深圳这个楼市，大潮后撤，露出很多含金货。
要说，2023年真是深圳商品房的小年。新房、二手房表现，都不咋地？
换个思路，在人才房6折海量冲击下，还能立得住的板块、热销的楼盘，那就是黄金，说不得，下一轮还能领涨。
小编翻遍了今年新房，妥妥地找出热销密码。跟对板块，下一轮反弹，就是王者。
豪宅长虹，王者不倒
2023年，各大大小小的城市楼市开闸，放松力度超大。楼市的成交，也踏出低谷，连上海都回暖很厉害。
但是，深圳似乎有点不合拍，节奏有点独立。
四大一线城市，楼市最冷静的就是深圳了。深圳，也有理性的那一天。
政策放松力度不大，几万套人才房夹击，深圳楼市守住的底线是：
1、交楼基本没风险。
别的城市业主在担心烂尾，深圳业主拿着放大镜检查收楼质量。深圳业主找出来的全是“材质能更豪花么，花园能更精美么，家电能更高端么”这些“改善词”。
2、新房、二手房守住月2、3千套的安全线。
不咋放松、指导价没退场，几万套6折人才房夹击，小户型学位房大降60%+，如此多的危词，但是成交安全线还是守住了。
懂的人就懂，这个时候，能热销的，自然是“真金不怕火炼”的真金。
首先，10万+板块，依然是热销主力。作为上市公司发源地之城，深圳富豪还是够多！
除了承瀚湾尚骏玺5月份那批7、8平的2房，开盘一开始表现略普通外，深圳大部分9万-13万的新房都卖得还可以。
特别热的售罄，其他也都开盘去化近半，后续陆续去化速度都可以。
这种盘，集中在香蜜湖、福田南、前海、白石洲、西丽、蛇口。
妥妥的都是上一轮的“网红板块”啊！强者还是强者！
穿越周期，还是“千万豪宅示范圈”!
1、单价平均在10万左右。
低的约9万起，高的14万左右。
2、面积不讲究小，100㎡以上更受欢迎。
120平的3房（或3+1）是主流面积段，总价也差不多1100-1300万，就是真的好卖。
承瀚、新天的7、80平米的2房，反而卖不过120平的。这说明，有钱人买房不将就，要三代同堂才能“居”。
3、已通车的地铁是标配。
大部分700米内。
4、学校也都比较好。
大部分是名校集团校，或本土高起点校。
懂行的朋友都明白，这些区域，往年基本上盘盘日光、个个社保巨子，二手房价格普遍在15-30万。
现在，9万一平随便挑！妥妥的白金超级VIP待遇。
New money，New power
7、8万，大面积，也是豪宅。
时代滚滚，new money总是后浪刷前浪。在独角兽、IPO关键字充斥的时代，不要忽略那些30岁上下的新贵。
学历比人高、见解比人广、赚的比人多。
也许不能首发就上车顶豪板块，但是上车的也是“豪”。
7-9万这个价区，宝中、碧海、北站、梅林关，成色都是很足的。
而且，也是一水儿的大面积更热销！90-120平米的都很好卖，总价其实也都是700-1000万去了。
当然，真相更可能是，比起社保巨子的高峰期，现在的房价真的很香。
以前的宝中，动辄15、6万，动不动要破20万的劲。以前的北站-梅林关，二手房12-14万不稀奇。
现在，8万！
实际上，今年的人才房，最热的也是“与前任价格落差大”的。
前20万+豪宅区，冒出个6万一平的人才房，疯抢。
前10万+的豪宅区，冒出个3、4万一平的人才房，疯抢。
大家也不傻。价格下来了，硬件和配套还是跟10几万那时候一样。现在买的人，踏实；以前高峰站岗的人，寒冷。
8万热销区的特色，也是各项配齐！
1、品质，都是豪奢！
开发商们都在把深圳湾级的豪奢，往宝中、碧海、北站们搬。住起来，有身份有面子。
2、地铁，已通车。
距离最远不能超过1公里，大部分几百米。
3、学校不能差。
一半是名校，另一半也不算差。
不过，同样的网红板块，偶尔也有去化慢一点的。
比如大学城有2个盘（远洋、鼎胜），北站有2个盘（保利、中海），碧海有1个盘（京地），莲塘的1个盘（梧桐轩）。
究其原因，大部分应该仅是个盘定位、操盘策略、入市时机没把握好。
西部中心，依然坚挺
4、5万这个价区，其实中心一些的板块，还是很受欢迎的。
沙井，走出了海岸城、珈誉府这些超量网红盘。
光明中心、科学城的楼盘，基本上都还是很好卖。
龙中、大运、布吉关，主流、好学校的，也不难卖。
以往二手房普遍6-8万，地铁近、学校可以、宜居氛围浓，现在新房都还是销售无压力。
网红板块这个IP，还是很耐楼市波动的。
这些板块也有很多2、3万单价的人才房，也是相当地热销。
在这种中环黄金位，有没有滞销一些的楼盘呢？当然是有的，而且还不少，有20个盘左右。
这说明，一个区域内部是很分化的。基本上按开发成熟度来分化，偏或不够成熟的小区位，就不大好卖了。
甄别的一大主力指标就是“地铁”！没通地铁，或地铁距离1公里以上，往往就不会很好卖了。
地铁远或没地铁，学校还可以的，也未必好卖。
地铁近，学校普通的，也未必好卖。
必定是大板块很主流，地铁近、学校还可以、与过往泡沫期房价比落差大，这样的盘才能热销。
这说明，现在能买得起4、5百万房的人，不能等。他们上有老下有小，肩挑重要工作，没有时间去等区域成熟起来。
也许5、6年后，有些地方会成熟和方便起来，那时候应该也会热销。但是，现在就不会日光（日光其实是稀缺现象）！
投资远见下一轮谁是网红？
买房这事，看的是眼光。
人畏我勇，人勇我怂，主打就是一个“不跟风”，跑出独立的销魂姿势。
深圳是中国经济前3城，放世界上任何地方都不虚，就是搁美国湾区、也是一条汉子。
深圳楼市去除泡沫，虚高的二手房腰斩，人才房6折批量入市，为深圳留住了很多人。更易居的深圳，也更吸引毕业生。
用3、4年的楼市“平静”，换来几万、几十万高端人才，这是城市的福气。这样的深圳，会走得更远。
也就，能给市民、给房产，带来更长久的价值。
盘点出深圳楼市的热销板块，看起来跟以前的网红板块，重合度是真的高呀！
大概是有了共有产权、人才房分流，深圳楼市已经不是一个“刚需市”。买房的，都是高收入。就算是买小户型的，也是作为第二套投资房、或读书用，那也是很挑剔配套的。
只买好的，不买便宜的——这是深圳商品房购买力的特点。
市场巨大的回缩，压出足够大的弹性升值空间。别人跌去的，就是你能赚的。
买网红板块，或许就买到下一轮反弹大的呢？
爱住家投研圈2023-10-11 12:41:52来自广东省
