2023前海怎么选？

今年的前海盘还会有折扣吗？

如果没有，还值得买吗？

这是咖姐最近收到关于前海最多的提问。

去年直降“8字头”并且打破前海日光神话的两个新盘，确实颠覆了诸多深圳买房人对于前海的认知。

这片土地早在两年前，商品房价值就超过11万/㎡，并且非常抢手。

去年的滑铁卢现象根源还在于深圳二手房市场的萎靡不振，但情况在最近发生了变化。

据深房中协统计，第7周全市二手房 (含自助) 录得881套，环比增长率为12.4%。近期二手房录得量呈持续增长态势，市场热度回温明显。

二手慢慢回暖，前海的买房人也会慢慢回来，话不多说，咱们一起看看今年前海的待入市项目。据深圳中原研究中心统计，今年前海预计入市的项目有5个，分别是前海时代三期、深业云海湾、万科臻湾悦二期、招商前海玺、创意世纪公馆。

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前海时代三期（桂湾）

前海时代同项目一期是前海最早入市的楼盘，前海热度最高的项目之一，网传项目将推出806套89-195-237-277㎡住宅，其中89㎡跟195㎡为主力户型，少量237㎡跟277㎡户型，吹风价是11.3万/平。目前项目还处在基坑阶段，分出了两个地块。项目总占地约33.6万㎡，总建面110万㎡，是前海标杆住宅产品，前海时代一期最早于2014年开盘，开盘当天超两千人抢房，前海时代二期于2017年开盘，当天售罄。三期占地约13.8万㎡，建面约54.48万㎡，容积率2.4，预计毛坯交付。交通配套项目交通出行来看，距离最近的1号线鲤鱼门站约720米、距离5号线、9号线前湾站约900米、规划中21号线、28号线。项目陆路交通更方便，紧邻月亮湾大道、滨海隧道（滨海大道地下道路一期工程）梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心商业配套项目自带8万平㎡商业，周边还有华润万象前海和前海卓越INTOWN购物中心。教育资源项目附近有九年制南山实验集团前海港湾学校，附近还有一所在建的9年制学校。

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万科臻湾悦二期（妈湾）

万科臻湾悦二期目前已建至十几层，预计推售332套115-177㎡住宅，西北向和东南向，将于3-4月入市，目前已开样板间。臻湾悦占地4万㎡，建面17.5万㎡，项目由7栋建筑组成，1栋公寓、1栋人才安居房、5栋商品房。一期由于使用率高，115㎡做4房，加上万科品牌力，在前海二手惨淡的情况下，还是交出了不错的成绩单，开盘单天去化85%左右。交通配套目前距离项目最近的为地铁5号线铁路公园站，未来规划5号线和9号线换乘，此外，周边还有15、21和27号线等等。商业配套底层自带8000平的商业，可以满足日常购物需求。教育资源项目在月亮湾小学和赤湾学校初中部的学区范围内，另外300米左右也有规划中的9年制学校。

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深业云海湾（桂湾）

目前已开展展厅，预计2023年3月入市，将推637套106-108-116-143-183㎡3-4房户型，毛坯限价9.2万/㎡。占地5.13万㎡，计容建筑面积约30万㎡，涵盖8栋住宅、1所12班幼儿园及1万㎡商业街。其中5栋为可售商品房，2栋可售人才房，1栋移交人才房，小区共1000多套房源，918套商品房，其余均为人才房。交通配套项目步行830米左右到达最近的地铁站，1/5/11号线前海湾站，临近梦海大道与怡海大道。商业配套自带10000㎡的商业，1公里以内的商场是龙海商业广场，万象前海的步行距离是1.6公里左右。教育资源周边有前海港湾小学、北大附中（南山分校），楼下有72班九年一贯的学校，预计2024年秋季开学。

04

招商·一湾臻邸（前湾）原项目名为招商前海玺，是去年深圳第二轮土拍中招商以51.3亿砍获前海自贸区前湾片区T102-0410宗地，毛坯限价10.7万/㎡。项目拿地当天随即动工，网传最快入市时间预计要到今年上半年左右。项目用地面积 24272.38㎡，计容建面 119350㎡，其中住宅建面110000㎡，商业建面4000㎡，公共配套规划有一所12班幼儿园、社区菜市场、小型垃圾转运站，容积率为4.92，配建机动车停车位1150个。项目规划建设7栋楼体，为5栋是住宅+2栋是租赁房。交通配套项目在听海大道和前湾二路的交汇处，最近的地铁站距离400米左右，是9/5号线的前湾站。商业配套驾车1.8公里左右能到达万象前海，周边的居住氛围较弱，生活配套商业尚不足。教育资源现在项目在赤湾学校初中部的学区范围内。

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创意世纪公馆（妈湾）

这是一个在小南山脚下独栋29层的小型住宅盘，虽然外观看上去不太像住宅。项目规划建设用地面积仅4067.83㎡，总建面约3.4万㎡，其中住宅建面约1.3万㎡，规划有157户，车位180个，商业约3550㎡。目前曝光的资料不多，后续咖姐会继续跟进。总结一下，最快入市的项目预计会是万科臻湾悦和深业云海湾，之后很大可能是招商前海玺项目，大概会在年中。入市价格最高的应该会是前海时代三期。

前海几乎都是改善户型，动辄千万，但周边的配套各不相同，每个片区的重点发展方向不一样，也会影响小区之后的升值空间。

各大项目的优势劣势，敬请关注咖姐之后的踩盘稿件！