总价2字头上车福田？我劝你别冲动！

福田罕有住宅入市，特别是小户型。

在靠近市中心的位置买个小户型，对于年轻人来说，既好上车，又能坐上房产增值的快车。

上次咖姐已经看了南山同乐片区的尚璟公馆项目，详情回顾可戳→59㎡首付160万，尚璟公馆值不值得买？

4月潜在入市项目中还有一个位于福田福保的小户型项目港湾之心，才30㎡。

该项目预计五一之后申请备案，吹风价8万/㎡左右，目前营销中心和样板房已开放，楼体即将封顶，预计明年6月精装交付。

首付80万就能上车福田，讲真，本来咖姐差点也心动了！但是我劝你别冲动，还得再好好考虑！

01

实探！

看起来像“宿舍”？

咖姐从福保地铁站步行600米左右到达港湾之心的项目所在地，项目楼体绿网还未脱落。

项目地块非常小，约0.53万㎡，虽然楼体看起来好像刚出地面不久，但该项目的地块于1998年批下，为二类居住用地，当时的规划就是建设8层高的楼体，因此建筑面积也非常小，约1.2万㎡。

区位交通上，该项目位于保税区桂花路上，属于福保片区，并且在河套规划内。

接下来，我们来看看从该项目出发去往各个核心片区大概需要多久：

→福田星河Cocopark（福田中心）：约4.1公里，11s左右

→大剧院（地王）：约9.0公里，19s左右

→壹方天地（龙华中心），约19.2公里，40s左右

→海岸城购物中心（后海），约16公里，27s左右

→壹方中心（宝安中心），约26.1公里，33s左右

整体来看，该项目去往深圳各核心片区都比较方便。

项目又名自由港湾公寓A栋，北面就是同项目C栋，根据现场销售的介绍，项目建成后采用瓷砖外立面，项目建成后的状态能以C栋作为参考。

非常密集的阳台搭配外面的连廊，是不是有种“宿舍”的味道？

现场销售告诉咖姐，虽然项目地块的用地性质是二类居住用地，但买了该项目，房本上写的是公寓，这是历史遗留问题。

虽然产权70年，但由于1998年批地，买入之后也仅剩45年左右的产权了。

这些都是想要购入需要重点考虑的问题，咖姐咨询了专业人士，后续房子如果要做二押，预计也只能贷到房价的五成左右，相比正常住宅能贷到七成左右，那可就少了太多了。

02

学校和小户型是唯二亮点？

项目地块呈“F”形结构，一楼预计建设底部商业，二楼也有部分商业，推售楼层为2-8楼，共计305套，一次性推出。

推出的户型包括30-50㎡的单房及一房一厅，其中一房一厅有阳台的只有7套左右，其余位于楼层角落端头位的一房一厅户型只有窗户，没有阳台。

港湾之心的户型使用率约71%，梯户比为6梯35户（2楼）及6梯45户（3-8楼），梯户比非常紧张。

但由于楼层不高，整体容积率也偏低，约2.35。

不过港湾之心的另一个硬伤，就是它的车位，仅130个左右，还是与C栋共用，并且向社会公众开放。

教育资源方面，该项目在福苑小学和福田外国语南校区的学区范围内。

而港湾之心最有优势的地方便在于，该项目在福田外国语南校区的学区范围内，现场销售告诉咖姐，买该项目预计可得80积分，“和住宅一样，而且目前80分就可以上这个学校。”

该项目的物业预计是深福保，物业费为3.98元/㎡/月。

考虑到以后可能会进行置换，大部分买房人不会长期持有小户型房子，那么，该项目对面的自由港湾C栋在市场上吃不吃香，也成为我们考察的问题之一。

03

以后好不好卖？

自由港湾公寓C栋的指导价是6.74万/㎡，咖姐走访了周边的中介门店。

据悉，这个小区算保税区成交比较好的，2017年均价约4.5万/㎡左右，2019年均价约5.7万/㎡左右，位于保税区第二，而2020年又经历了一波可观的涨幅，单价8字头。

2017-2020三年间，涨幅超过6成。

直到208新政之前，该小区的单价甚至高达10字头。

2021年，该小区在保税区成交量排名第三，但全市成交仅27套。

而该项目备案均价预计8万/㎡左右，现在一二手存不存在倒挂，还要打个问号。

总结一下，咖姐认为港湾之心的优缺点如下：