10月月报 |新房供应大幅下降，二手成交持续低迷

 01  宏 观 经 济 · 政 策

1年期LPR、5年期以上LPR不变

房贷利率下降，政策持续宽松

深圳第四批土拍挂牌

1年期LPR、5年期以上LPR不变

• 10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，同上期保持不变。

房贷利率下降，政策持续宽松

• 中原点评：继央行决定自10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率后，中山、东莞、北京、安徽、杭州等多地下调房贷利率，5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。目前就深圳而言，还未见调整，但宽松的环境不变，预计后期还会下行。

深圳：第四批土拍挂牌

• 中原点评：第三批土拍刚过一个月，第四批挂牌已经开始。本次土拍有三块是安居房，四块商品房采用“三限双竞+摇号”规则挂牌出让。深圳持续加大保障型住房的供应，由于限价，竞保障房面积，利润压缩，民企进一步退出土拍市场。随着租赁和安居房的供应增加，新房折扣加大但去化不理想，二手房价继续调整的趋势不可避免。

深圳商业银行房贷利率情况

• 10月，各大行房贷利率与9月保持一致，放贷额度较为宽松。

02  土 地 市 场 

挂牌：14宗土地挂牌

成交：4宗土地成交

无居住用地成交

14宗土地挂牌 4宗土地成交 无居住用地成交

• 10月，深圳共14宗土地挂牌，挂牌面积50.70万平，环比↑167.9%，其中3宗地块为工业用地，1宗商业用地，2宗物流用地，1宗教育用地，7宗居住用地。居住用地土地面积为24.09万平，建筑面积达101.2万平。

• 10月，深圳共4宗土地成交，皆为工业用地。当月成交面积共计18.92万平，环比↓69.5%。

7宗居住用地挂牌 无居住用地成交

• 10月，深圳7宗居住用地挂牌，占地面积为24.09万平，无居住用地成交。

深圳10月商住房楼面价及溢价率情况

10月，深圳无居住用地成交。

02  新 房 市 场

新房成交套数下降近三成

6项目获批 10项目入市

公寓无供应，成交回归常态

颐城栖湾里占据千万豪宅榜首

新房市场概览

• 10月，新房住宅成交3328套，环比下降7.9%；成交面积33.2万平，环比下降10.4%。根据市场监测，10月6个项目获批，其中5个含有住宅项目，10个项目入市，推售面积34.5万平，光明区供应面积最大。光明区成交量第一，南山区下降幅度最大。

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• 10月，深圳无公寓批售。全市公寓共成交354套，环比↓75.9%；成交面积为2.02万平，环比↓74.0%，公寓成交均价↓16.4%至62839元/平。上个月除去成交的1148套创智云城，成交套数达323套，本月成交情况与上月相差无几，对比全年来说处于均值位置。龙岗成交套数最多，达150套，其次是罗湖121套，南山45套。在成交面积上，仅龙岗、龙华上升，分别为↑485.6，↑115.1%；其他地区除光明下降16.0%外，跌幅皆超过5成。

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• 10月，1豪宅项目获批，无豪宅项目入市。10月一手豪宅共成交364套，环比下降30.9%；成交面积为5.76万平，环比下降30.8%。成交均价为113798元/平，环比下降4.6%。10月南山区豪宅成交面积占比最大，南山区一手豪宅成交350套，成交面积为5.47万平，占全市成交的94.9%。南山区豪宅成交主要以颐城栖湾里、招商玺家园为主，成交均价114729元/平。

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新房成交套数下降近三成

• 10月，新房市场共网签4055套商品房，环比↓31.8%；住宅网签3328套，环比↓7.9%；豪宅网签364套，环比↓30.9%；商办及其它网签373套，环比↓56.7% 。

• 其中，住宅成交占比82.1%，下降7.9%；商务公寓成交占比8.7%，下降75.9%；商办及其他占比9.2%，下降56.7%。

新房市场网签套数下降近三成

• 网签数据显示，10月全市新建商品房共成交4055套，环比↓31.8% ；成交面积为38.81万平，环比↓12.9%。

6项目获批 10项目入市

• 深圳中原研究中心监测显示，10月深圳新房批售项目6个，较上月下降21个，其中5个含有住宅。

• 10月，10项目入市，较上月下降9个，金九后开发商推盘意愿明显下降。预计临近年末，开发商为加快资金回笼，推盘速度会有所加快。

访客指数震荡下行

• 10月访客指数震荡下行，银十略显低迷。月初七项目入市，主要集中于十一黄金周期间，开发商推盘意愿较强，御景天峦府、海峦坊、金域学府等项目相对受市场关注，访客指数位于月内最高值。月中入市项目大减，仅一项目，加上缺乏有效政策刺激，市场处于月内低迷。月末市场出现短暂的回暖，深业颐瑞府、深铁阅山境花园项目相继开盘售罄，访客指数出现短暂的回调。

• 政策层面“保交楼、稳民生”等一系列政策不断推出，但受制于经济下行压力的加大，居民风险偏好整体依然不高。

新房住宅网签下降近一成

• 10月，5个住宅项目获批，批售面积6.4万平；8个住宅项目入市，推售面积34.5万平，两项目开盘售罄。

• 10月，新房住宅成交3328套，环比下降7.9%；成交面积33.2万平，环比下降10.4%。

新房住宅去化时间小幅度下降

• 10月，深圳全市新房住宅存量为366.9万平，环比↓7.1%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为11.11个月，去化周期较上月下降0.40个月，主要原因是10月份新房入市数量大减，新房成交主要依靠存量，带动去化周期出现回调。

光明区成交量第一，南山区增长下降幅度最大

• 10月，从各区网签套数上看，光明区网签950套排名第一，但环比下降5.5%；龙岗区网签729套排名第二，环比上升37.0%；宝安区网签512套排名第三，环比下降30.2%。

• 从各区变动看，处于西部区域的三个区成交量均呈现负增长，其中南山区下降幅度最大；中部区域龙华、罗湖两区成交量上升，福田区呈负增长；东部区域盐田、龙岗区成交量增长幅度较快，大鹏下降较为明显。

光明区供应面积最多

• 从十一区成交面积及占比看，10月，光明、龙岗、宝安位居前三。光明区网签8.80万平，占比26.5%；其次是龙岗区网签6.67万平，占比20.1%；宝安区网签5.50万平，占比16.6%。

• 从十一区供应看，10月，8个住宅项目开盘，分布于光明等六区，合计供应面积34.6万平。其中，光明区供应8.75万平位居第一，占比25%，主要为深业颐瑞府项目；罗湖区供应7.92万平位居第二，占比23%；坪山区供应7.89万平位居第三，占比23%。

4-6万价段成交占比大幅提高

• 从价格段成交来看，4-6万价段上升幅度最大、8万以上价段下降幅度最大。其中，4-6万价段成交占比52.6%位居第一，上升7.9%，此价段内，宏发万悦山、金域学府、中海观园项目成交活跃。8万以上价段成交占比19.8%位居第二，下降7.4%，主要为颐城栖湾里、招商玺家园项目。6-8万价段、4万以下价段成交占比分别为14.2%和13.3%。

• 从成交面积段看，改善型住房依然是市场主流面积段，其中，90-144平成交占比49.8%，下降3.1%，主要为宏发万悦山、颐城栖湾里项目；60-90平成交占比46.7%位居第二，上升2.4%；144平以上成交占比2.5%位居第三，下滑0.2%。

6万+成交面积占比持续下滑

• 10月，网签住宅项目共113个，其中成交均价6万+的楼盘有46个。

• 其中，新房住宅6万+楼盘共成交938套，占全市成交套数的28.9%；6万+楼盘成交总面积为11.0万平，环比下降19.8%，占全市成交面积的34.0%。6万+楼盘中颐城栖湾里、招商玺家园为成交主力。

宏发万悦山网签套数居首

• 网签数据显示，10月，宏发万悦山网签633套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是金域学府、颐城栖湾里。

• 10月网签套数TOP10项目中，龙岗占据四个，位居第一；南山、光明均占据两个，位居第二；宝安、深汕各一个。

• 10月住宅成交套数TOP10共成交1823套。

招商玺家园成为网签金额第一

• 10月，招商玺家园项目网签金额达到30.9亿元，成为住宅项目成交金额第一。宏发万悦山、颐城栖湾里分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，4-6万价段楼盘成为市场主导，占据五个；其次为6-8万价段楼盘，占据三个；8万以上价段楼盘占据两个。

• 10月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计120.5亿元。

宏发集团网签面积位居榜首

• 10月，宏发集团凭借宏发万悦山、宏发悦云花园项目，网签6.3万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是万科凭借金域学府等项目，网签3.1万平，排名第二；招商地产网签3.0万平，排名第三。

• 10月TOP10开发商成交面积共计22.5万平。

招商地产获得开发商成交金额冠军

• 网签数据显示，10月，招商地产凭借招商玺家园、招商雍和府等项目，成交金额达到33.5亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，宏发集团、深国际网签32.5亿元、22.9亿元分别位列二三位。

• 10月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计144.1亿元。

公寓无供应，成交回归常态

• 10月，深圳无公寓批售。

• 网签数据显示，10月，全市公寓共成交354套，环比↓75.9%；成交面积为2.02万平，环比↓74.0%，公寓成交均价↓16.4%至62839元/平。上个月除去成交的1148套创智云城，成交套数达323套，本月成交情况与上月相差无几，对比全年来说处于均值位置。

龙岗成交最多，其次罗湖、南山

• 10月，龙岗成交套数最多，达150套，其次是罗湖121套，南山45套。在成交面积上，仅龙岗、龙华上升，分别为↑485.6，↑115.1%；其他地区除光明下降16.0%外，跌幅皆超过5成。

100万-300万的商务公寓成交明显增加

• 10月，45平以下成交占比增至70.1%，套数占比较上月↑18.6%；

• 10月，100万-300万成交占比68.4%，套数占比较上月↑34.8%。

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御景荟都位列成交量榜首

• 10月，公寓项目成交量TOP10榜单中，御景荟都位居成交量榜首，共成交124套，单项目成交占比35.0%。前十榜单中罗湖、南山三席，龙岗占两席，光明、福田各占一席。

• 成交量前十的公寓项目合计成交527套，占本月公寓成交总数的87.9%。

润月广场位居成交额榜首

• 网签数据显示，10月，润月广场以2.43亿元占成交额位居榜首，其次是世茂之都。

• 成交量前十的公寓项目合计成交额为10.68亿元，占本月公寓成交总金额的83.9%。

豪宅网签量价齐跌

• 10月，1豪宅项目获批，无豪宅项目入市。

• 10月，一手豪宅共成交364套，环比下降30.9%；成交面积为5.76万平，环比下降30.8%。

• 成交均价为113798元/平，环比下降4.6%。

豪宅成交住宅占比接近九成

• 从区域来看，10月份，豪宅成交分布在南山、福田、宝安、深汕合作区四区。其中，南山区豪宅成交面积占比最大，一手豪宅成交350套，成交面积为5.47万平，占全市成交的94.9%。南山区豪宅成交主要以颐城栖湾里、招商玺家园为主，成交均价114729元/平。宝安区一手豪宅均成交11套，成交面积为0.20万平，占全市成交的3.4%，主要以宝辰大厦为主。

• 分类型来看，本月豪宅成交住宅占比接近九成，主要以颐城栖湾里、招商玺家园为主；公寓占比第二，为10.8%；别墅占比0.5%。

颐城栖湾里占据千万豪宅榜首

• 10月，一手千万豪宅共成交352套，占豪宅总成交套数的96.7%。

• 千万豪宅中，南山区的颐城栖湾里网签160套，位居千万豪宅成交量榜首；招商玺家园、华润城润玺二期分居二三位。千万豪宅成交TOP5中南山占据四个，宝安占据一个。

2000-3000万豪宅成交占比大幅上升

• 网签数据显示，10月，2000-3000万、1000万以下价格段占比出现上升，其余价格段占比出现下降。其中，1000-2000万价段成交占比81.0%，下降了5.3%，遥遥领先其它价格段，此价段内颐城栖湾里、招商玺家园为成交主力。3000万以上价段成交占比9.6%位居第二，下降了2.5%；2000-3000万价段、1000万以下价段分别占比6.0%和3.3%。

中原研判：

受金九楼盘扎堆入市影响，十月新房入市数量大幅减少，住宅成交量下降近一成。政策面稳楼市措施不断出台，但在经济下行压力下，能否提高市场信心仍有待检验。

03  二 手 住 宅

二手房在售房源量连续5个月回升

全市过户套数上升0.2%

客带看指数小幅上升至30.6

套均总价上升至713万

二手市场概览

• 从过户数据来看，全市二手住宅过户套数为1733套，环比上升0.2%；二手住宅成交16.5万平，环比上升1.1%。二手住宅过户量连续2个月不足2000套。从面积段来看，10月60-90平住宅成交占比39%，成交占比最大；户型方面，月3房户型成交占比38%，成交占比最大。

• 从实时市场来看，10月二手市场继续维持低位运行，带看量有所回升，但是成交转化率不高，加上疫情不断反复以及国庆假期的影响，市场信心不足，依然难有起色。

二手房在售房源量连续5个月回升

• 截至10月底，二手房在售房源数量连续5个月回升，上升至2.72万套。

宝安在售房源套数占比26.2%

• 10月底，二手房在售房源数量连续5个月回升，上升至2.72万套。

• 从涨跌幅来看，10月除福田、盐田外其他各区在售套数都有增长。其中，宝安增长19.2%，连续两个月增幅最大；罗湖增幅为4.1%，而福田在售套数则环比下滑1.9%。

15-20年楼龄二手房供应量最大

• 从楼龄来看，15-20年的二手房供应量最大，供应占比为29.2%，下滑0.3%；0-10年二手房供应占比位居第二，占比28.0%。25年以上的老房源供应占比最小，为10.8%。

60-90平户型供应占比超4成

• 从面积段来看，10月60-90平住宅供应量最大，供应占比42.9%，下滑0.2%；90-144平住宅供应占比上升0.2%至24.9%。

• 户型方面，3房户型占比为37.4%，上升0.1%，位居第一；2房供应占比28.0%，下滑0.2%。

全市过户套数上升0.2%

• 10月全市二手住宅过户套数为1733套，环比上升0.2%；二手住宅成交16.5万平，环比上升1.1%。二手住宅过户量连续2个月不足2000套。

• 10月中原领先指数1084.3，环比上升0.4%，二手均价66205元/平。

客带看指数小幅回升至30.6

• 10月二手住宅客带看指数小幅回升至30.6，依然处于低位。

议价空间5.1%

• 10月二手住宅议价空间5.1%，下滑0.1%。

15-20年楼龄成交占比升至34%

• 从楼龄来看，10月15-20年楼龄的二手住宅成交最受青睐，占比为34%；其次为0-10年楼龄，占比29%。

• 而从成交变化看，0-10年、20-25年、25年以上楼龄成交占比下滑，分别下滑10%、4%、1%；而10-15年、15-20年楼龄成交占比则上升6%、9%。

非深户购房占比上升2.4%

• 10月非深户成交占比上升2.4%至23.2%，投资占比上升4.1%至33.3%。

套均总价上升至713万

• 10月二手住宅套均总价为713万元，环比上升4.1%。

• 从成交总价段的分布来看，10月350-500万价段成交占比24.2%，位居首位；1000万以上价段成交占比18.2%，位居第二位。从环比变动来看，150-250万成交占比下滑6.6%至10.1%，跌幅最大；500-600万成交占比则上升2.8%至11.1%，升幅最为明显。

3房成交占比升至38%

• 从面积段来看，10月60-90平住宅成交占比39%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比27%，位居第二。

• 户型方面，10月3房户型成交占比38%，成交占比最大；2房成交占比25%，位居第二。

中原研判：

10月二手住宅继续低位运行，挂牌量不断攀升，挂牌价下行，加上新房折扣不断加大，二手市场观望情绪浓厚，预计短期成交量难有明显回升，价格依然将保持下滑趋势。

02  租 赁 市 场

全市租金下滑1.6%

盐田租金下滑3.0%

3房户型租赁占比33.8%

全市租金下滑1.6%  

• 根据深圳中原研究中心监测显示，10月全市住宅租金为68.6元/平·月，环比下滑1.6%。

• 租金回报率小幅下滑，为1.24%。 

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盐田租金下滑3.0%

• 10月，南山为全市租金最高的区域，为108.8元/平·月；其次为福田，租金为96.8元/平·月。

• 从租金变化看，各区租金都有不同程度的下滑。其中盐10月，南山为全市租金最高的区域，为108.8元/平·月；其次为福田，租金为96.8元/平·月田租金60.3元/平·月，环比下滑3.0%，跌幅最大。

龙岗租赁占比最大

• 10月龙岗租赁占比20.4%，是租赁占比最大的区域；罗湖区紧随其后，占比18.8%。

• 从环比变动来看，10月罗湖、龙岗、龙华租赁占比下滑，福田、盐田租赁占比上升。其中，罗湖租赁占比下滑5.4%，跌幅最大；而福田租赁占比上升4.5%至13.4%，升幅最明显。

3房户型租赁占比33.8%

• 10月3房租赁成交占比最高，为33.8%；其次为2房，占比31.8%。

• 10月1房、2房、5房及以上租赁占比上升，其他户型租赁占比下滑。其中，1房户型租赁占比上升2.0%至20.5%，升幅最大；3房租赁占比下滑3.3%，降幅最为明显。

中原研判：

10月租赁市场淡季到来，需求显著下降，租金也继续下滑。虽然十月政府发布了租金参考价，但预计短期难影响市场，租金仍有回调趋势。

04 商 办 市 场

商业市场：一手商业供应下滑

但成交大增

办公市场：一手办公供需下降

商办市场概览

• 10月仅1办公项目获批，共批售面积1.60万平，环比下降91.1%。10月深圳一手办公成交141套，环比↓67.3%；成交面积为2.33万平，环比↓62.0%。南山区一手办公成交12450.8平，占全市成交的53.4%。二手办公类物业成交62套，环比↑34.8%；面积合计0.69万平，环比↑24.0%。

• 10月仅1办公项目获批，共批售面积1.60万平，环比下降91.1%。10月深圳一手办公成交141套，环比↓67.3%；成交面积为2.33万平，环比↓62.0%。南山区一手办公成交12450.8平，占全市成交的53.4%。二手办公类物业成交62套，环比↑34.8%；面积合计0.69万平，环比↑24.0%。

一手商业：全市批售面积环比下滑98.3%

• 10月仅有1个商业项目获批，共批售面积0.16万平，环比↓98.3%，主要原因为9月商业项目批售14个，批售面积超九万平。

• 网签数据显示，10月一手商业共成交217套，环比↑520.0%；成交面积1.28万平，环比↑369.9%。

一手商业：光明成交占比66%

• 10月，光明区一手商业成交8479平，占比66%，主要为兆邦基端慧苑商业的集中网签；龙华区成交2515平，占比20%。

• 10月，一手商业中40以下、40-70平、200平以上面积段成交占比上升，其余面积段成交占比下滑。其中，40-70平成交占比47.5%，上升15.1%；而100-200平面积段成交占比3.7%，下滑22.8%。

一手商业：全市成交面积下滑17.2

• 10月二手商业成交190套，环比下滑18.8%；成交面积合计1.27万平，环比下滑17.2%。

二手商业：福田区二手商业成交居首

• 从区域分布来看，10月福田区二手商业成交3458.7平，占比27%，其次是龙岗区成交2297.7平，占比18%。

• 从各区成交变化看，10月仅福田、光明、大鹏三个区成交面积上升，其他各区成交面积下滑。其中，大鹏区成交面积上升2480.3%；坪山区上月无成交。而宝安区成交面积下滑81.5%，跌幅最大。

05 办 公 市 场

一手办公：全市成交面积下滑62.0%

一手办公：南山区成交面积居首

二手办公：全市成交面积上升24.0%

二手办公：福田成交面积占比44.7%

一手办公：全市成交面积下滑62%

• 10月仅1办公项目获批，共批售面积1.60万平，环比下降91.1%。

• 10月深圳一手办公成交141套，环比↓67.3%；成交面积为2.33万平，环比↓62.0。

一手办公：南山区成交面积居首

• 10月南山区一手办公成交12450.8平，占全市成交的53.4%。

• 从环比变动来看，南山区环比上升77.0%，升幅最为明显；盐田本月无成交，宝安区成交2394.3平，环比下降94.9%。

一手办公：深圳湾未来广场居成交面积榜首

• 网签数据显示，10月有13个办公项目成交，南山区的深圳湾未来广场以5254平的成交面积位居一手办公成交面积TOP10榜首。

• TOP10中套均面积300平以上的有深圳湾未来广场、深湾汇云中心、华侨城新玺，套均面积分别达到350.3、400.8、312.2平。

二手办公：全市成交面积上升24.0%

• 10月深圳二手办公类物业成交62套，环比↑34.8%；面积合计0.69万平，环比↑24.0%，二手办公套均面积下滑至112.1平。

二手办公：福田成交面积占比44.7%

• 10月福田二手办公成交3103.4平，占全市成交面积的44.7%；紧随其后的是罗湖区，成交1323.0平，占全市成交面积的19.0%。

• 从环比变动看，龙岗、南山二手办公成交下滑，其他区成交上升。盐田、光明9月无成交，罗湖区、宝安成交面积上升超过100%。龙岗10月二手办公成交171.4平，环比下滑68.8%。

中原研判：

10月商办市场供应都大幅下降，一手商业由于个别项目大幅网签导致成交显著上升，其他产品成交仍处于低位。整体市场和经济不景气下，二手商办需求预计仍将低迷。