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绿城管理:行业模范生领跑推动代建高质量发展新篇章

中指研究院2025-04-06 11:07:49来自北京市

2025年3月20日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十二届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。绿城管理凭借在房地产代建领域的杰出表现，“2025中国房地产代建运营引领企业”、“2025中国房地产政府代建运营引领企业”等殊荣。

市占率连续9年超20%，新拓规模逆势增长

在供求发生重大变化的新形势下，行业积极探索新发展模式，《2025政府工作报告》提及“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。代建由于“轻资产、高盈利和抗周期”的特点，成为房地产发展新模式的典型代表，日益受到房企青睐，目前已有超百家房地产企业涉足，纷纷成立代建平台，不断拓展代建业务。2024年初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计达到16500万m2，同比下滑，规模仍然保持高位。

绿城管理作为行业先行者，凭借积极主动的业务拓展、精准的市场布局以及持续推动的模式创新，新拓逆势增长，2024年度新拓代建项目的合约总建筑面积达3694万平方米，较去年同期增长约4.7%，在中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》中新签约规模位列第一，市占率连续九年超20%，稳居行业第一身位。

图：绿城管理历年市占率

在行业震荡周期内，绿城管理积极拥抱政策及市场变化，调整业务模式，持续优化客户结构，积极拓宽服务内涵，打开代建需求的新风口，引领行业迈向高质发展的新阶段。

夯实政府代建底仓地位，奠定发展基础

近年来，政府大力推动保障性租赁住房建设和城市更新，多地出台代建管理办法，为代建行业提供了广阔市场空间和制度保障。《2025政府工作报告》明确了多项促进购房需求释放的政策方向，重点围绕调减限制性政策和城中村改造等方面，为政府代建业务带来更多结构性机遇，未来也仍将是代建市场的重要支柱。

凭借内在的“品质基因”和先发优势，绿城管理的政府代建项目体量和品质连年位居行业领先地位，打造的一批批“最美安置房”收获了业内和广大人民的一直好评，通过高品质人居奠定发展基础，夯实底仓基石地位，也为更多的居民兑现美好生活。

伴随需求的不断演变和政策的调整，绿城管理的政府代建产品类型也在升级，由单一的政府代建走向内涵更加丰富的政府服务，代建各类保障性住房、市政配套、产业园区、办公楼等多元产品类型，并稳步推进全国化布局。例如，绿城管理 2024 年成功中标浙江省首个配售型保障性住房项目代建，同时省外拓展继续突破，打开山东、广东、贵州、黑龙江等政府代建市场。截至2024年，绿城管理政府代建累计交付约6390万㎡，累计为近42.8万户原住民改善居住生活环境。

积极入局纾困项目，打开业务新增长极

纾困保交楼业务是当前代建市场的重要方向之一，与经济和民生强关联。《2025政府工作报告》指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，扎实推进保交房工作。盘活存量用地，推进收购存量商品房”，围绕纾困的保交楼工程带来的增量市场空间，充分推动代建业务的发展。

绿城管理凭借前瞻视角，提前布局，2022年便将“资方代建”作为其“3+3”业务模式的重要组成部分。绿城管理充分发挥房地产融资协调机制作用，积极与各类资方合作，践行使命持续积极参与“保交楼”，助力更多纾困项目重获新生，也为行业提供可复制的纾困代建样本。

截至2024年底，绿城管理联合东方资产、长城资产、浙商资产、中航信托、光大信托、兴业信托、中国人寿等多家AMC、信托等金融机构，已在广州、杭州、重庆、武汉、南京、无锡、昆明、西安、珠海等地签约并推进数十个纾困项目，落地项目建筑面积逾 1000 万㎡，其中首批纾困项目（江阴澄江明月、广州阳光半岛、广州江府海棠）已迎来交付。

代建纾困业务潜力巨大，但具体实施复杂且困难，绿城管理不断探索纾困新路径。以武汉桂湖雲翠项目为例，前身为当代集团出险后留下的天誉项目，在纾困背景及历史遗留问题下，绿城管理进行了多轮的产品迭代升级，以“准四代建筑”的标准打造户型，规划形成“两园两轴三芯七境十景”的景观格局，通过超2万㎡全维实景示范区的高品质呈现，多重营销赋能动作加持，项目首开即罄，首开当月认购近200套金额超6亿，为当地楼市注入了信心。在本次会议中，绿城·武汉桂湖雲翠也荣获‘2025年人居梦想“好房子”’殊荣。

图：绿城·武汉桂湖雲翠荣获‘2025年人居梦想“好房子”’

图：绿城·武汉桂湖雲翠全维实景示范区实景图

从产品到营销持续优化，助力“好房子”建设

“好房子”首次写进政府工作报告，报告指出适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。“好房子”成为产品发展方向，代建企业需贴合“好房子”特征打造产品。

基于绿城中国「好房子」体系，绿城管理与时俱进，不断完善产品力，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，2024年确幸工坊2.0落地全国逾30个项目，以功能实用、高品质工艺为导向提升产品能力。以全维实景示范区为例，绿城管理2024年开放59个全维实景示范区，在前期设计速率、示范区整体展示效果、展示面积、营造速率等方面大升维。

绿城管理2024年合约销售额约1050亿元，除绿城品牌的强大影响力外，离不开产品端的优异表现，同时营销端持续提升也密不可分，双方一体两面共同推动项目高效去化。绿城管理不断打磨和优化营销体系，2024年推出《营销六力模型》、《绿城管理代建营销全流程操盘手册》、《营销登峰价值宝典》三大模型的系统化应用。其中《营销六力模型》提炼攻坚力、适变力、自驱力、复合力、共情力、确幸力，旨在全面提升整合营销能力。《绿城管理代建营销全流程操盘手册》承接绿城管理“M登山模型”，用【六大登山营地】对应营销服务的六个主要环节，以六大阶段的【标准动作】，实现经营兑现的全流程把控。

绿城管理的营销六大能力间相互连通、渗透，形成“双向溢价脉络”，链接B、C两维客户，为B端委托方实现价值兑现，为C端业主营造美好生活。比如，宁波首个共有产权房和樾湾项目在市场下行期首开成交近千套，达成率高达275%，提前实现了整盘全周期去化70%的经营目标。

图：绿城管理的营销六力模型

图：绿城管理代建营销全流程操盘手册

结语：未来的发展机遇与挑战并存，绿城管理积极响应政策号召，发挥龙头企业示范作用，持续探索代建新模式，为助力行业稳健转型、迈向高质量发展注入强劲动力，共同打造共建共享的代建新生态。

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