深圳“伪豪宅”泛滥，谨防“商改住”陷阱！

从虚假宣传，到烂尾焦虑，深圳多个豪宅已然陷入信任危机，不少豪宅业主更是杯弓蛇影，自行发布停贷通知书，一度引发热议，在朋友圈屡遭疯传，让购房者谈“豪”色变。

面对当下楼市环境，或许我们应该先思考一下，什么是豪宅？

如果只凭地段和售价就称为豪宅，那么开发商只需要在城市中心较为繁华的地段拍下一块地即可，后续建设是否尽心尽力，物业服务能否尽职尽责，都无关紧要，用当下流行的一个词语来说，开发商完全可以“摆烂”，因为项目已经占据中心地段，售价必不可能低，至于产品品质如何，恐怕只有购房者买了之后才知道。

显然，深圳楼市已进入“伪豪宅”泛滥的现象。特别是“商改住”这种“伪豪宅”，不仅暗藏多种风险，性价比也很低，好比位于蛇口的华侨城新玺，就是明显的“血统不纯”！

01

商改住血统不正

谨防掉入伪豪宅陷阱

提起“商改住”，有3大明显的风险。

首先是产权短，一般只有40-50年权限，若是开发周期长，产权年限还会更低；

其次，“商改住”项目往往不带学位，水费、电费、管理费方面也是按照商业项目标准来收取，远高于住宅项目，居住方面硬伤满满；

最后，也是最关键的一点，购买“商改住”产品的往往是投资者，基本上不会长期持有，而“商改住”产品不仅接盘的买家少，出手难度大，而且由于产品属性原因，转让时还要承担商用物业转让的契税、营业税、土地增值税等，性价比非常低。

而位于蛇口街道南端、南临深圳湾、与香港元朗隔海相望的华侨城新玺，却是一个标准的“商改住”项目，产权只有40年。虽然眼下凭借着优异的资源和地段，以及明显的价格优势，受到市场追捧，首批48套商办产品也已售罄，但未来能否和“真豪宅”项目竞争，还需打上一个问号。

同样属于“商改住”的还有太子湾艺城湾樽。

占据蛇口优质地段，纵享深圳无敌海景的招商太子湾，凭借170万㎡的超大体量和顶级配套，自出道起，就占据着超高的关注度和话题量，其推出的产品更是吸引眼球，因为早已贴好了“顶豪”的标签。

然而在这种情况下，太子湾艺城湾樽却是“商办改住宅”，明显血统不正！

据了解，艺城湾樽就是太子湾领海大厦，纯正的写字楼产品。但在艺城控股的包装下，摇身一变总裁大宅，样板房更是极尽雕琢，卧室、客厅、厨房、卫生间等一应俱全，并由香港著名设计师郑忠设计，已然变成了高档公寓。

早在2017年，深圳规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，其中提到：商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计，禁止擅自将商业办公类项目改变为居住用途。住宅套式是指一个家庭独立使用的居住空间范围，包括卧室、卫生间、厨房等。

“商改住”就是类住宅，存在许多问题，因为写字楼和公寓是完全不同的两个产品，规划设计方面存在诸多差异，水管、电线分布均有不同，使用时会经常出现问题。其本质违反了政策要求，明显属于“打擦边球”，若是真出了问题，到时候业主维权也难。

虽然进行“商改住”的不是招商，而是艺城控股，但这始终挂在招商太子湾名下，会给整个太子湾带来不好的印象。

不仅如此，太子湾豫玺、湾境、108府和艺城湾樽一样，均被整体收购，且售价普遍在10万/㎡以上。

又是属于豪宅的地段+售价，但产品明显不对板，说句不好听的，就是“血统不纯”，“商改住”就属于伪豪宅。这么高的价格，完全可以在城市中心地段选择纯正的住宅or公寓项目，难道它不香吗？

02

服务不到位

就是德不配位

当下买房子，物业早已成为一重要考量标准，更别说“豪宅”了，买的就是一种尊贵服务。然而除了房子品质问题外，一些“豪宅”的物业也频频出现问题，好比南山招商双玺的物业就曾被业主投诉不作为。更别说招商双玺还是“顶豪”项目，如此服务，怎配得上“顶豪”之名？

该事件源自昔日业主的违法建设工程相关事件，南山规划土地监察局早已出具相关通知书，责令物业停止向违建业主供水，但事实上物业仍在正常供水，遭到业主的投诉，不作为一说实锤。

又是招商，又是豪宅，为何总是出现问题？但经过我们网上搜索资料时发现，招商物业不作为的不止这一家，全国招商物业都存在这个问题，甚至已成为一种普遍现象。

图源百度

那么问题来了，花豪宅的钱，买低配置的物业，这样的“豪宅”，真的能称之为“豪宅”吗？显然，当下深圳，乃至全国楼市都是“伪豪宅”泛滥，要么房子品质偷工减料，要么物业服务不尽职尽责，已不配叫豪宅。

市场也不能因为项目地段好+售价高就盲目追风豪宅，豪宅是需要经过质量检验的，否则统统该划入“伪豪宅”一类！

况且，当前经济下行压力凸显，这些“伪豪宅”若作为抵押品，银行抵押成数较低，无疑会给富豪人群带来较大损失。

近期还有一则有趣的消息，今年上半年，我国住户存款增加10万亿，有人称之为“报复性存款”。都说房产是最抗风险的资产，但如今这情况，显然打脸了这一说法，人们宁愿存钱也不愿意买房，这其中很大一部分因素，或许就来自“伪豪宅”泛滥！因为产品质量频频出问题，物业服务总是不到位，连豪宅都出问题，购房者怎能安心买房呢？！