上周关于《二手房价格压力测试》的报告一发布，咖姐收到很多朋友的咨询。

除了有想让咖姐帮忙算自己小区压力值的，也有朋友反馈，觉得数据理解起来有点抽象。

咖姐今天就以几个代表区域为例，用最直观的市场成交，来看看深圳现在楼市到底“惨”成什么样子。

01

刚需：

新房跌到地板价 二手成交价腰斩

在二手房价格压力测试报告中，有一个比较突出的区域龙华区，其平均价格压力值为5.4%，甚至超过了福田、南山。

一方面，龙华区的二手价格在前两年上涨幅度比较大；另一方面，龙华今年二手成交量较少，加上区域内新房的大量供应，进一步挤压了二手的生存空间。

但细化到今年来看，龙华区不管是新房还是二手市场，降幅都非常明显。

如前不久开盘的四海华庭，推出87平-121平的住宅产品，主要面向刚需人群，号称“用光明价格买进龙华”。

据悉，项目开盘当天按揭客户享约8.8折、全款客户享8.6折。折后单价大概在5.18-5.99万/平。

项目位于龙华老城区，片区配套成熟、交通便利，距离4号线龙华站约600米。周边的老旧小区如大信花园、金庸阁、中环花园等，挂盘均价也多在5.3万/平以上的区间。

楼龄稍微新一点的楼盘，如一公里范围内的港铁天颂花园一期，最新的挂盘均价在7.6万/平往上。

对比周边新房价格则更明显，同片区的卓越柏奕府108-124平住宅，均价约7.47万/平；深铁珑境110-184平住宅，均价约7.08万元/平。

四海华庭说是跌到了龙华“地板价”，一点都不夸张。

二手市场也有比较典型的例子。

因深外龙华分校一度大热的楼盘龙悦居，主打60-62平的小2房户型。在2021年初价格高位的时候，龙悦居四期62平户型成交价一度上涨至720万，经历了一年多的调控，在今年8月同户型已经跌到了476万成交。

据了解，就在两个月之后，也就是今年的10月，同户型成交已经跌到了410万，对比高峰时期成交价，跌幅达到43%，近乎腰斩。

类似的楼盘还有书香门第上河坊，同样是深外龙华的学区，小户型产品因上车门槛低受到热捧。62平户型在2021年7月高峰时期成交约555万，今年10月已经跌到了413万，跌幅约26%。

此外，福田八卦岭的八卦岭宿舍和鹏盛村也出现成交价暴跌。甚至有人戏称，概念名校的学区房，“信仰”都要跌没了。

02

豪宅：

价格明显松动 指导价挂盘增多

如果说刚需楼盘因为可替代的竞品太多，海量供应引发内卷导致价格下跌，不能说明整个深圳市场。

那一向被视作深圳房价扛把子的豪宅，是否依然坚挺？

咖姐之前就写过，深圳豪宅市场，不管是老牌豪宅片区如香蜜湖华侨城、海景豪宅片区如深圳湾还是新贵豪宅片区如宝安中心区，价格都有明显的松动。

• 华侨城片区部分楼盘如香山里花园、纯水岸最新成交价对比近五年持有成本亏损近三成；

• 半岛城邦三期五房一房源报价20万出头，回到近三年前水平；

• 10月底宝中幸福海岸一套147平房源以指导价成交，折合单价约8.77万/平，而当时小区的挂盘均价在12~13万/平的区间。

到今日，更多的楼盘的报价在下调。

宝中花样年花乡、西城上筑高峰时期成交价接近14万/平，目前已出现接近9万/平放盘的房源。

后海片区标杆楼盘蔚蓝海岸1~4期的挂盘均价在12~13万/平的区间内。根据咖姐在中介处了解到的最新消息，就在上周末，蔚蓝海岸二期两套笋盘放出：

• 144平4房报价1498万，折合单价约10.4万/平；

• 109平3房报价1198万，折合单价约11万/平，还带100平露台。

蔚蓝海岸二期的官方指导价10.5万/平，折算下来这两套房源都是以接近指导价水平挂出的。

“网红二手盘”侨香村，也有一套113平南向3+1房放出，报价1350万元，折合单价约11.9万/平。而同户型房源在今年6月还能以1600多万成交。

03

“网红”区域：

新盘折扣内卷 二手热盘跌三成以上

规划利好拉满、曾经被认为买到就是赚到的前海，也打起了价格战。

近期拿证的天健悦湾府，推售面积段为113-164平的住宅，单价在8.27-10.96万/平之间，总价最低943万起，精装交付。

比起去年初开盘的悦桂府（总价1068万起），配套基本相同，而上车门槛便宜了100多万。

同样在近日取证的万科臻湾悦，321套108-167平4房住宅，单价区间在9.04-12万/平，总价1018万起。

对比9月刚开盘的颐城栖湾里（总价1122万起），两个月时间，上车门槛也便宜了100多万。

二手方面，星海名城已经有不少房源按指导价成交。中海阳光玫瑰园比起高峰时期的成交价跌幅也达到三成以上。