为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善本市住房保障体系，深圳将推出共有产权住房。此外，共有产权住房实行封闭流转制度，签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

这次，深圳住房供应的最终框架，基本敲定了。

取消了人才房与安居房，增加了共产房与保租房。

将刚需的供应完全与商品房市场分割开，这次真正的做到了各取所需。

01

人才房去化情况

2023年第一批可售人才房选房还在进行时。

11个项目中，已有7个项目完成选房。

02

共产房独立流转

共产房对深圳来说虽然是“新鲜事”，但是这种个人缴纳一部分，国家或集体承担另一部分的模式并不少见，五险一金设定也正是如此。

民生问题是最大的问题，房屋作为居住场所自然也是民生的重点。

本来人才房、安居房的设定就是让更多有住房需求的人能够用较低的价格买到房子。

但是一方面是房屋限售的封闭期长，资金流动极其不便利，面对一些突发性的资金需求，无法及时变现。

另一方面由于其低价折扣的购入价格，导致与周边价格相比倒挂严重。

过去总说这个问题，深圳的楼市购买是没有纯居住属性的，无论哪种房产，投资属性是被动附加在其中的。

因此人才房在限制门槛的前提下，依旧难逃投资热度大于居住热度的趋势。

共产房与保租房的出现，意味着深圳要将楼市划分为三个独立流转的等级：有钱人买商品房；够门槛的家庭买共产房；门槛不够的家庭选择保障性租赁住房。

三个渠道的房源流转互不影响，这样即能保证对刚需家庭住房的支持，将会一直作为对刚需的补助。

随着时间推移补助的对象会有改变，但是资金却不会转变为个人的资产红利，是一种纯粹且长远的保民生公共资产。

03

共有产权房对楼市有哪些影响？

这件事的影响，主要还是落实在刚需房上。

无论是共产房、保障性租赁住房，还是步入绝版的人才房与安居房，都是从价格上对刚需用户进行的一种购房福利。

目前深圳家庭选择楼市是：先刚需再过渡到改善。

而未来则大致会变更为：先保租房，过渡到共产房，再到刚需商品你房，最后是改善商品房；或者从共产房一步到位到改善商品房。

我们看最近人才房的销售情况，相比于2房户型的抢手程度，3房户型就显得有些惨淡。

一方面是3房户型的申购条件要求4口及以上家庭，有的家庭老人不是深户，而2孩家庭一般都会有更多的选择。因此在规则调整前，3房及以上的户型未必是最宜居的选择。

其次是共产房的对标群体，在失去了倒挂的价值后，更多的买房群体将是在这个折扣下能够上车的家庭，那么面积更小也就意味着总价更少。

因此未来共产房的推出，对刚需商品房将会有一定的冲击，成为了更加经济简单的过渡型产品。

与此相比，改善房的江湖地位则要更稳固一些。

当然了，整件事情来看，无论是共产房的出现还是人才、安居的消失，几乎对豪宅市场基本没有太大的影响。如果要论个高低，豪宅房应该毫无争议的，从始至终都是深圳最坚挺的优质资产。

04

疑似第一个共有产权房？

珈誉时尚花园这个项目，也就是鸿荣源奥特莱斯项目之一（还有个项目叫珈誉未来花园）。

这个项目项目近120万平综合体大盘，在宝安新桥街道，宝安区中心路与凤塘大道交叉口西北80米。

据公开文件中了解珈誉时尚花园中有1730套共有产权住房，为项目的4 栋、9 栋、10 栋。

在备注的画线处我们可以看到，“共有产权住房135336平方米”。

如今深圳人才房和安居房取消，那么这个“保障性住房”会不会就是准备好的深圳第一个共有产权房呢？

公布出来的设计图中共有产权住房在9栋的四个单元里，紧挨项目的幼儿园，预计两房和三房户型都有；

从共有产权住房的平面图可以看出，应该是个回字的大走廊，4个单元都是46-47层的，推测10户一层，一层4套三房6套两房，据此推测704套三房，1056套两房(个人推测，以住建局通告为准)；

同小区的商品房预计2023年5月份左右开盘入市，据此推测同小区的共有产权住房23年应该也可以具备预售条件（具体预售时间以住建局通告为准）