近期，深圳楼市遭遇寒风，部分楼盘售楼处更是门可罗雀。为此，一些存在硬伤的住宅新盘不惜重金请一些大咖到场宣传。
普通购房者不要被项目无脑宣传所迷惑，稀里糊涂出手。
比如很适合刚需客户的龙岗和坪山区，本身就远离深圳主中心区，如果还买入这些片区的偏远地段楼盘，未来大概率既没有所谓房价上涨，更没有自主的舒适度。
套路大揭秘
套路一，高给三级市场中介，客户得不到实惠。
近期，兆鑫汇金广场项目就发出的一张转介营销海报刷屏了！单套成交高达15%！中介只要带客上门即可抽100-500元的购物卡，海报上还附上了“一份努力、三份回报”的鸡血字眼。
此次兆鑫汇金广场给出15个点的高佣，则一举打破了2018年远洋项目的“转介天花板”，成为了“深圳楼市史上”。
2018年，位于深圳龙岗的远洋新天地在开盘时启动全城中介联动，点数高达9%加1万现金，创下了深圳的转介纪录，但也被业内和媒体诟病为“是扰乱市场秩序的转介行为”。
反而这次兆鑫汇金广场给出15个点的高应尽并没有在市场掀起多达波澜，原因在于，从去年“208”二手房指导价出台后很多楼盘都或多或少推出类似高、高折扣做法，购房者选择余地更多。
散布虚假成交信息，制造虚假热销
套路二，散布虚假热销信息，吸引客户跟风购买。
坂田联发天境雅居于去年12月中旬入市，推出524套住宅，户型建面89-111平3-4房，均价6.23万/㎡，总价区间为517-733万。
据悉，项目认筹262批客户，开发商营销数据显示热销11亿，即等同售出200套左右。
实际开盘去化多少呢？
深圳房地产信息平台显示，联发天境雅居备案房源103套，去化率19.65%，与开发商营销数据热销11亿相差较大，接近一倍。
按照项目成交11亿的销售额，若按照实际的销售103套，那么套均总价1000万出头（实际套均总价不足600万），超出项目总价，造成开发商营销数据基本等于销售200套与实际103套相差一倍左右（以上数据来源于百房湾区）。
地段偏远，周边环境差却套入某某板块
比如被众多媒体人披露的信城缙悦城，实际位于深圳和东莞交界地区，属于龙岗区龙岗街道五联村地块，旧厂房、旧村落遍布周围（如下图）。
就是这么样地方还被开发商包装成“清林径板块”。对外宣传成“龙岗中心城”，实际上属于龙岗中心城的最北端，北通道以北，距离中心城还有相当距离。从龙岗中心城到项目，要穿过一大片城中村，弯曲旧村小路，让你感觉到了五线小乡镇。这里附近以前有龙岗的垃圾焚烧厂——红花岭垃圾焚烧厂，严重影响空气质量，曾被市民常年投诉。
龙岗中心城，本来就远离深圳主城中心，地段价值不仅远弱于主城中心，与龙岗真正网红区域-大运片区更是天差地别。
无地铁
信城缙悦城所在的龙岗五联片区是龙岗少有的没有地铁区域，通勤主要靠自驾。即便经过东莞凤岗的深圳地铁10号线，依然经过五联。
远期规划的31号地铁线，连通五联至坪山碧岭，是一条区域支线，也是深圳最后一批地铁线路了，初步规划中的31号线五连站，在协力路上，距离信城缙悦城约1.5公里。关键这个未来变数太多，能否建设，会否迁移都是未知数。
没有地铁，对于刚需客户就是大问题，看来项目小户型想要卖给刚需购房者，还得想辙。
车位不足，噪音大，不适合自住
信城缙悦城，占地面积26292.08㎡，容积率3.73，总建筑面积130820.22㎡。总房源1012套，车位数950个，考虑到部分大户型连台车和配套商业还占用一定的停车位，未来小区停车困难。
加上信城缙悦城+鸿威的森林总建面高达55万平，全部入住后人口大增，项目与外界联系的村道狭窄，预计以后早晚高峰会十分塞车。
另外项目朝北向户型，正对外环高速，相距仅约350米，没有遮挡，噪音污染大，尤其是北排朝北户型，受到噪音和粉尘污染更严重。
开发商口碑一般，大户型性价比极低
多家自媒体爆料，信城开发的坂田某项目存在虚假宣传。
不仅开发商口碑一般，而且此次缙悦城大户型噪音大，不适合自住客户。
信城缙悦城主力户型78-95㎡三房，其次是112㎡四房，相比前期鸿威的森林，户型面积大幅缩小，主要针对首次买房的刚需群体。项目户型是78㎡三房，约占60%。
购房者务必小心95㎡的三房，比78㎡大了17㎡，依然是三房，面积更大，总价更高的95㎡三房却位于北面（如上图黄色的01、02户型），朝向更差，噪音更大，舒适度更低。面积的112㎡户型，也是位于北面，噪音大，舒适度低。
竞争激烈，可选余地大
信城缙悦城项目周边有保达誉都1234套住宅、紫和嘉园932套住宅、万科翰邻城三期9栋南北区住宅，供应量大，竞争激烈。从地图上看，其余三个住宅新盘的位置比信城缙悦城更好。
此外，据不完全推荐，龙岗区短期内住宅供应量高达8307套，购房者选择多，可选余地大。
另外值得警惕的是，片区内还有限价房雍山郡花园！同样地处龙岗街道的龙岗区保利G09202-0047地块近日更名为雍山郡花园，该宗地普通商品住房销售均价不得高于36700元/平方米！雍山郡花园地处龙凤路和雅新路交汇处，项目土地面积24989.06平方米，建筑面积130327平方米。与信城缙悦城目前售价对比，未来限价房整整优惠近20%！
看来，在楼市下行阶段，很多开发商为完成销售任务，各种套路层出不穷，购房者务必留心网上对于楼盘的评述，切勿盲目入坑！
地产凝眸2022-02-20 18:35:03
