采访实录

房天下有约：北京国华置业有限公司董事长、总裁 房超
采 访：深圳房天下新闻编辑
采访实录：

华贸品牌空降惠州

【房天下】：很高兴能邀请到房总接受《房天下有约》的采访。
【房超】：高兴有机会能够和媒体朋友做一个交流。应该说这是我次在南方，在北京以外的地方接受媒体的采访。下面我简单做一个项目的介绍，然后对大家感兴趣的问题进行解答。
      华贸是一个全国性商业地产的品牌，在北京有很大的影响力。2002年北京华贸启动以后，项目一直受到媒体的高度关注。北京华贸总建筑面积一百多万平米，2007年9月全面建成以后，迅速地成为北京的地标。其中商业主力店“新光天地”受到了全国零售业的关注。我这次来广东见到广百的CEO等好几位商业界的老总，他们反复跟我讲，他们都已经数次去北京华贸考察新光天地，每次都要带很多人去看。华贸的这种商业模式，在国内是领先的，代表了商业模式国际化和新兴业态。
      北京华贸的三栋写字楼投入运行以后，现在已经有两百家跨国公司入驻，500强共有120多家在北京设了楼，其中有50多家去了华贸。有很多是从原来北京的建筑，比如说国贸、东方广场搬过去的。在进驻的企业中金融企业占了50%以上，包括德意志银行、东方汇里银行、渣打银行、澳新银行、蒙特利尔银行这些国际性的金融企业。北京华贸除了给政府提供了几十亿税收外，在就业方面我们估计到今年年底可以安排不同的就业人群达2.6万人。
      华贸这种模式也引起了各个城市的关注和考察，我们已经接待了几十个城市的考察团，他们主要是看行业模式，也就是地产的开发模式。200多亩地，花较短的时间，而且资源方面在当时北京也不是的，但是华贸提供了这么多的就业机会，提供了这么多的税收，并成为新的城市地标，他们觉得这个现象值得研究。华贸两个酒店Ritz-Carlton和JW Marriott差不多有900多间客房，现在它们的经营也是北京的。当然经济危机以后受到一定的影响，但相对来说也是的。至于华贸早期销售的，买家都是一批骄傲的人，他们买了华贸首先代表了他们的眼光，因为当时很。他们谈论起华贸的时，也是一种炫耀，就是它在涨，赚了很多钱。
      北京华贸建成以后，我们想在南方的珠三角地区再做一个华贸。未来可能在长三角地区我们也会建一个华贸，现在几个城市都在争取与我们合作，包括苏州等。惠州华贸天地的设计理念和总体构思和北京华贸是一样的，是一个城市的建筑综合体。大家知道城市的建筑综合体代表了城市化进程的高度，也就是说城市化发展到某一个阶段的时候，综合体就会应运而生。每一个国家的发达城市差不多都是到了某一个阶段的时，就开始涌现一些城市综合体。这些城市综合体的好处就是高度集约了城市功能，把各种功能放在一起，然后产生互动，产生相得益彰的互补，极大地提高城市的效率。 另外，从各个方面来说，这种城市综合体都代表了这个时代的建筑水准。因为只要是城市综合体，一定是立体交通，一定是功能的互动和很好的功能配置，建设技术的含量也一定是的。我们完全把这个理念拿过来，放在惠州华贸上面。我们计划明年的12月18日华贸天地的购物就开业了，2012年上半年写字楼和也会相继交付使用。
       惠州在珠三角地区是一个吸引人的地方，我们考察了以后发现她有很好的经济结构，还有很长的海岸线，有很好的城市规划，有东江、西湖，有罗浮山等自然资源，再加上现在惠州有385万人口。我们去国外看了很多地方，一个100万以上人口的城市就算大城市了，美国100万以上人口的城市也就是十几个，所以惠州的发展的还是很大的。惠州电子产业发展得很好，将来港口也会发展，其他的产业都在强劲的增长。我们来到惠州，是因为惠州有更好的条件。待会你们在楼上可以看一看，有这么多的公共建筑和城市花园组合在一起，如果再加上华贸这个商业建筑，就是一个好、美的城，她很容易形成一个由这个建筑群所构成的珠三角地区的地标。
      所以，华贸在惠州落地，不单是对惠州，对整个珠三角地区都有一定的影响力。当然华贸的消费群体主要是惠州和惠州辐射的范围。但是她的影响力会是珠三角地区，我对这一点还是很自信的，将来整个珠三角地区会记住这个项目。我们很希望尽快地把这个项目建好，把华贸的理念，在惠州和珠三角落地，也希望各个媒体更多的关注、支持，我们争取用很好的结果来大家的期待和关心。

差异化定位缔新造城市生活

【房天下】：您成功组织开发了北京华贸，现在又致力于开发惠州华贸，在这样两个地域和消费层次相差比较大的城市里面同样开发大型城市综合体，侧重点会有什么不一样吗？
【房超】：这是一个好的话题。惠州和北京有很大的差异，对于很多产品怎么定位的问题，我们之前做了很多研究。所谓差异主要是消费阶段不同，你知道像中国这些高速发展的城市，差异化会越来越小，更多的是数量的差异，而从购买率的差异上会越来越小。
      我们看到美国的大城市纽约有各种各样高档的品、百货公司。但是你到了美国的中等城市，如果人口足够，比如说有一百万人口，也会有一些很大的购物，而且这些购物里面的品牌和大城市的购物是一模一样的。比如说纽约有LouisVuitton、Gucci、Prada，到中等城市或再小一点的城市，如果人口可以支撑，这些购物也有这些品牌。所以说，这些消费差距不像我们想象的那么大。像北京一万平以上商场有几十家，很快就上百家了，但惠州就没有。惠州原来老的购物是偏重于目前市场，这样导致了一个问题，就是的消费不在惠州，而在外地。到深圳去买东西的人，你随便问可能就有5个是外地的，他们来自于深圳周边。惠州市场的市场目前是空白的，所以我们要在惠州做一个新概念的购物。
      我们设计惠州华贸的时候做了认真的研究，当然写字楼的规模比北京写字楼规模要小，北京的写字楼规模是三十万平方，我们这里是十几万平方，共两栋。商场不能小，当时我说商场小了不行，因为我们这个新概念的商场已经不是一个简单的购物了，是一个生活，有大量的时尚生活不可或缺的业态，所谓时尚和的部分我们都放进去。严格意义上讲这不是一个购物，而是一个生活，是一个时尚。北京华贸有82家饮，西餐9家，有30家咖啡厅。在这里不需要这么多，可能有30家餐厅。而且我要精选惠州消费者喜欢的餐厅是什么，把他们喜欢的餐厅引进来，让他们在需要一个好的餐饮消费的时候，就会想到这里。这里会很方便，无论是环境还是各个方面，包括停车、交通都是的。
      我们在定位的时候，是根据惠州未来5-10年的发展所需要的功能来定位的。因为一个商场的建成需要两年，而要培育一个消费群，商场通常也要1-2年的培育期，所以一下子3、4年就过去了。我们现在看到很多商场都犯了这样一个错误，就是它依赖于一些消费的市场研究，当研究完以后用一个快速的方式做一个市场定位，但是当商场建起来以后，实际上已经不能使用了。这个商场发展起来要很多年，北京华贸毫无疑问一开始就是的，但是惠州的华贸我们定位是中的。惠州华贸一楼也有多的品牌，我们现在也在和北京华贸的商家商量，当然他们来的时候可能不是产品，可能是二线商品。二线商品在经营3-5年以后就会更新。然后二线的商品就往二楼走，一楼就开始进一线商品。
      的商场都是这样的，你看杭州的百货大楼，是目前国内一线品牌多的，它就是这么一个过程。杭州的百货大楼是一个已经有30年历史的百货店，过去就是卖国内领先产品，通过几次的换代，也变成了一个品的聚集地。而北京是不需要的，北京直接就是一线，惠州可能就是二线居多，都是一些很的二线品牌，时尚的品牌、流行的品牌，这个是主体。过3-5年就逐步更换，局部就更换成大的一线品牌。
      这种业态即使是北京的华贸，我们也没有严格的区分所谓的高低档。我们想现在的消费趋势是这样的，消费没有高低贵贱之分，对消费者来讲他需要的商品和服务，都是一样的：就是环境优美、交通便捷、服务很好、商品结构很全，物有所值。所以，我们在北京做新光天地的时候，很多人都很惊讶，有的楼层进去实际上是很的商家，比如餐饮方面有10块钱的套餐，15块钱的面条。当然，你走几步就可以看到几万元的包，几十万元的衣服。人们的需求是多层次的，没有高低贵贱之分。但是有一条是一定要分的，就是你是一个高档的购物环境还是低档的购物环境，空调、服务、购物环境、灯光，的硬件包括你的服务台、洗手间，扶梯、电梯，这个系统是不是能满足与日俱增的人们提高的审美和需求，这是很重要的。所以惠州华贸的华贸天地，完完全全是使用了北京的团队，北京的团队是由日本的柳赖澈夫负责的，他在日本的零售业里的作品还是充实的。他会把整个团队搬过来设计内部管理，我们希望惠州的华贸天地建成以后，你享受到的和北京的新光天地是一模一样的硬件环境、商品结构。即使现在在北京的华贸，也会有很低端的商品，也有很的商品，没关系的，中间有一个发展、发育的过程。 写字楼方面，我们做写字楼的基本概念就是具有国际化，要有的空气，要有的交流，要有的形象。每一个人进入写字楼以后觉到进入了一个职业状态，潜移默化就有一个效率的观念。简洁的写字楼、明快的设计风格，使你有一个很明快的心情。而目前我们的地方就不具备这些条件，我们常常很苦恼，有时候等电梯要等10。在北京华贸我们的要求是20秒，就是在峰极限情况下，上下要在20秒以内。我们设计标准高，电梯分高、中、低分区，每一区6组常用电梯，而且都是联动的，群控的。这样一来，人流的变量就很有效率，不会没有来上班就已经觉得很烦恼；或者来一个客户找你办一点事，等半天电梯累得心情很烦燥，生意就不容易谈成了。写字楼对环境的要求是不一样的，我们用欧8的空气质量标准，因为现在室都是电脑，密度很大，如果用老的空调系统，人处于缺氧状态。北京的华贸写字楼投入运营后效果就很好。而目前很多老的写字楼都在改造空调循环系统，过去是循环使用不加新风的。 总之，我们要做一些好的产品，使得惠州与日俱增的消费需求能够得到满足，并且更多的去消费。我们这个年代肯定学过经典的马克思主义，他说生产销售，消费是生产出来的。手机没有的时候人们也不会想到使用，但是一但生产出来了，这种消费需求就出来了，现在有2亿多台手机，这是生产出来的，不是我们天然的需要。惠州的华贸天地一旦投入使用以后，在一定程度上改变区域消费方向，来拉动这个地区的一些需求观念。

专注品质 无敌

【房天下】：惠州江北另一个大型城市综合体佳兆业也在近日开始动工，这个项目也是集、购物、五酒店和写字楼等多种物业为一体，请问房总，华贸与佳兆业相比有哪些，哪些不同？
【房超】：我对佳兆业没有太多的研究。我们北京华贸在建设的同时，在项目竞争方面媒体研究了很多，那时有一个广东金地项目进入北京，东北的万达也是刚进入北京，这两个综合体项目跟我们都是差不多同步建设。北京华贸项目发布以后，当时媒体有三个声音，一个是CBD东移了，大家原来都公认的CBD核心就是国贸，但是华贸项目规划一出来，的人都意识到，如果这个规划能实现，那么核心区一定会东移，这是当时的一个声音。你们以翻五年以前的报纸，就是这样。现在“不幸言中”了，媒体很厉害，因为它很敏锐。现在北京市政府向全发布：CBD东扩。政府把“移”改成“扩”，东扩区是以华贸为，现在实现了。
      第二个声音认为这个地域的竞争很惨烈，说“东北虎、华南虎打不过电老虎”，因为当时华贸的开发背景是国发电力，大连万达是东北的，金地是华南的。但我从来没有看过他们做什么，我知道他们有写字楼、有住宅， 我只关心自己能不能做到，让我感到欣慰的是华贸建成后全中国都知道了。所以我在惠州做项目，也不会关心人家怎么做，我只是把我这个项目做得。人都知道一个基本规律，就是你是的，你就没有对手。无敌。从经济学的规律上说，你如果是的，你就是成功的，而不会说你是的也不成功。时代只是一个阶段。你要把一个项目放在历史的阶段去看，因为这个项目是一百年的工程。有时候一年、半年碰到一个对手了，也不能简单地给项目下结论，说它不对，要长远地看待。我想别的不敢说，华贸肯定是的，过去有东北虎，有华南虎，我们都较量过，至于这里还有什么虎我觉得不重要，我把我们的使命做好就可以了。

借景造势构筑超稀缺藏品建筑

【房天下】：据我们了解，华贸由一座购物，两栋写字楼，六栋住宅组成，是惠州首创的超高层建筑群项目。其中住宅是48层，檐高达到了152米，住宅的高度在上是比较罕见的，尤其在二线城市。请问房总，国华置业出于什么样的考虑，会在惠州建造这种超高层的住宅呢？
【房超】：实际上这是我们早期看了地形以后反复思考的问题。华贸的特点和的建筑都不一样，你看北京华贸是围绕着一个广场，延展成一个建筑群，这是建筑都不具备的特质，这是华贸的特点。的建筑围绕着一个广场来做，广场把的各个功能连接在一起，成为高度集约的城市化建筑群，提供了一个休闲的环境，使之闹中有静。建筑和自然的关系、人和自然的关系，人和建筑的关系，因为有一个广场而变成很舒展、协调。
      你如果建一个大的广场，你的建筑密度必须要小，建筑密度不是容积率，你要把这么多的土地留给园林、绿化，本身的需求就是建筑高。之所以建这么高的住宅，主要的是因为独特的地理位置资源很的。我们考察了很多的城市，除了惠州外发现很难再有一个城市有这么一块，周边有这么好的环境。惠州华贸项目旁边就是东江，然后就是西湖。东江正好在这里是一个蜿蜒，在这里转了90℃，景观独特，如果建筑高一些，你从高处俯瞰东江和西湖，景观就变得一览无遗。所以我们要把做成48，一览众山小。上次一个香港的朋友看了这个项目以后，说这个楼是君临天下。他说这个景观太美了、太好了，如果站在高层，比方说20层以上再看惠州的城市景观，那是好的。所以，从一个广场为的设计理念和分利用周边的景观考虑，我们要建这样一个高层。大家都知道一个高层的建筑造价是很高的，比低层要高很多，但是它有极高的价值，惠州这么高的建筑，在珠三角地区也不多。我们这个高度，将来在市场有很大的空间，对于慧眼识珠的人来说他们会很喜欢。

秉持“三个负责”理念打造精品

【房天下】：您说过国华置业选择惠州不是做短期行为，而是一部刚刚开头的连续剧，请房总为我们介绍一下：国华置业未来在珠三角的战略布局会是怎么样的呢？
【房超】：首先，我们做华贸商业地产的理念是立足于长期的，并不是简单地把产品卖掉。我们的发展模式是立足于做精品。整个华贸主体的部分，是商场我们是持有的，持有以后通过招商、通过管理实现运营，通过不同阶段的努力，使之达到一个高峰。在惠州，我们希望做成第二个华贸的时候，起码可以与北京的华贸媲美。为做这个项目我们把华贸的骨干班子主体部分都派过来了，力量配备、资源配备都是很强的。在珠三角地区我们可以考虑在这个资源基础上，以这个为立足点再做一点事情。华贸不是一个类似于富力、合生这种品牌，富力、合生他们是在全国各地个城市布点，然后很快的发展很多的项目，我们不是。我们的项目是少稳的，所做的项目全部都是精品的。我们做的项目要令五十年以后大家还是觉得很好，否则我们就不做。无论是惠州还是珠三角，我们都有兴趣进一步的考察。
【房天下】：国华置业秉承着“对城市负责，对社会负责，对历史负责”的理念，成功开发了北京华贸，请房总为房天下友解释一下这十五个字的含义。
【房超】：这句话是在2004年成为一个很主流的声音，那时候房地产急功近利，问题比较突出。我们发布这种理念，政府给予了高度的肯定。另外业内大家也都十分关注这种理念，因为它是主流地产的理念。放在一个历史时期去考察的时候，建筑产品是社会产品，有社会的属性，而不是只具有商品属性的普通产品，建筑商品既具有商品的属性，又有社会的属性。这个建筑只要建成了，就变成城市的一个单元，城市的各个单元就构成这个城市。而人们来到个城市是通过观察建筑来了解这个城市的文化和历史，建筑就是城市的一个组成部分。现在做建筑的人，如果没有社会责任感，只是考虑短时间产生效益，就是不负责任的行为表现。
      目前很多城市已经注意到这个问题，深刻认识建筑是社会属性的商品，所以在资源配置的时候，无论从规划条件的设置还是从发展商的选择，各个城市都十分关心。过去城市发展是粗放的，认为只要有就好，建了房子就好，建了房子就发展，发展是硬道理。现在当城市发展到一定阶段了，他们发现不行了，要考虑城市的协调发展、科学发展，所以提出了科学发展观。
      什么叫科学发展呢？要通过城市的建设，要面对历史去考察，要解决就业，要解决城市的结构，要舒缓这个城市的交通，要使这个城市留下将来不被拆迁的历史。现在我们每天都在做一个工作，就是把七十年代的时候辛辛苦苦建设的房子拆掉。我们现在建的很多房子，再过三十年，那一代的领导也会千方百计努力把现在盖的房子拆掉。你是造一个将来让人家拆掉的建筑，还是造一个近百年历史还是不贬值,人都必须要去的建筑？这不是一个简单的产品，是一个社会的产品，所以我们反复跟大家讲，房地产的产品是建筑产品，这个产品具有社会属性，发展商要树立一个社会责任感。另外，的房子和建筑都是百年建筑，不能简单成为滥用消费品，是不会磨损的。现在建的建筑从节能、技术含量、对空间的利用、对城市的作用去考量，建成之后是不是会造成对历史的不协调、不和谐？如果早一点考虑到这些问题，就不会把这个建筑建在路边上，该退线的退线，该舒展的舒展。总之房子是有历史属性的，是一个百年建筑，所以做建筑的人必须要有历史的责任感。 至于对城市负责，我已经说过了，建筑是城市的组成部分，当你获得资源配置的时候，你应该考虑这个城市，你是一个建设者，虽然资源配置在你这里，但你是城市的建设者，你必须对城市负责。所以我们提出一个口号“对历史负责，对社会负责，对城市负责”。现在大家如果有机会去北京华贸参观，就会在华贸广场看到那里有一个碑刻，上面就刻有折断理念，可以体验在2002年还没有盖华贸的时候我们当时的心态。这句话也是出现在我们002年的本楼书上，写在楼书封面，现在事情过了五年，我们再把它放在华贸醒目的地方，接受公众的监督，也告诉大家，这个项目是怎么产生的。

面对历史 着眼长远

【房天下】：您是一位资深的地产人士，也有着丰富的开发经验，您能不能跟我们分享一下您多年来的从业心得和感受，要怎么样才能够打造出一个备受消费者认可的好房子呢？
【房超】：我觉得有几点要注意： 点，历史。当你面对历史的时候就要做精品，这是个概念，带着这个时代好的东西，你才能面对历史。因为历史只记住这些，比方说一百年前的建筑，我们只记住故宫等建筑，其他建筑我们记不住。
      第二点，必须要有前瞻性认识。做建筑要对规律进行研究，而不是满足于对感性的认知。通常做市场定位的时候，我们更多看到的是一些对于感性的市场表面的认识，而缺乏对一些规律的认识。规律做研究时，就会有一些前瞻性的认识。比方说现在惠州的写字楼，双子座是的，但要做更好的产品就不敢做了，因为惠州的写字楼租金很低。但实际上写字楼的需求是与日俱增的，谁也不愿意在那里等十的电梯下楼，谁也不愿意客户在楼下上不去、下不来。
      我在很多讨论的时候举过一个例子，很多人说广东做商品不好做，因为广东没有冬季，卖衣服冬季的衣服不好卖；另外广东人不讲究穿，只讲究吃。这是表面化的一种理解，经济到了某一个阶段，需求一定要符合主流潮流，不会是一个另类。我们去曼谷一看，整个泰国的经济水平肯定不如珠三角。曼谷的大街上全是摩托车，没一个穿鞋的，全部都穿拖鞋，骑着摩托车，全是这样的人，你怎么敢做商场？但是曼谷的商业设施是珠三角地区任城市不能相比的，他们的商业设施占有率大约是30万居民至少有五座，珠三角地区哪里有这么高的比率？连50%也没有达到。他们的商业设施比我们北京的新光天地规模还要大，而且经营得好。这是一个奇怪的现象。我们去台湾和新光三越谈判引进时，发现在70万人口的台南，新光越的规模和档次也和北京的新光三越基本上是一样的。我们再从台南开车到台中，台中是一个老的商业城市，但它的商场比北京的新光三越还大，档次是一样的。LouisVuitton、Gucci、Chanel等全都有，一年的营业额高达70亿人民币。现在我们珠三角地区营业额的是天河城，一年才40亿。台中是110万人口的城市，而惠州却有385万人口。人都提醒过我，说这个项目风险太大了。但我认为是可以做到，这个市场的是巨大的。这个城市可以做成的、时尚的、具有前瞻性的大型生活。
      人们看市场的眼光不一样。我的感悟就是：当你面对历史的时候，当你看到这个规律性东西的时候，你应该去做一些事情。 如果说有一些体会的话，我认为就是看一个地区的发展，一个经济的业态怎么配置，要前瞻性的看，要有一个理性的分析。
【房天下】：房总您一直工作、生活在北京，可能对房价的变化也是感触比较深的，我们知道上半年珠三角楼市风云变幻，房价也一直是饱受诟病，请房总为我们分析一下，未来楼市和房价是一个怎样的发展态势呢？
【房超】：首先我在北京五年来没有谈过房价，因为我对房价研究少。你说的这个话题我是这么看的：房地产有垄断性，房子是你在这个地区拿不走的，是不动产。比如说如果我硬在北京二环以内买房子，现在在卖的项目就只是两个，垄断了。所以房价在垄断条件下，你怎么谈房价？所以房地产的特点是不能流动，是一个不动产。在这种情况下有它自身的规律，这是点。
      第二点，由于中国物博，这么大的国家经济发展是不平衡的，每个城市的发展也不平衡。所以北京、上海、深圳这些独特地理位置的城市，房价的规律和其他城市的房价规律是不一样的，不能拿深圳的房价规律去衡量惠州，房价会受到整体经济的影响，但它不完全在同一个曲线上。所以看房价要放开看，在深圳有可能因为香港某一个因素激发，就会影响房价，因为房子的建筑周期比较长，短时间的需求会造成供需关系的不平衡。但是从州来看，或者从二线以下的城市来看，整个房价的发展过程当中没有太大的起伏，你看二线以下的城市，基本上是稳步的在上升趋势。很简单，房价随着经济的发展，是呈上升趋势的，哪个行业都是呈上升趋势的，不是说经济越发展，房价越低，这是不现实的。材料价格也在上涨，人的劳动力价格也在上涨，伴随着土地越来越，成本也会越来越上涨。
      过去建房子，只管建好了房子就卖掉。像以前的手机，一千块就可以个很好的手机了，现在要八千块。这不是因为手机上涨了，是因为里面的功能配置不一样了，有3G等什么的。我们现在的房子配置的水平也在提高，有一些智能化也配置上了。所以房价也有由于技术条件提高而上涨的因素。从二线城市来看，我认为整体发展和经济发展规律是吻合的，房价在总体历史来看是缓慢提升的。 从未来来看，这个规律也不会改变，我只能说到这。至于个别城市的情况，像深圳肯定会出现波动的，你怎么看深圳就怎么看香港就OK了。深圳的房价可能受到各种因素的影响，有时候就跌下来了，某个阶段又很高，这都有可能。所以规律要分开来看，除了广州外，不要把深圳的房价和珠三角其它城市相比，二线城市想有泡沫都难，一个经济比较中等发展的地区，你说怎么会有泡沫呢？这种地区的房价是一个持续、稳定的发展。
【房天下】：谢谢房总接受房天下的采访。

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  低头沉思
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  谈笑风生
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  挥斥方遒
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  和蔼可亲

房超语录：

1、我们希望惠州华贸建成后可以与北京的华贸相媲美，可以让消费者享受到和北京的“新光天地”一模一样的硬件环境和商品结构。为了做好这个项目，我们为惠州华贸配备了北京华贸的设计管理团队及强大资源后盾。 2、建筑综合体能高度集约城市功能，让各种功能互补，极大地提高了城市的效率。华贸的这种商业模式在国内是领先的，代表了新兴业态和商业模式国际化。 3、消费是生产出来的。例如没有手机时人们也不会有需求，这种需求是生产出来的而不是天然的需要。华贸天地一旦投入使用以后，将会在一定程度上改变区域消费方向，拉动地区的一些需求观念。