编者按：楼市迷雾甚嚣尘上，当局者迷，旁观者未必清。首次或二次置业的买房人，接触较多的便是置业顾问和中介，购房及交房前后易产生种种矛盾。
其中，中介乱象潜伏全国房地产市场，买卖双方苦之久矣。为此，合肥楼市、中安新闻楼市频道、第一房研究院、合肥城记联合策划《中介乱象》，揭开合肥楼市买房过程中的各种坑，为买房人拨开迷雾。
即便是从业者，谈起楼市，都不免说一句“套路深”，何况是一辈子只买一两套房子的买房人呢。一不小心就被带了节奏，挤破头争当“韭菜”，让中介含泪赚走一大笔钱。
尤其是新房市场，销售主力由置业顾问和中介组成，作为“抢蛋糕”的一方，中介乱象尤其多，一步一步引导买房人入坑。
（备注：本文旨在揭露新房市场的中介乱象，希望买房人能打破信息壁垒和认知误区，买到心仪好房。与此同时，认可地产中介的积极意义，期待进一步加强行业监管，让合肥楼市健康持续发展。）
NO.1|壹
狂飙的佣金，几家欢喜几家愁
有人会说，买新房直接去售楼部不就行了，找中介岂不是等着被宰？实际上，对于大多数买房人来说，人生头一次没啥经验，预算有限、不大懂市场、又没有时间，而中介合作楼盘多、经验丰富，能帮到不少忙。
中介被诟病最多的，便是佣金问题。大体上可分为以下几类：
1、狂飙的分销佣金，让开发商有苦难言
一个没有业绩的楼盘，没有人会逃过一劫，打不完的电话单、深夜仍在进行中的“烧烤会”、下乡拓客+夜间拓客等组合出击。即便是去化不错的楼盘，也会想着“再进一步”，相较于住宅标准层，底复、商业、公寓等去化缓慢。
为了促成交、抢回款，开发商寄希望于分销渠道，希望短时间内带来高转化率。在合肥规模比较大的中介首推贝壳系，如贝壳、链家、德祐等，其次还有中墅、辉达、裕丰等。渠道佣金也有差异，从早先的普遍2%，发展到6%、8%，甚至10%+，一路狂飙的佣金让市场更“玄幻”。
2、恶意引导比货三家
各家佣金有异，佣金提点越高，中介挣得越多。毕竟中介卖百家房挣钱的，若同一区域有3家楼盘，A盘佣金2%，B盘佣金4%，C盘不合作，结果很显然：
1、拼命安利B盘，尽可能多地放大优势，促进成交；若B盘劝不动买房人，那就推A盘，佣金羊毛一定要薅到；
2、A盘客户被分流，销售下滑，渠道分销可借机要求提高佣金或加大优惠力度；
3、放大C盘劣势，实在没有就“编一编”，总之一句话——不推荐。
3、中介团购价，买房人笑开颜
中介圈流传着一句话“自己去售楼部拿零售价，跟着中介拿团购价，价格比案场便宜很多”。
要知道案场优惠是不公开的，假设内部最低优惠是5个点，首次到访时大多被告知“无优惠”，二次到访则“申请优惠，优惠1个点+砸金蛋”，最后逼定时再换一套说辞“赶上政策了，额外再优惠2个点”……一顿操作后，买房人千恩万谢，优惠3个点，离最低优惠还有一段距离，这都属于常规操作。
而中介接收到的是渠道优惠，往往直接输出，即便与案场优惠一模一样，还能割肉“返佣”，承诺结算后返还佣金。故而，就会出现中介优惠更多的假象。
假设一套房200万，按照2%的渠道佣金来算，税前佣金高达4万，折算成优惠，非常可观。
返佣当然是好事，不过，容易出现一些问题：
1、成交后中介联系不上，返佣迟迟无法兑现；
2、中介拿了4万，返佣5000元，惨兮兮说一句“政策有变，这钱还是我个人出的”。
NO.2|贰
返佣，地产中介的“良心”
中介从业者背后有门店，虽不受售楼部束缚，还要遵循门店规范，逐利性只能在枷锁范围之内发挥。而有些房产自由人，走全民佣金政策，从去年底开启“佣金全返”的潮流，在合肥楼市掀起巨浪。
其中，合肥楼市博主们内卷尤为明显，从早期买房地图收费到现在地图、规划免费，从星球付费咨询到免费推荐+返部分佣金，从返部分佣金到佣金全返+只要一瓶五粮液，市场在变化，中介也在变。
实际上，全民返佣，明为让利，实为抢客。
返佣金到底好不好？那当然利大于弊。从买房角度来看，返佣金四舍五入就是省钱了，而且一省就是好几万，非常实惠。
从中介市场来看，返佣金并不是行业守则，只能算作个人行为，容易形成蝴蝶效应、争相内卷，也容易弄虚作假、不讲武德。
下表是合肥部分楼盘全民佣金情况，少则到手9000元/套，多则税前超30万，连有效带看都有激励，这隐形收入杠杠的。
合肥部分楼盘全民佣金一览
金钱的江湖，少不了一番龙争虎斗，毕竟，钱只有放到自己腰包才算稳妥。于是乎，返佣金容易出现种种问题，具体情况如下：
1、“逞能者”被舆论中伤
原本风平浪静的中介市场，因为一两句“佣金全返”“只要一瓶五粮液”搅得天翻地覆。其他人若是不返佣，买房人则会痛骂其良心，另找他人；若是返佣，辛辛苦苦服务一番，到头来“一分没挣”，心痛痛。
于是乎，其他人被迫加入返佣金的潮流，而走在前列的“搅局者”则被全行业嫉恨，若推荐楼盘，则被传开发商打钱了，而不推荐的楼盘就是钱没到位；黑历史也被扒出来，比如“学历门”“资产门”，威力你懂的。
2、佣金全返背后的骚操作
你了解到的佣金是9000元/套起，实际上在开发商那里是根据总房款*佣金提点来计算的，还要扣税，金额并不固定，有零有整，这也给有心人留下可乘之机。
虚报佣金提点。若A楼盘佣金税前2%，部分中介会跟买房人说税前1%+佣金全返，吃掉1%的佣金。若是被质疑，也有一套说法“佣金政策时刻在变，现在涨了，之前只有1%”。
假设总房款为200万，税前2%佣金为4万，税前1%佣金为2万，相差2万。
“吃掉”优惠。若A楼盘对中介释放5个点优惠，而案场释放3个点优惠，佣金同样是税前2%，中介往往会直接“吃掉”2个点的差额优惠，甚至部分中介仅释放1个点优惠，吞了4个点，然后“含泪”返佣1个点。
假设原总价200万，税前2%佣金，优惠5个点总房款为190万(佣金3.8万），优惠3个点总房款为194万（佣金3.88万），优惠1个点总房款为198万（佣金3.96万）。总价越高，佣金越多，再象征性地返还部分佣金。
成交后找不到中介。以上两种情况，买房人或多或好还能收回部分“血汗钱”，只是钱多钱少的问题。不过，还存在一种可能：买房前中介恨不得连环call，没事还请搓一顿；买房时中介鞍前马后，车接车送，克服一切困难；买房后突然人家蒸发，微信拉黑、电话不接、换了门店等，返佣成了泡影。
3、跟开发商达成导客合作
部分中介并不是靠佣金收入，而是靠业界口碑。比如C为合肥房产博主的顶流，博文和视频都明码标价，成交也有额外提成，此时的佣金只是锦上添花。
这一类型的中介，更在乎人设营造，往往打造区域一哥、良心博主等IP，形成长期且稳定的优秀数据，为楼盘合作打基础。佣金全返更是一招“必杀技”，在微博这类平台快速传播，引得真实购房者追风而来。
NO.3|叁
中介的话，全信你就入坑了
除了佣金，中介乱象的水还很深，再举几个例子：
套路一：摇号盘包选房
自摇号新政以来，类似蘭园、龙湖光年、臻悦等摇号红盘层出不穷，陪跑者甚多，包选房业务出山，选上房收几万块，选不上分文不取。
当然，这里面也是玩概率和上技术的。
选房资格摇号和选房顺序公正透明，做不得半点假，只能碰运气。若有幸进入选房缓解，便有了可乘之机：
通常选房是买房人进行模拟选房和实际选房，因经验不足往往比较纠结，心仪A房源没了一下子就慌了神；而中介要做的是建议买房人多做房源备选方案，选房过程中通过技术提前选择，从而提高成功率。类似于，刷票、抢票神器、抢红包神器和点赞神器等，提前设置参数，等待时机，坐等成功；失败了也没关系，竞争太激烈了。
套路二：高佣金盘就是宝
你以为的：中介是内行人，专业的事交给专业的人，推荐的房子不会有错，信就成了。
实际上的：中介也是打工人，身后还有一大家人，哪家佣金多推哪家，能多挣钱就多挣。
佣金越高，楼盘在中介心中的级别越高，想发设法夸一夸。
旁边规划中小学，置业顾问会说“教育资源未确定”，中介会说“放心，师资一流”；
旁边商场烂尾，置业顾问会说“进展是有点慢，但小区也有底商，影响不大”，中介会说“那边就是大商场，不要太方便哦”；
采光问题，置业顾问会对比各种时间段采光，用事实说话，中介会说“这都是有标准的，放心”
……
诸如此类，感受到语言的魅力了吗？
套路三：有选择的说真话
买新房，在置业顾问大多听到“王婆卖瓜版”，很多不利因素了解不到，从而寄希望于说真话的中介。
中介同时服务数十个楼盘，区域楼盘门门清，与客户交流主打一个“真心”换真心。当然，买房人确实真心，中介就未必了。
同一时间，网上一群人纷纷安利某楼盘，夸板块、夸户型、夸潜力，也可以有很多人纷纷拔草某楼盘，嘲板块、嘲户型、嘲品质。
更神奇的是，夸夸党和黑黑党可以是同一拨人，说的也可以是同一个楼盘。
NO.4|肆
结语
合肥楼市的中介，既可以是门店管束之下的打工人，也可以是单打独斗的自媒体人，也可以是组团出击的联盟。买卖套路深，一不小心就进坑。
若真能遇到良心中介，又能全额返佣，那的确是一件大好事。但整个行业太大，合肥买房人太多，每一套房子的背后都藏着无数的坑，即便做好了功课，也不一定能够避开。
当然，买房毕竟是要掏出真金白银的，要谨慎谨慎再谨慎。不要因为怕进坑而不敢买房，要在合适的时间做正确的事，对每一个地产工作者心存感激，同时也要坚信自己的判断力和置业需求。
合肥楼市2023-04-23 08:58:47来自安徽省
