深圳甲级写字楼租金重回10年前水平

深圳甲级写字楼市场供应量持续增加，导致租金降至10年前的水平。据戴德梁行发布的数据显示，今年上半年，深圳新增办公面积达到45.7万平方米，使得总存量达到了770万平方米。新项目的预租释放以及次新项目的持续去化刺激了需求的释放。今年上半年，全市累计净吸纳量达到了22.9万平方米，同比上升了37.5%。其中，前海的需求较为突出，净吸纳量达到了7.9万平方米，占全市的约三分之一。

金融业和专业服务业是今年上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力。租赁成交面积中，金融业占比40.9%，专业服务业占比14.9%。细分来看，传统板块如证券、保险、律所等占据主导地位，而私人银行、留学和签证服务等也表现活跃。另外，建筑和房地产业的搬迁类租赁需求出现恢复性增长，其成交面积占比回升至5.9%。

与此相反，TMT行业的租赁需求持续下降。不过，该行业对乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度相对较高。根据戴德梁行研究院副院长张晓端的观察，非甲级写字楼通常位于非核心商务区，土地性质可能是工业用地，租金水平相对较低。同时，政府对一些TMT企业的产业扶持力度较大，尤其在提供产业空间方面。

外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也逐渐增加。今年上半年，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁面积占比达到了26.3%，较去年全年上升了9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占深圳全市成交面积的比重达到了14.4%。

然而，由于需求量跟不上新增供应量，深圳甲级写字楼市场的空置率整体上升。截至今年6月末，深圳甲级写字楼市场的空置率达到了24.5%，较去年下半年上升了1.6个百分点。为吸引租户，新项目继续采取积极的招商和定价策略，而存量物业则倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留即将到期的租户。今年上半年，深圳甲级写字楼的平均租金延续下行走势，下降了3.0%至197.5元/月/平方米，相比历史高点已下调了28.6%，回落到了2013年的水平。

根据戴德梁行研究院副院长张晓端的观点，深圳甲级写字楼市场将继续处于高供应的状态。今年内，近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用。由于中国经济仍在恢复期，复苏基础尚不牢固，供过于求等多种因素叠加影响，深圳甲级写字楼的租赁市场将持续面临挑战，新增需求的增长将取决于宏观经济复苏向微观主体的传导。