福田双地铁办公楼降到2.3万平，写字楼还值得入手吗？

近日，某外地开发商发来一则消息，说的是福田八卦岭地铁站上盖物业岁宝壹品写字楼大甩卖，单价仅2.3万！问我为什么那么低？是否值得入手？我们初步了解下，该写字楼产品面积偏大，开发商急于回笼资金，加之产品层高没有优势，才以极低价售出。

事实上，写字楼市场近年来持续低迷。比如南山科技园还有单价1万元的写字楼出售。与此同时，针对客户咨询湾厦村综合体中的写字楼120平起租是否值得入手？

我们了解到，该写字楼产品系湾厦置业有限公司，由深圳市瑞信行产业运营有限公司对外招商。

不属于主流写字楼片区

众所周知，南山区写字楼主要位于深圳湾和后海一带，这也就是该项目运营商吹嘘项目为“后海湾厦中心”的原因所在，该片区实际更接近蛇口，属于后海和蛇口交接地段，商务氛围不浓厚。距离真正的后海上商务中心海岸城一带约3.4公里（自驾），地铁出行也有3.8公里，其中步行距离1公里。

在这样的地段租赁写字楼，既没有品牌效应，也没有圈层效应。

简单说，就是办公区域没有什么知名度，比如深圳知名办公区有国贸片区、罗湖商务中心、地王大厦-蔡屋围片区、笋岗、华强北、福田CBD、车公庙、后海、深圳湾、宝中、深圳北站等等，在这些区域办公的企业最多，更受到员工欢迎，其它片区就不利于公司品牌。

性价比极低

目前海岸城及深圳湾片区写字楼月租金仅为70-80元/平，售价为1万-5万之间。而湾厦中心（海境界二期）月租金起租就是120， 均价更高达150元，这性价比高位超低！

此外，从产品本身看，写字楼所在的小区槽点实在太多，简单归纳下小区写字楼就有这么多硬伤：

运营商负责招商，租户成本增加

开发商深圳市蛇口湾厦置业有限公司为深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司全资控股的小型开发商，注册资金仅1000万元。从爱企查显示情况看，该公司自身风险有26之多，关联风险更是高达125！

让人困惑的的是该项目并不是开发商直接出租，而是由深圳市瑞信行产业运营有限公司主导出租。简单说，就是瑞信行负责项目写字楼部分招商出租，那么相对那些开发商自己出租的写字楼，该项目运营成本势必转嫁到租户，无疑加大租户成本！

另外，从企查查数据看，瑞信行规模小，关联风险更多！     

小区规划混杂，作为写字楼不合适！

小区内部规划写字楼、公寓、住宅、商场等业态混杂，不适合作为写字楼。     

小区内建设近6万平米商业，一栋高层写字楼，一栋公寓，两栋住宅。从现场情况看，红星美凯龙已经入住6层楼商业部分，做家具大卖场，却不是写字楼白领喜欢的大型生活商业，极度无语。

这样的写字楼会有企业去租？深表怀疑。

在青年失业率高达20%的情况下，每个企业主都会珍惜企业的每一分钱，资金会用到刀刃上（公司内部蛀虫例外）。指望什么WELL噱头来吸引不知情的企业进驻，可能不太现实。