深圳二手房参考价2周年观察①｜“参考价”变“成交价”，投资买家退场

南方+ 冯少文 制图

时至2023年2月8日，深圳二手房成交参考价发布2周年。

过去的2年，深圳楼市更趋于理性:成交量平稳、成交价接近参考价。业内观点认为，深圳市二手房参考价政策的发布后，一方面，该政策可以让购房者对房价有更清晰的认识，避免因信息不对称而产生的房价欺诈。同时，政策的出台还可以稳定房价，避免房价过快上涨，控制房价波动。

由此来看，深圳二手房成交参考价作为组合拳之一的楼市新政，落实中央“房住不炒”精神，有效抑制“深房理”模式等炒作楼市，为楼市平稳健康发展奠定了坚实基础。

当年不等于市场价，如今真成了成交价

数据表明，参考价政策出台2年来，成交房源中已有超8成是以接近参考价交易的。

乐有家数据显示，二手房成交参考价政策出台当月，深圳约有4%房源以低于成交参考价成交，9%房源接近成交参考价成交（成交价与成交参考价偏差值10%以内）；政策出台1年后，深圳约有10%房源以低于成交参考价成交，近半房源接近参考价成交；政策出台2年后，深圳约有40%左右房源以低于成交参考价成交，超8成房源接近参考价成交，成交参考价成为买卖双方出价的重要参考。

图片来源乐有家  南方+ 冯少文 制图

同时，议价空间也在加大，乐有家表示，参考价政策出台半年内，市场议价率仅为3%-5%左右；政策实行半年后，议价率不断攀升，逐步升至10%，此后1年内多在8%-11%左右范围浮动，并逐步趋稳。

另从国家统计局披露的价格数据来看，二手房成交参考价政策发布后，深圳二手住宅价格整体呈现稳定，其中，环比价格变动区别维持在-1%至+1.7%之间（含）；同比价格方面，则由上涨到逐步回归至上一年的价格水平，价格变化幅度维持在从-3.7%至+16%之间。

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中原地产则指出，目前深圳各区多数楼盘成交价已经接近甚至低于参考价，2022年东部区域价格接近参考价的优势减弱，跌幅较西部也更为明显。

投资买家退场，房住不炒成真

由于二手房参考价政策改变了市场预期，加上深圳商业银行采用深圳发布的二手房成交参考价发放贷款，因此，参考价政策一定程度上抑制投资交易，让住房回归房住不炒。

南方日报、南方+据深圳市住建局数据统计表明，二手房成交参考价发布的两年间，月平均交易量低于2400套，其中2022年的12个月平均交易量仅1800套，整体趋势呈现递减。深圳市房地产中介协会表示，随着参考价政策的持续发力，原本南山、宝安等楼市热点区域受到政策影响交易回调的力度较大，交易热度相比参考价政策发布前均有不同程度的下滑。

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此外，另一组值得留意的数据是，以存量房为主的深圳，或受参考价政策影响，二手住宅交易量少于一手住宅。这在过去的10年中都是非常罕见的。美联物业表示，从历年深圳一、二手住宅成交占比情况来看，二手房成交量占比在7成左右，新房成交占比占3成左右。不过，自2021年年初深圳出台二手房参考价以来，二手房成交占主导的局面被打破，新房成交量赶超一手。2022年新房成交量占比高达61%，而二手房占比仅为39%，是一个非常态化市场表现。

图片来源美联物业  南方+ 冯少文 制图

美联物业指出，2022年深圳二手房参考价依旧在发挥其威力，且楼市调控未见松动，加之新房供应以限价房为主，二手房市场进一步承压，成交量创新低。

乐有家则认为，市场投资需求大幅减少，市场以刚需和改善需求为主，且改善需求明显增加，房产逐步回归居住属性。

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