近期开放展厅!中海深超总深度分析!

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深湾胤府已更名为深湾玖序花园！目前销售团队已组建完成，预计本月底开放展厅，开盘时间预计7-9月！项目最终户型图已出炉，主体即将出地面。

“玖”系是中海旗下高端物业系列，上海顺昌玖里、领邸玖序、领邸玖章，北京永定玖里、湖光玖里等，都非常有代表性。3月28日位于上海黄浦区的顺昌玖里开盘，当天去化98.5%，销售金额约196.5亿，刷新了中国楼市开盘单销记录！

深湾玖序花园作为中海落地深圳的首个“玖”系住宅项目，可见对这个项目是非常重视的，对销售及对外话术输出管理非常严格，也是希望通过这个项目重塑中海在深圳的形象！

项目共512套建面约190-500㎡3-4+1房。最小户型190平起，总价约2200万起，三成首付预计要660万起，二套首付预计880万起。

给粉丝朋友们测算了深湾玖序的户型使用率，去除了墙体，整体在72-77%之间，（仅供参考，最终以官宣/实际稳准）比前海时代三期高一些，有这个使用率其实还是很不错的。

252平实用率约72%，在3个主力户型中，数量最多，实用率目前来看却是最低的。储物间面积不小但因为是暗房只能做物间，公卫也是个暗卫。

阳台比196的略小，但各个房间面积较均匀，适合大家庭居住。简单来看此户型在196平基础上增加了一个储物间，但也少了个卫生间。

位于最安静花园中间的位置，作为唯一带生活阳台的户型，从居住舒适性上来说是最高的。

总的来说得出的使用率还行，但对比周边红树西岸约85%、中信红树湾约95%的使用率还是有些差距。

我们取中间值75%算，深湾胤府13.3万的备案均价，同面积的户型相当于周边这些二手房15+万的市场价，这样看感觉性价比瞬间下来了，而且红树西岸景观更好些，遮挡少。

不过这样来看当然有些狭隘，胤府这种产品不应仅是对比周边项目，还要对比整个深圳的高端大户型新产品，它的卖点还是稀缺的地段和未来的潜力预期。

这几年价格倒挂是新房为数不多的优势，附近的中信红树湾近期成交在14-16万/㎡，红树西岸在14-19万/㎡，摊开得房率来看，15+万的市场价倒挂似乎没那么明显。

图源臻选找房

例如，西南朝向越过红树湾花城南区和红树西岸（32层左右），能看沙河湿地和部分深圳湾景观；东北朝向越过TCL先进半导体产业总部大厦（约100米左右）能看华侨城湿地公园和世界之窗的景观；西北朝向越过红树湾花城北区（32层左右）能看沙河湿地景观；北朝向越过京基御景东方（33层左右）能看到世界之窗景观等。

当然，不可否认深超总这块地的价值和稀缺性，可以说是除东角头外最好的一块，外立面看着也很高大上，只是户型设计方面实在让人失望，中海想靠这次的深湾玖序打场翻身仗挑战性不小！

深湾玖序现场/深房臻选团队拍摄

东北方向视野/深房臻选团队拍摄

东南方向视野/深房臻选团队拍摄

西北方向视野/深房臻选团队拍摄

项目介绍

项目靠近2号线红树湾站约200米，一路之隔是万科臻湾汇，西侧是深超总城市展厅和中信红树湾小区，北侧是南山实验教育集团华侨城高级中学。

方圆一公里内还汇集了如深圳湾海岸线、华侨城湿地公园、世界之窗、京基百纳广场等深圳最优越的自然景观和城市配套。

南实验华侨城高级中学/深房臻选团队拍摄

深圳湾超级总部基地作为深圳最核心的地段，定位是整个产业链的终端。

目前已入驻的开工企业达16个，其中深湾汇云中心、TCL总部、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。

TCL总部

中信金融中心

商业配套

项目自带6000㎡的商业，周边还有京基百纳商业+万科臻湾汇的10万㎡睿印商业，再远一些还有万象天地、海岸城、欢乐海岸等商圈，驾车在半小时以内。

万科瑧湾汇商业