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房产税“加速试点”，深圳将成为首个房产税试点城市

大山说房2022-11-03 16:39:00来自北京市

最近关于“房产税”的风声，特别的紧。

甚至已经传出“2023年3月将会试点房产税”的消息，一时间把很多人都给整“蒙圈”了。

因为就在最近，财政部还宣称“2022年房产税不具备试点的条件”。

但是在2022年10月31日，财政部发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系和管理体制的实施意见》，在这个意见中，又明确提出：

“支持深圳在全国税制改革中先行先试”。

这个表态，被市场理解为“深圳将成为首个房产税试点的城市”。

整个楼市一时间，直接被“整蒙圈了”。

那么，房产税究竟会不会试点呢？

对楼市会有什么样的重大影响呢？

我们的判断是：“房产税试点的推出”已经势在必行，甚至有可能会提前布局。

原因非常简单：土地已经开始卖不出去了。

土地财政的急速下滑，有可能将加速房产税的试点，用来填补地方财政的巨大空缺。

中国的土地财政每年能够贡献高达6-8万亿的资金规模，已经占到地方财政的50%以上了，可以说是地方的“第二财政支柱”。

尤其是2020年-2021年，每年的土地财政收入都在8万亿以上，堪称史上最强土地财政。

但是从2022年开始，土地忽然就卖不动了。

2022年1-9月份，中国“土地财政”收入仅有3.8万亿，同比下降了接近30%，可以说是“断崖式下滑”。

接近三分之一的“土地财政”忽然就没了，而且这种下降的趋势可能会越来越明显。

作为“第二财政支柱”的土地收入一旦断粮，地方财政立刻“嗷嗷叫”。

怎么办？这是一个急需解决的问题了。

答案已经非常简单了。

那就是加速推出“房产税试点”，用来填补地方财政的缺口。

这就是“房产税试点”风声越来越紧的主要原因。

房产税选择在深圳进行首先试点，有其合理性，对经济的影响最小。

2019年深圳被确定为“中国特色社会主义先行示范区”，意味着中国接下来的“改革政策”将会首先在深圳进行试点。

所有的“新政策”都会让深圳“先试先行”，成功后再推广全国，如果试点不成功就直接暂停。

深圳相当于全国新政策的“小白鼠”。

所以新版房产税如果在深圳“试点”，一点都不奇怪。

此外，深圳对“土地财政”的依赖性最小，2021年深圳卖地收入仅有1100亿左右，仅有杭州的三分之一。

所以就算新版房产税对深圳楼市产生了严重影响，对深圳经济也影响甚微，可以及时暂停试点，不用再推广到全国了。

比如重庆和上海的“上一轮房产税试点”，就被证明是“失败的”，后来也就不用再推广到全国了。

所以本轮让深圳首先“试一试”，这种可能性是最高的。

至于其他城市，先看看深圳的效果再逐渐推广。

我们的判断是会在未来五年之内，逐渐向全国推广。

那么，随着“房产税加速试点”，对楼市会有什么样的影响呢？

首先是对于“人口净流出的三四五线城市”的房产将会造成重大冲击，这些城市的房子真的不能再留下了。

或许可以这么说，随着“房产税加速试点”，目前是赶紧抛掉三四五线城市房产的“最后窗口期”。

这些城市随着人口的大量流失，房子本身就不值钱，然后还要“征收房产税”，那房价将会进入长期的“阴跌过程”。

所以要抓紧抛掉这些城市的资产。

就算你只有一套这样的房子用来自住，但随着城市房价的“长期阴跌”，房价会越来越低，最终还是“一地鸡毛”。

其次是“人口源源不断流入的，核心大城市和都市圈城市”会明显受益。

因为中国的“二次人口红利”即将要上场，大量的人口将会从中小城市向核心大城市、都市圈来再次聚集。

中国目前最大的问题就是：财富的聚集，快于人口的聚集。

比如武汉的GDP已经占到湖北的35%，但是武汉的人口总量仅有湖北的22%，这说明“财富的聚集，明显快于人口的聚集”。

所以未来中国大城市的人口，还将进一步“聚集”。

所以尽管总人口红利在消失，但是核心大城市和都市圈的人口红利依然会持续爆发，这将会持续推高中国大城市的房价。

尤其是房产税加速试点以后，限购限价等政策可能会逐渐淡出大城市的房地产市场，会加速这些城市的房价复苏。

但是“大城市的房子”在房产税试点的背景下，也不能随便买了。

首先是“远郊区”的大别墅，尤其是“二居所型大别墅”注定了要被抛售，包括“旅游大别墅”，都应该尽快抛掉。

其次是小户型房子和老破小的房子可能也会受到冲击。

因为未来在大城市中要实施“租售并举”的住房供给制度，大量“小户型”的保障房、租赁房会入市，会分流很大部分的“底层刚需客”。

所以小户型房产和老破小房产，未来不仅租金上不去，同时转手难度大，还要征收房产税，价值也就不太高了。

未来大城市和都市圈最值得购买的就是三类房子：

首先是“地铁房”，是大城市房产未来的“硬通货”产品。

随着大量的人口开始向大城市都市圈聚集，那么未来的居住趋势必然是向“地铁微中心”靠拢，所以“地铁口”的房子价值会明显提升。

尤其是“地铁微中心”的房子，配套成熟，交通方便，商业繁荣，供应量有限，房价必然是上涨的。

所以大城市“地铁口”的房子，可以大胆放心买入。

其次是“学区房”或者是“学籍房”，周边好学校多，具有一定的稀缺价值。

随着大量人口向大城市都市圈聚集，教育需求会集中爆发，那么带有好学校的房子一定是会升值的。

比如向大厂潮白的“人大附学区房”，必然是整个北三县房价最高的房子之一，甚至会超过“燕郊地铁房”。

最后是大城市核心区的“新房或次新”改善房，随着都市圈时代的到来，高端人群会更加向往住在“大城市核心区”。

所以他们愿意为这类房子“付出高价格”。

综上所述，随着卖地收入的“快速锐减”，中国的“新版房产税”试点有可能会加快，因为地方财政确实需要“填补”。

而在这种背景下，三四五线城市的房子已经到了抛售的“最后时间窗口”了，越晚卖掉，价值将会越低。

而这个时候，房产投资必须重回“核心大城市和都市圈”，人口的“二次红利”马上就会到来。

未来大城市的“核心区次新房”，“地铁房”和“学区房”，将会成为最具有投资价值的三类房产。

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