7月5日，深圳年内第二次集中供地挂牌，此次共16宗住宅用地，总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万㎡，于8月4日10：00出让，总起始价高达349.8亿！
其中，南山前海1宗地，宝安4宗地，龙华3宗地，龙岗4宗地，光明2宗地，坪山2宗地。
本次出让依旧沿用“三限三竞”出让规则，地块全部为限价地块，其中前海地块，售限均价为10.71万/㎡，为本次出让的16宗地中限销售均价最高的宗地。
需要注意的是，本次集中供地有两大亮点。
第一，本次供地共推出16宗住宅用地，辐射多个热门板块，如前海、宝安中心区、碧海等，无疑是开发商争夺的重点。
第二，本次部分用地限价上调，让开发商的利润有了保证，更有利于开发商拿地的积极性，但房价上涨后购房者是否愿意买单将变成问号！
特别是有的宗地限价上调后，价格明显高于周边在售项目，甚至有可能引发二手房水涨船高，从而造成对刚需群体不友好的局面，面对这样一种情况，房企是否依然有充足的信心拿地，答案仍需8月4日来揭晓！
下面我们来看看16宗地块的具体情况。
前海1宗
南山前海街道T102-0410宗地，限售均价10.71万/㎡
T102-0410宗地位于前湾片区九单元06街坊，纯二类居住用地，占地面积约2.42万㎡，建筑面积11.93万㎡，挂牌起始价44.6亿，最高限价51.29亿元，建成后普通商品住房销售限价（均价）为10.71万/㎡。
目前，该地块附近有前海润峯府、龙光前海天境花园2个项目，前者2021年12月入市时备案均价为11.1万/㎡，推出743套房源，约11小时售罄；后者于2021年1月入市，均价11.2万/㎡。若按照装修费6000元/㎡来算，T102-0410商品房带精装均价为11.31万/㎡，差距非常小。若以前海润峯府“日光”为参考，T102-0410宗地已然具备“网红盘”的先天条件，有望引起开发商激烈争夺！
宝安4宗
宝安西乡A104-0147宗地 ，限售均价7.433万/㎡
A104-0147宗地位于宝安西乡街道，纯二类居住用地，占地面积1.68万㎡，建筑面积6.73万㎡，起拍总价19.1亿，最高限制地价21.96亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为7.433万/㎡。
目前，该地块隔壁的华丰前海湾项目政府参考单价就达到了8.41万/㎡，5月成交的一套约176.6㎡的法拍房单价达到了8.79万/㎡，二手房实际成交价会更高，倒挂空间明显，再加上1公里内有西乡中学高中部、深圳恒生医院、地铁5号线碧海湾站、红树林外国语小学、碧海小学等完备生活配套，将成为深圳购房者“打新”的优选！
5月30日深圳法拍房成交
宝安新安A001-0212宗地，限售均价8.86万/㎡
A001-0212宗地位于宝安区新安街道，商业用地+二类居住用地，占地面积1.52万㎡，建筑面积10.38万㎡，起拍总价28.29亿，最高限制地价32.53亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为8.86万/㎡。
该地块紧邻广深沿江高速，1公里内有地铁11号线宝安站、海韵学校、新安中学等配套，周边第五大道二手房成交价12万出头、深业新岸线二手房成交价11万左右，即便算上装修费，依然存在明显的倒挂空间，仍将是开发商争夺的重点！
宝安新安A003-0434宗地，限售均价8.86万/㎡
A003-0434宗地位于宝安新安街道，纯二类居住用地，占地面积0.98万㎡，建筑面积5.34万㎡，起拍总价16.65亿，最高限制地价19.14亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为8.86万/㎡。
该地块位于宝中中心位置，地段非常好，周边有新安中学（初中部+高中部）、宝安区妇幼保健院、宝安体育中心等醇熟配套，1公里内还有地铁1号线宝体站、地铁11号线宝安站，是“双地铁”物业，周边二手房市场和A001-0212宗地一致，普遍在10万+，是值得开发商重点攻克及购房者打新的地块。
宝安沙井A301- 0586宗地，限售均价4.795万/㎡
A301- 0586宗地位于宝安区沙井街道，纯二类居住用地，占地面积3.785万㎡，建筑面积15.14万㎡，起拍总价26.98亿，最高限制地价31.02亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为4.795万/㎡。
该地块紧邻海上田园，拥有地处海洋新城的区域优势，且片区住宅项目极少，将于今年底推出的云海臻府便在该地块附近，限价4.61万/㎡，价格差距并不大，该地块后续前景如何，或许可从云海臻府的销售情况来判断！
龙华3宗
龙华民治A806-0400宗地，限售均价7.245万/㎡
A806-0400宗地位于龙华区民治街道，纯二类居住用地，占地面积1.2万㎡，建筑面积7.2万㎡，起拍总价19.39亿，最高限制地价22.29亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为7.245万/㎡。
该地块位于龙华深圳北站附近，之前拍地的保利招商龙誉就在旁边，限价7.05万/㎡，价格上后者更占据优势。
龙华民治A806-0401宗地，限售均价7.245万/㎡
A806-0401地块位于龙华区民治街道，商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地，占地面积5.7万㎡，建筑面积45.83万㎡，起拍总价79.69亿，最高限制地价91.64亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为7.245万/㎡。
该地块距离深圳北站较近，和A806-0400位于同一片区，但体量更大，综合配套更多，更占据优势。
龙华民治A818-0479宗地，限售均价7.33万/㎡
A818-0479宗地位于龙华区民治街道，纯二类居住用地，占地面积0.89万㎡，建筑面积4.48万㎡，起拍总价10.07亿，最高限制地价12.73亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为7.33万/㎡。
该地块位于龙华民治成熟地段，紧挨金地上塘道，附近有星河传奇、莱蒙水榭春天等项目，于本月2号开放样板间的中海闻华里限价6.98万/㎡，显然价格上更占据优势，因此该地块性价比一般。
龙岗4宗
龙岗宝龙G02409-0004宗地，限售均价3.917万/㎡
G02409-0004宗地位于龙岗区宝龙街道，纯二类居住用地，占地面积0.77万㎡，建筑面积3.3万㎡，起拍总价3.87亿，最高限制地价4.45亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为3.917万/㎡。
该地块处于龙岗与坪山交界处位置，旁边的金众蓝钻项目政府参考单价只有3.03万/㎡，这意味着算上装修价格，G02409-0004宗地单价至少高出周边1万！如此差距，市场是否会为其买单，得打上一个问号了。
龙岗龙城G01009-0006宗地，限售均价4.4563万/㎡
G01009-0006宗地位于龙岗区龙城街道，纯二类居住用地，占地面积0.73万㎡，建筑面积3.3万㎡，起拍总价3.87亿，最高限制地价3.87亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为4.4563万/㎡。
该地块位于龙岗中心城，生活配套无需担心，周边有天健郡城、城建御府名筑等项目，但二手房指导价都在3.8-3.9万/㎡左右，性价比较低。
龙岗龙城G01048-0153宗地，限售均价5.24万/㎡
G01048-0153宗地位于龙岗区龙城街道，纯二类居住用地，占地面积2.93万㎡，建筑面积15.34万㎡，起拍总价25.54亿，最高限制地价29.37亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为5.24万/㎡。
该地块位于大运板块，周边配套较为醇熟，有港大附属龙飞学校、龙岗区中医院等，未来还有23号大运北站，生活十分便利。不过附近有深铁大运地铁综合项目限价仅5.08万/㎡，价格小占优势。
龙岗龙岗G01126-0090宗地，限售均价3.95万/㎡
G01126-0090宗地位于龙岗区龙岗街道，纯二类居住用地，占地面积1.87万㎡，建筑面积9.5万㎡，起拍总价14亿，最高限制地价16.15亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为3.95万/㎡。
该地块周边二手房指导价在3.8万/㎡左右，目前来看也是性价比偏低。
光明2宗
光明凤凰A503-0096宗地，限售均价4.89万/㎡
A503-0096宗地位于光明区凤凰街道，纯二类居住用地，占地面积1.89万㎡，建筑面积11.356万㎡，起拍总价21.13亿，最高限制地价24.29亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为4.89万/㎡。
该地块位于光明城高铁站附近，教育资源不错，除了凤凰小学外，还有规划中的九年一贯制学校、18班幼儿园以及在建的12班幼儿园等。目前，周边有多个地块，如华润宗地A503-0095限价4.89万/㎡、中海观园限价4.44万/㎡，中海观园价格优势最明显。
光明公明A642-0506宗地，限售均价4.72万/㎡
A642-0506宗地位于光明区公明街道，纯二类居住用地，占地面积2.1万㎡，建筑面积10.52万㎡，起拍总价14.43亿，最高限制地价16.59亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为4.72万/㎡。
该地块周边配套一般，且附近深业云筑备案均价为4.68万/㎡，算上开盘93折只需要4.35万/㎡，开盘当天去化率仅为28%，目前仍在持续打折销售，可见该地块不仅性价比低，恐同样面临难卖的局面。
坪山2宗
坪山G12314-8038宗地，限价均价3.75万/㎡
G12314-8038宗地位于坪山区石井街道，纯二类居住用地，占地面积1.6万㎡，建筑面积8万㎡，起拍总价8.87亿，最高限制地价10.2亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为3.75万/㎡。
该地块就位于前不久开盘的燕澜和鸣旁，后者开盘推出459套住宅，均价4万/㎡（带精装），我们特地查了一手房源销售数据，已签认购书26套、已备案27套，去化率很低，可见该地块恐同样难卖。
坪山石井G13305-0046宗地，限售均价3.75万/㎡
G13305-0046宗地位于坪山区石井街道，二类居住用地+道路用地，占地面积3.1万㎡，建筑面积11.4万㎡，起拍总价11.19亿，最高限制地价12.86亿，建成后普通商品住房销售限价（均价）为3.75万/㎡。
该地块位于坪山深圳技术大学东侧，1公里内有在建的16号线技术大学站，由于和燕澜和鸣、G12314-8038宗地处于同个片区，估计后续销售情况类似。
看完这16宗住宅用地，估计下一阶段深圳楼市还是“西热东冷”+“豪宅好卖刚需难卖”的局面，因为西边的多是倒挂明显、性价比高且偏向豪宅的地块，而东部则多是限价高于周边二手房指导价、性价比偏低且明显针对刚需的地块。
由此来看，限价上调明显对西部更有利，因为东部多个板块本就成交低迷，去化特别依靠三级市场转介，如今限价上调，虽体现政府稳房价意图，但是很可能加剧刚需购房者对价格的抗拒！当然，后续去化究竟如何，一切还看政府意图和购房者的预期之间的博弈。
地产凝眸2022-07-10 10:43:47
