深圳房贷提前还款问题分析

深圳房地产市场近期出现了大量的提前还贷现象，引发了人们对存款利率或进一步下调的问题的关注。本文分析了提前还贷的原因和影响，并探讨了存量房贷利率的调整对于银行和居民的影响。同时，文章提出了一些解决提前还贷问题的建议。

从去年下半年开始的“提前还贷潮”持续至今，期间，“提前还贷难”多次登上热搜，受到广泛关注。针对部分存量按揭利率仍处相对较高水平，中国人民银行货币政策司司长邹澜提及“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

为何提前还贷？邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。邹澜具体分析，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。不过他也表示，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

光大固收指出，在过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款偏多。例如，今年6月RMBS条件早偿指数的均值为0.20，较去年同期和前年末的0.11和0.07均有明显提升。再如，今年上半年累计发放个人住房贷款3.5万亿元，但由于存量贷款的大量偿还，6月末个人住房贷款余额还略微减少了一点。个人住房贷款的提前还款体现了居民在资产配置上的自发调整。

华泰宏观研报指出，粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2,000亿元，约占居民房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。如果随着目前通胀走势和房价预期的变化、适当调整存量房贷利率，将有助于边际提振购房负担能力。

申万宏源宏观指出，央行表态后居民存量房贷的利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，非“一蹴而就”。但随存量房贷利率的调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择，本次会议央行也传达出这一信号。另外存款利率下调或更直接。

综上所述，存量房贷利率的调整和存款利率的下调都有助于缓解提前还贷的问题。人民银行可以给予一些政策激励，如设立结构性货币政策工具、对降息达到要求的商业银行给予定向降准支持等。然而，存量房贷置换并不能解决提前还贷的根本问题。提前还贷的原因主要在于居民对后续房价走势的不看好和其他投资收益率低于房贷利率。因此，解决提前还贷问题，除了调整利率外，还需要进一步加强宏观调控，促进消费和经济稳定增长。

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