南山蛇口又一旧改迎来新动态！

超级靓的地块，在南山育才三中的学区范围内，将迎来8.8万㎡的住宅，并且没有人才房和保障性住房！

在南山10万/㎡+的地段，招商接手让原恒大饼干厂旧改破局，想买南山新房的深圳买房人可要注意了！

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招商接盘饼干厂旧改：

层高和容积率下调

原联合饼干厂城市更新项目最早被列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，拆除范围用地面积3.17万㎡，并在同年2月完成拆除整平。

到现在还没入市，主要的原因是，如下图所示，原来的规划楼层高达58层，实在太高了。

项目总平面布局示意图显示，有3栋54-59层超高层住宅，1栋13层办公写字楼，1所九年制学校以及1所6班幼儿园。

相关媒体曾报道隔壁雍景湾业主提出，雍景湾花园与恒大饼干厂项目只隔一条小路，地块也不适合进行高强度开发。“方案一旦执行，将对雍景湾及周边社区居民和学校师生，在景观视线、日照采光、交通出行、生活质量、地基安全等等诸多方面，产生不可估量的影响。

（2020.1.8 发布的《南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划（草案）》公示）

不过，据《21世纪经济报道》报道称，恒大饼干厂项目的规划草案没有通过深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会的审批。

而后的事情，我们都知道了：2021年下半年，恒大在全国多地的项目被迫停工，2022年下半年，财联社发布招商接手饼干厂旧改的消息。

招商的接手，在周边小区业主的讨论中，是“十分欢迎”的。

现在传闻中的容积率下调至6，也有了确切的消息。

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货值增加28亿？

饼干厂的地段有多优越？

咖姐简单概括要素：蛇口片区成熟的配套+育才三中+育才二小的学区+海月湾厦双地铁

据说，“恒大拿到饼干厂地块后，可能已超融二三十亿。”

在恒大财富无法正常兑付，正式宣告暴雷后，这些融资问题也非常棘手。

此前有报道显示，知情人士称“这个项目市政府还是比较给力的，作为引进接盘方的条件，最近的说法是把项目的租赁型保障性住房，调整为可售型安居房，这样的话，将给项目开发主体增加不少利润空间。”招商蛇口为此付了6个亿。

前情提要暂时先到这，我们先来看看新发布的规划草案情况。

公告显示，更新单元用地面积为33111.3㎡，拆除用地面积为31710.4㎡，开发建设用地面积为15091.6㎡(含纳入零星用地61.5㎡)，规划容积98754㎡，其中住宅88449㎡，商业2100㎡(含母婴室6㎡)，公共配套设施8205㎡。

公共配套设施内容:社区服务中心400㎡、环卫工人作息房20㎡、再生资源回收站60㎡6班幼儿园2200㎡(占地1800㎡)、2班托育服务机构500㎡、老年人日间照料中心750㎡社区健康服务中心1400㎡、邮政所100㎡、社区级公共配套用房2775㎡。另配建社区儿童游戏场地占地600㎡、社区体育活动场地占地770㎡。

和20年发布的草案相比，多有不同。

靠近雍景湾一侧是幼儿园、9年一贯制学校和低楼层住宅（25层）。

另一侧的住宅调整为45-48层，底部是商业和空中花园，比原先的54-59层的超高层住宅少了10层。

在布局上，高楼层的住宅也离雍景湾花园远一点，降低对该小区的采光影响。

通过减少商办面价以及取消配建保障性住房，招商蛇口增加了2.67万㎡的可售住宅。

如果参考周边小区的指导价，半岛花园虽然学区相同，但楼龄较大，指导价较低，7.65万/㎡，雍景湾花园略有不同的是该小区对应的是育才二中+育才二小，小区指导价为10.8万/㎡。

育才二中和育才三中都归属第二梯队的情况下，我们以雍景湾花园的指导价大概估算可以得出，饼干厂旧改多出来的这部分住宅货值大概28.9亿。

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周边入市新盘11万/㎡+！

饼干厂旧改周边，有一样学区的小区不多，只有榆桂小区2期和半岛花园B区。

两个小区的指导价分别是7.17和7.65万/㎡，但两个小区楼龄都比较大，都是20年以上的房子，咖姐认为旁边的天骄华庭、海月华庭和花园花园三期等等，虽然小学学区不同，但更具有参考意义，这些小区的指导价大概在10万/㎡上下。

此前招商的新盘招商仕林臻邸，也在育才三中的学区范围内，开盘均价是11.5万/㎡。

想知道周边二手房具体是多少成交价，可以关注咖姐后续的付费板块。

无论如何，饼干厂旧改的推进，对于深圳买房人来说确实是一个好消息，你会考虑上车吗？欢迎在评论区告诉咖姐！