营销总监毅刚

【深圳市潜龙实业集团有限公司】
深圳市潜龙实业集团有限公司自1993年成立以来，在深圳、上海、山东等地自主开发房地产建设项目100多万平方米，合作开发建设房地产项目50多万平方米。在深圳龙华民治，公司开发建设了鑫茂花园、潜龙花园、潜龙景园、横岭新村、潜龙阁、惠宁阁、潜龙苑、惠鑫、鑫海等住宅小区及潜龙，其中潜龙花园为“深圳市标兵小区”，潜龙花园、惠鑫、惠宁阁、潜龙华城等小区被评为“深圳市十大楼盘”、“具价值楼盘”。公司在业界具有良好的信誉和口碑，被誉为“龙华”，多次被深圳媒体评为重合同讲信用企业，深圳市四大国有商业银行授予“诚信企业”称号。集团公司以房地产开发经营为主业，坚持多元化发展，经营范围涉及房地产开发、物业租赁、物业管理、生物技术、能源、工业园等多种领域，取得良好的经营效益。公司先后获得“深圳诚信地产企业”、“中国房地产企业”、“深港地产民营品牌企业”、“尊师重教先进单位”、宝安区“纳税百强企业”、福田区“纳税百强企业”、福田区“纳税百佳民营企业”等荣誉。

项目简介

潜龙曼海宁花园西邻新区大道，北邻和平路，东侧为上塘路，南侧为建设路，距2010年9月份通车的4号线上塘站仅200米。总占地面积：5万㎡，总建筑面积：24.5万平米，按南北区分两期开发，是集住宅、商业、酒店为一体的综合性住宅项目。潜龙曼海宁花园在户型设计上，结合地块的形状和规划要点，充分考虑，在政府90/70政策指导下，坚持以中小户型设计为主，北区做到90/90的户型面积配比，达到满足置业者、客和部分换房客的需要。 >>楼盘详情

采访实录

房天下有约嘉宾：深圳市潜龙实业集团有限公司营销总监毅刚
采访：倪畅锋
采访实录：

龙华叫板后海：“我是”
——专访深圳市潜龙实业集团有限公司营销总监毅刚

【房天下】感谢总接受我们《房天下有约》的采访，我们了解到曼海宁花园年底就要开盘，所以想请总介绍一下项目的基本情况以及工程进度。
【总】我纠正一下，我们不是年底开盘，大概时间是过完春节，现在我们是临时售楼处准备开，本来我们计划售楼处也是明年才开，但是现在我们的项目因为建设得比较快，整体的形架已经出来了，现在每天到我们售楼处现场去咨询的人比较多，所以就提前做了临时售楼处。而且现在工程有南北两个区，南区基本是已经封顶，早的一个这个月初就封顶了，后面的滚动地陆续封顶。北区大概春节左右封顶，工程的进度基本上是这样。

“服务于创业做小户型”
【房天下】曼海宁花园是以小户型为主，包括住宅、商业还有，贵公司当时在做产品规划的时候是怎么定位的?
【总】因为在产品这块，潜龙一直以来有个口号就是服务于创业，一直以来做小户型，政府没有90/70的时候，我们一直也在做，相当于一个典范一样，做90/70，但是现在这个项目也受到90/70的影响，所以我们也是以90/70整体的一个规划。虽然户型不是很大，但是我们规划上还是比较超前的。首先我们请的是美国SBA设计公司，这是一间将近七、八十年的国际建筑事务所，在美国波士顿，它的设计根据我们地块的性质，以“明日之城”这样的绿洲城的设计理念在规划，总体上通过环境、景观、朝向有机地进行建筑的分布。
     第二，这次建筑的材料我们采用了国际上环保、绿色、节能的材料，比如陶砖，我们采取了钢挂的工艺，外衣面用陶砖，我们现在总结的是不老的建筑，这是用材。我们在外衣面采用了一般高档写字楼用的中空楼艺玻璃，住宅里面我们全面采用了这种选材。另外为了保持外衣面的干练、俊朗的外观，我们采用了铝板的形式，空调、水管在外衣面上看不到，你看到的就是干干净净的建筑，像酒店、写字楼的感觉。所以在设计和规划上应该是比较高档和超前的，建筑我们用一个词叫“卓尔不群”。

龙华叫板后海：“我是”
【房天下】龙华现在的项目很多，跟其他项目相比的话，曼海宁花园独特的在哪里？
【总】总体来讲，在楼书里面，我们有两本楼书，通过建筑和服务这两个方面，软件和硬件我们有一个总结，但是我觉得重要有这么几点，是区位，虽然我们在龙板，龙板的楼盘现在也很多，但是龙板未来的一块地方在哪？实际上就是在二线拓展区，二线拓展区是深圳在中远期规划里龙华新城重要的组成部分，因为这块地方距深圳区CBD近的区域规划，现在深圳规划的光明新区、龙岗新区、大运新区和龙华新区来讲，这块实际上离CBD近。我们昨天开会的时候也说，很多也讲，深圳的CBD区，福田区到现在热点的，深圳楼卖得的就是后海，后海开车是25，到我们这个项目开车应该是10，也就是说现在25的地方已经卖到了三万、甚至四万的价格，在10-15的地段，只卖到了一万多块钱，这应该是它的，所以它的区域位置的可以显而易见，在整个全的地段讲，实际上离CBD近的，应该是价格的，它通过这样的辐射，越远它的价格是越低的，因为深圳东西狭长，南边狭窄，实际上深圳没有北，出了我们现在所谓的北环大道，如果把北环大道放在深圳的版图来看，不但不靠北，而且靠南，真正的区在哪？就是龙华。
     所以我们这一块在位置上是一个核心的地段，我就说这个区域内是深圳规划里的一块处女地，因为现在深圳可开发的面积应该是不太多的，能够大面积开发的就更少。现在深圳市政府出台了对旧改项目的优惠的政策，这一方面反映了深圳确实没有地了，离区的地更缺了，但是离区只有几公里的地方，隔着一座山，这个地方有这么大的土地，这块土地是19.38平方公里，在这19.38平方公里土地里，有11.24平方公里是可利用的土地，除了山地、湖泊以外还有11.24平方公里，这里的规划可能是深圳未来具关注的深圳新车站，也叫深圳北站，现在说是亚洲、或是亚洲第二大的火车站，以后到上海、北京都便捷，到北京只有八个，以后到香港就十几，所以这个地方的区域位置，区域应该明显。另外它的景观资源也好，这地方有大家熟知的羊台山，羊台山在我们楼上望眼就可以望到的。另外还有塘朗山，还有众多的湖泊，这个地方的景观资源也好，又离这么近，区域位置应该是我们得天独厚的。另外我刚才也说了，这是处女地，所谓处女地就是没有开发的。可能网上也看到了很多网友到我们现场看过以后的发言，确确实实它不是像布吉或很多别的地方的感觉，没有那么多农民房，没有那么多历史的建筑，它的地块是干净的。当时市政府也是把这块地规划得超前，作为一个CBD的生活区，福田是深圳的CBD，但是CBD的人口怎么样聚众，就是这个地方，未来这个地方的人口规划是80万人，所以重要的一点是区域的，这是。
     第二是我们自身项目的特点，前面说了我们请美国的SBA公司倾心打造这样一个的项目，项目除了用材料规划的现代的明日之城、绿洲城，初的理念是把房子种在绿洲之上，这个理念怎么体现的？如果用一个简单的数字比较，我们有106%园林覆盖率，园林达到了我们占地的106%，这个可能一看不可能想象，觉得是假的，怎么可能，你只有100%的地方，怎么出来106%呢？是这样的，我们在层的地面上，除了建筑以外，利用架空层，利用其他的空地进行了大面积的绿化，包括泳池、园林，我们设计的是东南亚的的规划理念，做了5.9米架空的园林，二层也是全深圳很少的，又做了5.9米的架空园林，在二层上有八大主题的运动概念，有瑜珈亭、国球练习场、观瀑亭、运动长廊等等，在二楼也是全部架空绿化，这样的话一层绿化后二层也是绿化，实际上这还没完，我们还有三层的绿化，在北区二楼顶上的局部我们有一个屋顶的泳池，二楼的屋顶相当于是三楼，又规划了一个屋顶泳池，还有绿化，所以106%的园林覆盖率诠释了我们前面说的把房子种在绿洲上。
     另外我们的建筑用了新材料，不但是新材料，我们的设计手法也很先进，通过四层有一个变化，你要看房子的效果图就可以看出来，好象是在编织，错落地编织，房子不是普通地建起来的，而是纺织起来的，是通过我们新材料的应用。前面讲的“不老的建筑”，比如是窑砖，而且钢挂窑砖在全国很少，深圳的幸福里是用了这个，但是它的价格大家都知道，四万多块钱，我们现在也是用了这种高档的窑砖，它系经过高温烧制而成，和普通的瓷片有很大的区别，一个是不老的建筑，一般的瓷片可能三年五年以后就旧了，但是窑砖的工艺可以保证十年至十五年还像新的一样，也就是说我们将来的建筑，能够保值、能够，可能要看建筑，建筑可能过了五年、十年以后，很多都破破烂烂了，咱们回头看一下深圳包括今年出台的政策，还是很多房子实际上的设计寿命没有到，为什么用不了呢？因为它的材料不行，用的很多的材料到现在来看，已经老化了，显得破旧，或者是它的设计寿命没到，但是使用寿命已经到了，所以我们的建筑有一个自豪的就是“不老的建筑”，可能在十年或者十五年以后还像新的一样，这也是我们感到引以为豪的一点。点是规划，第二点是我们的，第三点就是作为潜龙集团，一直以来实际上我们建的房子不多，但是我们要不断有一个提升，这个项目请到了美国公司的意见，而且一直到现在，我们如果按照一般的结点来讲，我们应该可以拿到预售证，可以销售了，但是到现在我们之所以没有卖，还是想给客户、消费者看到一个实实在在的产品。

“明日之家”建筑有要预见性符合人居趋势
【房天下】曼海宁花园已经申报了“明日之家集成技术应用楼盘，您能给我们介绍一下这方面的情况吗？
【总】实际上刚才很多东西已经讲了，“明日之家”要有预见性，要对项目的未来有前瞻性，才是明日之家，要站得远，站得高。怎么样才算高呢？首先是要规划，一个好的规划才能保证建筑的生命力，因为现在很多老的建筑在设计上确实不行，显得落后了，没有人性化的东西，达不到未来的人居趋势。比如简单的，有车一族越来越多了，以前我们设计的时候，坐电梯很难等，因为很多电梯是不停的，到楼下开车的感受更深，这地方有六部电梯，但是下地下室只有两部电梯，其他的不下去，这个就不是人性化的。我们现在的设计电梯全部落到地下室，有车一族不管什么时候回来，甚至现在很多人有一个想法，大堂不一定在一层，应该在地下室，我们是地下两层的架空，将近1700个车位，要放在地下，这是一种人性化的设计。然后是建筑的品质，我刚才谈得比较多了，我们用了绿色和环保的材料，政府现在也是倡导绿色、节能的建筑，像陶砖，除了刚才讲的，能保持长期的新鲜的外衣面，实际上还是节能，因为它采取了钢挂的工艺，陶砖是空的，能够保证太阳直接照射到表面后，传热达不到室内，室内的热空气或者冷空气可以通过陶砖起到阻热的作用，能保证冬暖夏凉，也是节能的。另外也是绿色的，因为陶砖粉碎以后，填到土里面，对土地没有任何的危害，容易风化，这都是我们所追求的，也是现在社会对未来建筑所倡导的。

“我相信中国的房地产应该是没问题”
【房天下】在今年上半年深圳市政府就说楼市下半年将会受控，现在已经接近年底了，房价一直还在涨，市政府又出来说，房价明年会受控，你怎么看待这种说法？
【总】房地产实际上一直是中国经济的支柱产业，虽然是没有列入到振兴行业，但是作为房地产业，它的一个行业带动很多行业，房地产对钢铁、水泥、建材这一类以及方方面面的行业都有带动。从国家保八的角度来讲，政府的政策都是很慎重的，尤其对房地产这块，以后的会更加审慎，今年以来，房价能够保持这样，和政府的政策的导向有关系，不能够大起大落，不希望大涨，更不希望大跌。第二从去年的大跌之后，很多发展商不愿意拿地，很多有地的更不愿意开工建设，一直到现在市场应该是供不应求的局面，存量的不多，现在很多房产公司在开工，加紧建设，像我们应该是在潮的时候开工建设，一直大家都不愿意建了。我相信中国的房地产应该是没问题，所以在越是别人感到恐慌的时候我们开工建了这个房子。

“ 来讲，这二、三十年应该没问题；自住的话，要量力选择户型”
【房天下】这段时间有个话题比较热，说政府从去年的时候开始实施一系列买房的优惠政策，这种优惠政策有可能到年底就要结束了，这时候很多买房的人心里就犹豫了，不知道该买还是不该买，您能不能给我们这些想买房的朋友一些意见？
【总】长远来看，房地产业如果从自住讲，人人肯定都需要买房子，中国人有一个传统都希望有一个家，这是从长远来看。第二是从中国的城市化进程来看，现在中国的城市化只有40%，美国已经达到90%甚至95%，中国现在的粮食已经年年增产，农业的人口应该大量地过剩，未来的这十年至二十年应该是中国的城市化进程迅速的阶段，所以城市的土地，尤其是农村向城镇、城乡向中小城市、中小城市向大城市、大城市又向一线城市靠拢的步伐也越来越迫切。所以长期来看，通过这二、三十年来看，房地产在中国会是好，所以来讲，这二、三十年我觉得应该没什么问题，但是对自住这块，我觉得还是要根据个人得能力选择户型。实际上现在的房子有一个现象，基本上是豪宅，豪宅卖得好，而且价格涨得快。我觉得豪宅更多的是一种炒作，一种投机，在的时候要审慎，但一般的置业者对精品的中小户型还是看中了就买。另外在区域上，我们这一块区域到CBD只要十几，那边的二十几已经到三、四万了，这块这样低的价格实际上是价值的洼地，值得。因为现在深圳三百多平方公里已经远远承载不了城市的各种的东西，扩关政府也已经喊了很多次，一旦扩关真正变成现实的时候，那边的房价又让很多人穷追不到。

“置业者可能考虑自住加 ”
【房天下】龙板目前是我们房天下比较关注的，你觉得想在那边置业的话，应该考虑哪些因素？
【总】龙板总体里讲，它分这几块，一个是梅林关口为的这一块，这一块是95年开发的，通过十几年的发展，人气比较旺盛，周边的房地产项目，包括我们早期开发的潜龙花园以及前两年开发的潜龙华城，周边的生活气氛已经很浓了，包括周边的天虹商场、肯德基、麦当劳，基本的生活已经比较方便，但是在关外，因为深圳是二元化的城市格局，关内、关外的发展确实是不太平衡，很多的基础设施完全落后特区内，包括道路、，现在很多房子贵，贵在资源，实际上景观资源一点不差，交通有一定问题，但是不是主要的问题。
     另外我们二线拓展区这一块，因为规划是超前的，它作为CBD的生活区CFD，这样一个区域内，它的规划超前，包括刚才说的客运站、，马上也要通车了，我们这个项目看楼的时候不是坐着，起码交楼的时候可以坐着去入伙，所以这一块未来的前景好，因为现在它规划了包括十几所，还有四十多个大大小小的楼盘，离站近，医院、、公园、剧院都有。但是现在尤其是规划发展得慢一点，这边的置业者可能考虑的是它未来的自住加，您可能买到其他的地方，现在比较成熟了，就像罗湖等一些地段，可能四五年前、甚至十年前到现在的价格虽然整体地价涨了，可房子并没有多少。但是香蜜湖，包括南山，几年前的房子和现在的房子价格差到四倍、五倍，甚至七、八倍，这样的差距，作为、置业来讲，从居住的角度，实际上房地产不单单是完全的居住，还有未来的，人人都希望自己买了房子以后，不但住了好了，还要。现在我觉得有能力的可以买两套，一套自己住，可能现在艰苦一点，但是未来涨了以后可以抛掉，那一套就轻松。

“看到亲手建的楼，亲手卖出去的楼，人们安居乐业的时候，我自己感觉幸福”
【房天下】后我们想请先生跟我们分享一下您的从业经验和从业心得？
【总】我从业就不好意思了，我是93年从事房地产，到现在应该将近17年，一开始的时候我在山东卖过房，在北京也做过销售，从初置业者的盲从，一直到现在理性的和置业的过程，对于我们这个我自己昨天也讲了，到梅林关，在业内我的感受应该是早的，因为我是1992年年底去的梅林关，无法想象那个时候的梅林关，我走了两个多，从福田走到布吉，从布吉走到布龙公路，打了一个的士，走到现在的万众城那块，我想到梅林关，的士不走，为什么不走？因为路是三米多的路，周围是一米多深的芦苇，的士司机说我不要你钱了，你让我回去吧，我害怕。后来实在没办法我们就下了车，走了很长时间，那个是很荒凉的一个山村。因为自己这么多年一直跟潜龙地产一样的潜心，原来有一个口号叫：潜心龙华十五年，是我们进入龙华的时候，现在是潜心潜龙十七年，一直在一个公司，一直在这个项目里，做了这么长的时间，对地产这个行业我觉得是一个有朝气，有成就感的事业，我们中间也有很多。可能其他的行业感觉不到这样的成就，每每看到我们自己亲手建起来的楼，亲手卖出去的楼，安居乐业的时候，我自己觉得跟客户一样感觉幸福。

【房天下】感谢先生接受我们的采访。谢谢！

视频实录

关键句：

1、市政府对这块地的规划超前，作为一个CBD的生活区，福田是深圳的CBD，但是CBD的人口怎么样聚众，就是这个地方，未来这个地方的人口规划是80万人，所以重要的一点是区域的。 2、曼海宁花园采用国际上环保、绿色、节能的材料。比如陶砖采取了钢挂的工艺，外衣面用陶砖，可以说是不老的建筑。 3、龙坂未来的一块地方实际上就是在二线拓展区，二线拓展区是深圳在中远期规划里龙华新城重要的组成部分，因为这块地方距深圳区CBD近的区域规划，现在深圳规划的光明新区、龙岗新区、大运新区和龙华新区来讲，这块实际上离CBD近。