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2023年深圳房地产市场形势总结与展望

中指研究院2024-02-18 17:14:04来自北京市

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宏观政策分析

政策-现状：深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

表：深圳限购政策

表：深圳限贷政策

表：深圳限售政策

1、上半年主要政策：上半年深圳楼市，普通的商品房基本上没有出相关新政，保障性住房新出出几个重大的调整政策。深圳加快保障性住房的建设和筹集力度，将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间）。发布保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

2、下半年主要政策：

8月30日，深圳发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”。

9月15日，深圳市发改委印发《深圳市关于促进消费的若干措施》（以下简称“措施”）。措施提出，提高住房公积金租房提取额度。

9月18日，深圳离婚买房追溯3年限制取消。

9月29日，深圳调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。调整后，深圳首套、二套房贷利率下限分别为4.1%、4.5%。作为对比的是，调整前深圳首套房贷利率下限为4.5%（LPR+30基点），二套房贷利率下限为4.8%（LPR+60基点）。

10月23日，南山区城市更新和土地整备局发布关于征求《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则(征求意见稿)》意见的通告。

10月25日，深圳市住房和建设局官网发布了《深圳市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金租房提取有关事项的通知》以及相关政策解读。

10月26日，深圳市规划和自然资源局公布2023年第三批次拟出让居住用地项目清单的公告。清单内地块于2023年10月27日至2024年1月27日期间发布出让公告，各地块具体内容最终以正式发布的出让公告为准。

11月22日，深圳市住建局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，明确不再以房屋总价界定。该政策变化在于，过去认定普通住宅的要求要更严更高，即还需要满足总价低于750万的要求。而现在对总价已经没有要求，通俗说“取消了豪宅线”。

11月24日，广东省人民政府办公厅印发《广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知》，共提出8大方面27条措施，其中包括稳定住房消费。支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁住房。

中指解读：新政出台，将有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。自九、十月份以来深圳对刚需房的政策力度不大，短暂的交易量提升后，很快又是一波反向下跌，目前11、12月出现回暖迹象。政府对于政策是分批逐步推出，此次政策出台，大家对于后续政策的期待提升，预计未来仍有望进一步优化政策，也会刺激部分对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，短期成交量会有提升。整体来看，楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过未来持续性仍有待观察，继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。

深圳土地市场分析

1、2023年深圳共推出涉宅用地17宗，整体供应处低位水平

土地供应方面：深圳2023年共推出涉宅用地17宗，合计推出规划建面157万㎡，较去年相比减少69%。近三年供应来看，2023年的供应处在相对较低位水平，仅占2022年全年供应的31%，占2021年全年供应的18%。

土地成交方面：深圳2023年共成交宅地14宗，成交规划建面129万㎡，成交楼面均价为24215元/㎡，平均溢价率10.23%，相比2022年1-12月溢价率上涨1.09个百分点。成交地块中有6宗底价成交，1宗顶价成交，2宗未达限价成交，5宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得3宗，本土国企竞得8宗，民企竞得3宗。

图：2015年-2023年深圳市涉宅用地供应与成交情况

图：2021-2023深圳涉宅用地季度供求情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

2、2023年各批次供地萎缩明显

2023年第一批次：共推出宅地5宗，供地建面47.5万㎡；成交5宗，成交建面47.5万㎡，成交楼面价为15165元/㎡，平均溢价率为10.1%。

2023年第二批次：共推出宅地10宗，供地建面103.1万㎡；成交7宗，成交建面74.8万㎡，成交楼面价25769元/㎡，平均溢价率为6.9%。

2023年第三批次：推出宅地2宗，供地建面6.8万㎡；成交2宗，成交建面6.8万㎡，成交楼面价12858元/㎡，平均溢价率为0%。

图：2021-2023年深圳集中供地各批次供求情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

表：2023年度深圳挂牌涉宅用地成交信息一览表

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

3、热点地块分析：

光明马田A629-1340地块

地块共获得8家房企参与竞拍，经过12轮竞价触顶进入摇号环节，共有7家房企参与摇号，最终由深圳市湖虹投资发展有限公司（龙湖）摇中，成交价17.96亿，成交楼面价16309元/㎡，溢价率14.98%。

光明马田A629-1340地块建面约11万㎡，起始价15.62亿，初始建设无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积10160㎡，普通商品住房平均销售价格不高于4.72万/㎡（不含室内装修价格）。地块北侧靠近6号线薯田埔站，一路之隔就是金地拍下的明峰府（限价4.22万/㎡），对比之下价格上涨5000元/㎡。

地块所处公明规划利好较多，有较大的增值空间，周边规划有医院，医疗配套会有所提升，交通便利，邻近地铁6号线/光明线，多条公交线路环绕，且距离薯田埔地铁站仅0.3km，周边有天主堂、甘泉麦公祠等87个公园景点。3公里范围内在售住宅项目2个，分别是【金地明峰府】均价约4.39万/㎡、【深林云筑】均价约4.38万/㎡；此外还有【璟荟名庭】【深业信宏城】待入市。

南山区沙河街道（T207-0060）地块

中海地产以125.32亿元封顶价成交南山区沙河街道（T207-0060）地块。企业竞全年期自持租赁住房面积58500㎡。成交楼面价60349元/㎡，溢价率 15%。该地块共有6家房企参与竞拍，华润、招商、保利、中海、中铁、越秀，竞拍近百轮。

南山（T207-0060）位于南山区沙河街道深湾二路与白石二道交会处西南侧。该地块系今年4月份刚刚调整宗地性质的深圳湾超级总部基地的宅地，该宗地土地用途为“二类居住用地+城市道路用地”，用地面积3.63公顷，容积率6.0，建筑面积20.77万平方米。此宗地的挂牌起始价为108.98亿，最高限价125.32亿。

具体位置上来看，该宗地北侧是华侨城高级中学，南侧是深铁万科臻湾汇，西面是中信红树湾，东面是TCL、神州数码等总部大厦。距离项目最近的地铁站为2号线红树湾站，该站点也被坊间称为“深圳豪宅”线路。4月26日，该宗地从原来规划的商服用地部分，调成了二类居住用地，成为深圳湾超级总部基地核心区域的唯一新增住宅用地。近22年来，在深圳湾超级总部基地核心区域一直未有宅地入市，多重因素让该地块成为土拍市场大热门。

光明凤凰A503-0107地块

8月18日，深圳2023年第二批集中供地的第三次土拍日，光明凤凰A503-0107地块共有6家（华润、中海、华发、保利置业、建发、中建东孚）房企报价参拍，是本轮土拍中竞价房企最多的地块，经30多轮竞价，最终中建东孚以16.15亿元竞得，溢价率10.24%。

该宗地位于光明凤凰城核心片区，周边各类配套齐全，拥有众多大型规划利好，邻近光明高铁站和福田高铁站，以及在建的13号线同观路站，交通便利。宗地周边多为近两年新增宅地项目，包括目前在售的华润润晖府、润曜府，以及在建的中海时光境花园。

深圳商品房市场分析

1、年度供求：2023年供应规模大幅提升、成交下降

2023年全市商品住宅新批共55267套，新批面积560万㎡，同比去年上涨39.4%。商品住宅共成交36311套，成交面积319万㎡，同比去年下跌6.8%。商品住宅网签均价为62907元/㎡，同比去年下跌10.4%。

图：深圳商品住宅年度供求情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

2、月度供求：年末活跃度较低，政策效应较为短暂

自8月底出台“认房不认贷”政策后，11月深圳再次出台多项楼市利好政策，其一为调整普通住宅标准，取消750万成交总价限制；其二为下调二套房首付至40%，深圳迎来了近7年来楼市政策最为宽松的时期。整体来看，楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过12月下半月开始新房成交量呈下降趋势，仅少数网红楼盘热销，市场观望情绪依然浓厚。未来政策效应持续性仍有待观察，继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。

图：深圳商品住宅月度供求情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

3、库存及去化：外围区域去化周期依然在高位

2023年深圳市整体库存量为518万㎡，整体去化周期为20.0个月，整体依然处在高位水平。从区域来看，龙岗、龙华、光明库存量位居前三名，大鹏新区成交规模较小，整体去化周期最长，达69.9个月。

图：2020年-2023年深圳住宅库存

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

4、成交结构：70-100㎡为成交主力面积段，300-800万总价为成交主力总价段

从面积需求段来看：70-100㎡的刚性面积段成交比例最高，达50.6%，较2022年增加3.5个百分点；刚改面积段中100-140㎡占比34.2%，较去年减少2.4个百分点；140-180㎡面积段占比7.7%，较去年增加1.1个百分点。

从成交总价段来看：300-800万总价段是成交主力，占全市61.5%，其中300-450万占比22.0%，450-600万占比21.0%，600-800万占比18.5%。

图：2023年商品住宅成交面积段占比情况

图：2023年商品住宅成交总价段占比情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

5、新开盘：下半年集中开盘及加推个数较多，豪宅成交火爆

2023年深圳新开盘及加推项目共93个，其中一季度开盘9个，二季度开盘27个，三季度开盘33个，四季度开盘24个。从区域来看，宝安项目开盘加推最多，共18个；其次龙岗和龙华均开盘17个；光明14个项目开盘，南山11个、坪山9个，福田5个、罗湖1个、深汕合作区1个。从开盘去化效果来看，有仅19个项目去化率超过50。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

6、二手房市场：深圳二手房市场成交依旧动力不足

2023年，全市二手住宅共计备案32618套，比去年增加55.6%。深圳二套房首付四成及取消750万元豪宅线的政策有力促进了深圳年末翘尾行情的出现，也为2024年深圳楼市带来信心，预计随着利好政策的持续加持，二手房市场信心将逐步修复。

图：2022年-2023年深圳二手住宅成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

2024年市场展望

1、政策方面：自8月底出台“认房不认贷”、下调个人住房贷款利率后，11月深圳再出台降低二套房首付至40%、取消750万“豪宅线”两大政策，深圳迎来了近7年来楼市政策最为宽松的时期。整体来看，楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过未来持续性仍有待观察，继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。

2、土地方面：2023年以来，土地持续缩量，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎。销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素，土拍市场的形势能否好转，关键还是在于市场销售面的回暖情况。2024年伴随着稳投资举措进一步发力，“三大工程”加速推进，房地产开发投资降幅有望逐渐收窄。

3、市场需求：在政策端持续释放利好信号以及房企加大促销力度等因素的带动下，12月成交热度回升，成交规模一如往年现“翘尾”局面。由于2024年春节假期在2月份，因此作为完整销售月份的1月市场走势较为关键，1月销售需要保持一定规模才能为全年市场企稳奠定基础。而元旦假期虽然客户看房积极性明显提升，但从成交数据看依旧低迷，随着政策效应的减弱，市场活跃度仍显不足。

4、全国展望：市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度，2024年房地产供需两端政策有望继续发力，政策端将延续宽松基调，预计随着利好政策的持续加持，市场信心将逐步修复可期。

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