阳春三月，正是踏春好时节，春节后看房者似乎也多了起来，成交量也呈现了增长的势头。深圳市住建局官网数据显示，2023年1-2月份，全市一手住宅分别成交1628套和2041套，若按日均成交量计算，今年前两个月和3月份截至23日的日均成交量分别为52.5套、72.9套和99套，日均成交套数增幅较为明显。
近期，南方+也对市场关注度较高的楼盘展开踩盘，本期踩盘楼盘为宝安区西乡片区，紧邻新开通的12号线宝田一路站的地铁盘海峦坊。一起去睇睇，Let’s go !
图1:海峦坊
【楼盘所处片区规划要点】
前海合作区扩区，实施新一轮前海总体发展规划，建设国际化城市新中心。
深圳都市核心区扩容提质，将宝安西乡等8个街道纳入都市核心区，构建“一核多心网络化”的城市空间体系。
西乡将按照区委“422133”主框架，围绕“世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城”的目标定位，充分利用西乡的政策优势、区位优势、产业空间优势和自然资源禀赋，奋力建设“湾区都市核心、数字经济高地、山海品质西乡”。
【楼盘基本信息】
海峦坊位于西乡街道前进二路与宝田一路交汇处，根据深圳市住建局官网信息，海峦坊于去年9月21日获批预售。深圳房信网信息显示，该楼盘占地面积约1.6万㎡，建筑面积约12.5万㎡。项目可售住宅房源287套，两梯四户，房源建筑面积约52㎡-96㎡，均价约7.4万/㎡。此外，海峦坊还同时获批预售96套商业和193套办公房源。
踩盘
周边及配套方面，项目自带下沉式商业广场，临街商铺面积约1万㎡；周边分布有凤岗小学、龙山学校、新安中学（集团）外国语学校；周边公园有平峦山公园、铁仔山公园和铁岗水库。
交通方面，项目近广深公路西乡立交、京港澳高速宝安立交和西乡大道，项目配建充电站。
图2:海峦坊营销中心
项目紧邻地铁12号线宝田一路站，不过紧邻该项目的出口尚未开通使用，周边主要为城中村。项目距离规划的轨道交通第五期工程的流塘站两站距离，处于片区主干道前进二路与宝田一路交汇处，显嘈杂；此外，紧邻项目西侧的前进二路进行道路施工噪音较明显。
图3:宝田一路路口
楼盘现场销售人员介绍，项目车位788个，包括回迁房在内共约440套住宅房源；周边旧改项目较多，其预计周边面貌需要大概4、5年产生较大改变。
图4:海峦坊冻结保证金意向登记人名单
海峦坊去年9月公示的冻结保证金意向登记人名册显示，该项目共完成意向登记保证金冻结并入围购房者总数为147批。
据了解，海峦坊于2022年9月28日开盘，约52㎡的2房总价约370万-404万。
图5:深圳市住建局官网房源
深圳市住建局官网显示，截至目前，海峦坊287套可售住宅尚剩余133套为期房待售状态，根据深圳市住建局官网对房源状态的解释，“期房待售”指房屋为期房，可以销售但尚未售出。
自2022年9月21日获批预售，截至今年9月26日，海峦坊逾6个月去化53.7%。此外，一般来说，楼盘往往后面剩下的户型和房源相对难卖一些。
根据深圳市住建局官网预售房源数据，可售住宅房源287套。据此推算，回迁房源约153套，回迁房占比超过1/3，且存在同一栋住宅回迁房与商品房混合。若不考虑96套商业的停车位需求情况下，包括办公、可售住宅和回迁房在内共有约633套房源，不考虑配套商业房源数量情况下，车位比约1:1.2。
图6:海峦坊住宅与办公房源信息
在房屋使用率方面，海峦坊使用率低至仅约7成，而该住宅房源使用率与众所周知低使用率的办公房源使用率几乎持平。根据深圳市住建局官网信息，以1单元办公房源3201房为例，该办公房源建筑面积76.47㎡，户内面积53.17㎡，使用率约69.53%；而以4单元住宅房源1902房为例，该住宅建筑面积96.21㎡，户内面积68.46㎡，使用率约71.15%，二者仅仅相差1.62个百分点。
图7:海峦坊52㎡住宅户型图
此外，楼盘户型中，部分房源令人诟病。如，52㎡的小2房1厅1卫房源，户型图中划出的餐厅位正对着卫生间；而且从户型图来看，两个卧室中，面积更大的卧室门开在客厅且正对客厅，从开门位置的设置来看，几乎无可避免地存在尴尬的私密性冲突。而一般来说，往往会将面积更大的卧室选定为主卧。
【楼盘小结】
主要优点:1、地铁口楼盘，近广深公路、京港澳高速及西乡大道等，交通便利。
2、配套商业，方便日常生活需求；周边公园休闲较方便。
3、车位较充裕，车位比超过1:1。
主要缺点:1、楼盘处于片区主干道交汇处，日常噪音难避免，紧邻楼盘道路施工，噪音较明显。
2、回迁房占比较高，且同一单元楼栋存在回迁房与商品房混合。
3、住宅使用率太低，竟然与以低使用率闻名的办公产品几乎持平。
4、52㎡户型餐厅正对卫生间；卧室正对客厅开门，影响私密性。
5、周边主要为城中村，片区旧改项目较多，片区面貌尚需改善。
相关阅读：
更多《踩盘日记》
【摄影/文字】邱永宽
【栏目策划】冯少文
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
南方＋客户端2023-03-27 16:09:12来自北京市
