房地产新动向：地方政府成了房企接盘侠？

摘要：

【房地产新动向：地方政府成了房企接盘侠？】房地产市场正在经历一场前所未有的转变，地方政府成为房企去杠杆的主要承担者。通过发行专项债券回购房企土地，政府在努力缓解市场压力，然而这一举措也带来了新的挑战。

正文：

楼市去库存又有新进展了，昨天晚上，不少媒体报道说国家拟发行专项债券，帮助地方政府回收房企闲置用地。其实，早在之前我就提出过这个建议，地方政府不可能接下所有闲置土地，回购的土地必须是企业自身原因造成闲置或未开发的，且企业无力继续开发或难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。回购价格上，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入来确定补偿标准。

比如，万科之前把深圳湾超级总部基地的土地卖给了深圳地铁集团。这块土地是万科2017年以31.37亿元通过公开出让拿到的，但今年5月27日以22.35亿元卖给了“深铁+南山区一家国企”。这种情况和当前深圳房价、地价的平均跌幅相匹配。根据统计，100强房企的土地储备面积大约是25亿平方米，通过发行专项债的方式，能回购其中的5%到10%，已经非常不容易了。

小编点评：房地产市场的杠杆正在发生转移，政府成为了房企去杠杆的主要承担者。国家推出3000亿再贷款，支持商业银行贷款给地方政府或国企，收购存量住房做保障房，撬动的总金额超过6000亿。通过地方专项债回购土地，政府在努力缓解市场上的压力。老百姓购房欲望下降，提前还贷意愿强烈，居民家庭基本停止了加杠杆，这也是房地产市场低迷的重要原因。地方债务压力巨大，发行专项债回购土地的规模不会太大，估计也就是几千亿，滴灌给"值得救"的房企。

目前，居民杠杆率较低，但在新兴经济体里是最高的。推动经济发展的动力就是加杠杆，政府、企业和居民家庭需要三个部门的杠杆均衡，这样才能维持经济的稳定。未来两年，政府和企业主要承担加杠杆的任务，而居民部门进入休息期。但两年后，政府和城投公司就需要喘口气，居民部门将再次成为加杠杆的主要承担者。这就像一个人正常走路，需要先迈一只脚，再迈另一只脚。

楼市的对策依旧是：一线城市配套好的盘可以买了，二线城市则明年再说，三四线城市需要看二线城市能否持续回暖，再做决定。