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新房市场:成交套数下降近六成

中原大咖2023-02-06 22:25:53来自北京市

02 新房市场

新房成交套数下降近六成

7项目获批 8项目入市

公寓供应超两千套，成交明显上升

颐城瑧湾悦家园占据千万豪宅榜首

新房市场概览

1月，新房住宅成交1628套，环比下降42.9%；成交面积16.1万平，环比下降39.9%。根据市场监测，1月7个项目获批，其中5个含有住宅项目；8个项目入市，其中7个为住宅项目，推售面积25.01万平，宝安区供应面积最大。龙岗区成交套数第一，福田区下滑幅度最大。6万以下价格段成交占比大幅提高，其中4-6万价段成交占比47.8%位居第一。
1月，深圳公寓无批售。全市公寓共成交172套，环比↓66.4%；成交面积为1.27万平，环比↓58.5%，公寓成交均价↑14.6%至75035元/平。龙岗成交套数最多，达54套，其次是罗湖53套，南山27套。从成交面积看，南山成交最多，面积达0.54万平，其次是龙岗，面积达0.25万平。45平以下成交占比54.7%，套数占比较上月↑3.5%；100万-300万成交占比68.6%，套数占比较上月↑25.4%。
1月，2豪宅项目获批，2豪宅项目入市。1月一手豪宅共成交109套，环比下降77.9%；成交面积为1.89万平，环比下降71.0%，成交均价为103247元/平，环比上升2.3%。1月南山区豪宅成交面积占比最大，一手豪宅成交102套，成交面积为1.68万平，占全市成交的88.9%。南山区豪宅成交主要以颐城瑧湾悦家园、天健悦湾府为主，成交均价102598元/平。

住宅成交占比接近八成

1月，新房市场共网签2097套商品房，环比↓60.7%；住宅网签1628套，环比↓42.9%；豪宅网签109套，环比↓77.9%；商办及其它网签209套，环比↓89.4%。
其中，住宅成交占比77.6%，上升24.3%；商务公寓成交占比12.4%，上升2.8%；商办及其他占比10.0%，下降27.1%。

新房市场网签套数下降近六成

网签数据显示，1月全市新建商品房共成交2097套，环比↓60.7% ；成交面积为28.34万平，环比↓52.5%。

7项目获批 8项目入市

深圳中原研究中心监测显示，1月深圳新房批售项目7个，较上月减少11个，其中5个含有住宅。
1月，8项目入市，较上月减少7个，其中7个为住宅项目。受到春节假期等因素影响，1月入市项目数量较少，预计2月份会逐步上升。

访客指数延续低位

1月市场获批项目较少，叠加春节效应，访客指数延续低位态势。月初三项目获批，关注度较高的有万丰海岸城瀚府一期、华润润晖府、万科金域学府项目，市场活跃度小幅度上升；月中三项目获批，中洲湾·迎海因区位配套完善、折后单价低等因素，一度吸引上千批客户访问，但临近春节，市场整体看房热度出现下降，访客指数小幅度回调；月末由于春节因素，访客指数跌至年内低谷。预计随着年后入市项目数量的增加，访客指数会止跌回升。
政策层面管理层表态支持刚需及改善性住房需求，大力支持首套住房购买，政策预期进一步宽松。

新房住宅网签下降近四成

1月，5个住宅项目获批，批售面积21.3万平；7个住宅项目入市，推售面积25.0万平，无项目开盘售罄。
1月，新房住宅成交1628套，环比下降42.9%；成交面积16.1万平，环比下降39.9%。

新房住宅去化时间大幅度上升

1月，深圳全市新房住宅存量为404.5万平，环比↑0.2%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为14.59个月，去化周期较上月上升0.97个月，再创近年来新高。主要原因是1月份成交量大减，新房供给量大于需求量，导致去化时间上升。

龙岗区成交套数第一，福田区下滑幅度最大

1月，从各区网签套数上看，龙岗区网签366套排名第一，但环比下降30.6%；宝安区网签332套排名第二，环比下降56.3%；光明区网签274套排名第三，环比下降19.4%。
从各区变动看，处于西部区域的南山区去年12月成交基数较低，1月份成交量环比增长较快，其余两区成交量均呈现负增长；中部区域三区皆呈现负增长，福田区下滑幅度最大；东部区域五区皆呈现负增长，坪山区下滑幅度相对较小。

宝安区供应面积最大

从十一区成交面积及占比看，1月，宝安、龙岗、龙华位居前三。宝安区网签3.34万平，占比20.8%；其次是龙岗区网签3.33万平，占比20.7%；龙华区网签2.75万平，占比17.2%。
从十一区供应看，1月，7个住宅项目开盘，分布于宝安等五区，合计供应面积25.01万平。其中，宝安区供应7.01万平位居第一，占比28.0%，主要为万丰海岸城瀚府一期、万科未来之光项目；福田区供应6.68万平位居第二，占比26.7%；龙岗区供应6.25万平位居第三，占比25.0%。

6万以下价格段成交占比大幅提高

从价格段成交来看，4-6万价段上升幅度最大、8万以上价段下降幅度最大。其中，4-6万价段成交占比47.8%位居第一，上升11.5%，此价段内，万科金域学府、深业云筑、华润润晖府项目成交活跃。4万以下价段成交占比22.1%位居第二，上升4.2%，主要为半山润府二期、中海寰宇珑宸花园项目。6-8万价段、8万以上价段成交占比分别为19.0%和11.2%。
从成交面积段看，改善型住房依然是市场主流面积段，其中，90-144平成交占比55.0%，下滑了5.0%，主要为半山润府二期、卓越和奕府项目；60-90平成交占比41.0%位居第二，上升了6.4%；144平以上成交占比3.0%位居第三，下滑了1.6%。

6万+成交面积占比大幅度下滑

1月，网签住宅项目共107个，其中成交均价6万+的楼盘有38个。
其中，新房住宅6万+楼盘共成交444套，占全市成交套数的27.4%；6万+楼盘成交总面积为4.8万平，环比下降56.8%，占全市成交面积的30.1%。6万+楼盘中万科未来之光家园、颐城瑧湾悦家园为成交主力。

万科金域学府网签套数居首

网签数据显示，1月，万科金域学府网签85套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是卓越和奕府、半山润府二期。
1月网签套数TOP10项目中，光明占据三个，位居第一；宝安、龙岗、龙华各占据两个，位居第二；深汕占据一个。
1月住宅成交套数TOP10共成交567套。

颐城瑧湾悦家园成为网签金额第一

1月，颐城瑧湾悦家园项目网签金额达到4.2亿元，成为住宅项目成交金额第一。卓越和奕府、天健悦湾府分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，4-6万价段楼盘占据四个，位居第一；6-8万价段、8万以上价段楼盘各占据三个。

1月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计32.1亿元。

万科网签面积位居榜首

1月，万科凭借万科金域学府、万科未来之光等项目，网签1.7万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是华润置地凭借半山润府二期等项目，网签1.2万平，排名第二；卓越集团网签1.0万平，排名第三。
1月TOP10开发商成交面积共计8.2万平。

万科获得开发商成交金额冠军

网签数据显示，1月，万科凭借万科金域学府、万科未来之光等项目，成交金额达到10.9亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，卓越集团、京基地产网签6.1亿元、5.2亿元分别位列二三位。
1月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计47.6亿元。

公寓无供应，成交下降过半

1月，深圳公寓无批售。
网签数据显示，1月，全市公寓共成交172套，环比↓66.4%；成交面积为1.27万平，环比↓58.5%，公寓成交均价↑14.6%至75035元/平。

龙岗成交套数最多，其次罗湖、南山

1月，龙岗成交套数最多，达54套，其次是罗湖53套，南山27套。从成交面积看，南山成交最多，面积达0.54万平，其次是龙岗，面积达0.25万平。

100万-300万的商务公寓成交占比明显增加

1月，45平以下成交占比54.7%，套数占比较上月↑3.5%；
1月，100万-300万成交占比68.6%，套数占比较上月↑25.4%。

御景荟都位列成交量榜首

1月，公寓项目成交量TOP10榜单中，御景荟都位居成交量榜首，共成交51套，单项目成交占比29.7%。前十榜单中罗湖三席，南山、龙岗各占两席，宝安、龙华、光明各占一席。
成交量前十的公寓项目合计成交150套，占本月公寓成交总数的87.2%。

太子湾瑞玺大厦位居成交额榜首

网签数据显示，1月，太子湾瑞玺大厦以4.26亿元位居成交额榜首，其次是华润置地笋岗中心。
成交量前十的公寓项目合计成交额为8.59亿元，占本月公寓成交总金额的89.9%。

豪宅网签量下降超七成

1月，2豪宅项目获批，2豪宅项目入市。
1月，一手豪宅共成交109套，环比下降77.9%；成交面积为1.89万平，环比下降71.0%。
成交均价为103247元/平，环比上升2.3%。

南山豪宅成交占比近九成

从区域来看，1月份，豪宅成交分布在南山、福田、宝安三区。其中，南山区豪宅成交面积占比最大，一手豪宅成交102套，成交面积为1.68万平，占全市成交的88.9%。南山区豪宅成交主要以颐城瑧湾悦家园、天健悦湾府为主，成交均价102598元/平。福田区一手豪宅成交4套，成交面积为0.14万平，占全市成交的7.6%，主要以深圳中心天元为主。
分类型来看，本月豪宅成交住宅占比接近七成，主要以颐城瑧湾悦家园、天健悦湾府为主；公寓占比第二，为32.7%。

颐城瑧湾悦家园占据千万豪宅榜首

1月，一手千万豪宅共成交107套，占豪宅总成交套数的98.2%。
千万豪宅中，南山区的颐城瑧湾悦家园网签36套，位居千万豪宅成交量榜首；天健悦湾府、太子湾瑞玺大厦分居二三位。千万豪宅成交TOP5中全部位于南山。

2000万以上豪宅成交占比大幅上升

网签数据显示，1月，2000万以上豪宅成交占比大幅上升，1000-2000万价段成交占比下滑明显。其中，1000-2000万价段成交占比73.4%，下降了16.5%，遥遥领先其它价格段，此价段内颐城瑧湾悦家园、天健悦湾府为成交主力。3000万以上价段成交占比14.7%位居第二，上升了11.0%；2000-3000万价段、1000万以下价段分别占比10.1%和1.8%。

中原研判：

1月受春节影响，市场入市项目大幅减少，新房住宅网签量下降近四成。政策层面推出共有产权住房替代安居房，进一步促进楼市长期健康发展。

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中原研究-深圳楼市2023年1月刊

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