由年初的7000套，跌至月均2000套左右，9、10月份市场跌入低谷，仅成交1000多套。
2021年4月-2022年1月，月均成交量相较于2021年年初，月均下滑超6成。
4、近半房源以接近参考价成交
从部分热点小区成交价格来看，“2.8新政”后一个月内，成交均价下跌了10%-20%，“2.8新政”半年内，成交均价下跌了12%-23%，“2.8新政”1年后，成交均价下跌了17%-30%。部分小区相当于打了7折。
据研究中心数据显示，从成交价与参考价的对比来看，二手房参考价出台后，接近参考价成交的房源占比提升，9月，接近参考价成交房源占比接近40%，10-11月，过半房源以接近参考价成交。随着市场上的笋盘不断被消化，且受近两个月政策积极信号影响，接近参考价成交房源占比有所减少。
专家指出，卖方当前对于3月小阳春的行情仍有所期待，目前处于微妙的相互试探与僵持的阶段，随着市场情绪的恢复和节日假期影响的消退，相信很快就会出现新的变化。另外，去年一年以来交易量持续低迷，积累了大量的购买需求，在当前价格也处于平稳低位阶段，其认为市场后续会出现抬头行情。
房产分析员2022-02-17 10:11:23
