新政下房产违约纠纷四起房天下律师团全程解答-深圳房地产门户房天下

　　随着一系列调控措施的出台，交易纠纷集中出现，退房行为等屡见不鲜。如果您在房产交易方面也遇到诸如此类的纠纷，欢迎将问题提供给我们，房天下将邀律师为您解答。[详细][参与]

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房天下调查：

1.你认为退房现象，主要的原因是什么？*

房价下跌的预期房贷政策紧缩而无法获得预期按揭贷款其他

2.如果你恰好在新政出台前买了房，现在是否想退房？*

是否看情况

3.以下哪点，是退房与否的顾虑*

交易进行到了哪个阶段，退房是否可行以及要损失多少卖方是否愿意在价格上做出让步房价会降多少，现在退房是否划算是否即便房价下降以后还会涨回来，退房有无必要其他

4.对于因房价下跌预期而想要退房的行为，你的立场？

不支持，这样要求退房有悖契约精神支持，政策变化造成的房价下跌属不可抗力，购房者有理由退房中立，市场交易可以有退出机制，但违反契约者须付出相应代价

案例1：买家退房，中介该不该收取？

	在买房前，中介承诺过会有一些购房优惠。后来因为首期款提高，买家决定退房，于是双方协商没收定金。但中介反过来说要收取一定的，这时候买家需要交吗？在此情况下，交是否合乎相关法律规范？[详细]

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没有签订正式的二手房合同之前，中介收取了不超过20%的必要费用，而不是。深圳市国土房管局公布的二手房预约买卖居间合同比较正规，是三方合同，关于中介的权利和义务专门作为居间服务的一部分章节，里面就有约定，如果签了本合同，就是预约买卖居间合同，居间方收取不超过应交不超过20%的必要费用，如果一方原因没有签订正式的二手房买卖合同，居间方应向守约方返还必要费用后，要求违约方赔偿。如果因居间方错或违约，致买卖双方求能签订《二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。如果已经签订了正式的二手房买卖合同，如果不是中介的原因导致未能实际完成过户的，不退回，本来是3%买卖双方各承担1.5%，现在一般卖方实收价都是买方来负担，守约方负担了后可以追究违约方的法律责任。[详细]

案例2：买第三套房不能贷款，定金和首期款是否没收？

	一个买房人买第三套房，但前面的两套房没有银行房贷的，他以为可以首套房贷款，如果按揭不成全额付款，房子是两百多万，定金和首期款交了六十万，结果现在完全不能贷，必须要把剩下的一百多万补齐，他肯定要退房，六十万要作为定金直接没收吗？定金和损失有区别？[详细]

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看六十万约定是不是定金,在房价上涨的时候，多出现的一房二卖现象，卖方给买方造成的损失可能还不止20%。前几年国土房管局的二手房买卖合同示范文本，关于违约金这一条在房价上涨或下跌的时候不利于赔偿，违约条款约定的是除定金罚则以外不再追究其他责任，如果有这条规定，上涨的时候一房二卖了，返还只有两倍定金。[详细]

案例3：未取得房产证是否可以认定二手房买卖合同无效？

	我经过中介和卖方签订了一个二手房买卖合同，卖方的房产是个预售商品房，签约时未取得房产证。现在我不想要这套房了，国家规定没有取得房产证的房屋不能出售，能不能以这条理由认定我和卖方签订的二手房买卖合同无效。[详细]

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预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，你和卖方签订的二手房买卖合同有效，只不过是等卖方取得房产证后才能过户给你。现在如果你违约不买，将承担合同违约责任。[详细]

案例4：因退房没有签订正式合同，中介现在要求支付合法吗？

	我在新政出台前和卖方签订了中介提供的他们自己印制的《二手房买卖合同》，现在因我贷不到款凑不到全额房款被迫退房，买方也同意我放弃定金而解除买卖合同。当时约定的是卖方实收价，和税金都由我承担。我和中介另外签了份居间合同，约定即使没有签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同也要支付，是成交价的两个点即2.5万元。现在我和卖方前面签的实际上是份预约买卖合同，因退房没有签订正式的买卖合同，中介现在要求支付2.5万元合法吗？ [详细]

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深圳国土房管局的示范文本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中规定居间方只能在买卖双方签订二手房买卖合同时才能收取，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方不得要求支付，只能收取必要费用（不超过应交总额的百分之二十），因居间方原因导致的除外。但如果签订的不是上面国土房管局的版本，实践中中介提供的预约买卖合同版本约定了成交价格、支付方式、交付使用时间、违约责任等具体事项，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质，签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同只是为了完成房地产登记中的正式合同文本的需要。合同法规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但你们签订的中介版本的预约买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，视为中介已经促成了合同成立，中介要求支付不违法。[详细]

案例5：约定7折优惠但实际变成85折，是否能解除合同？

	我在新政出台前购买了一套120平方米的首套房，当时我与卖方和中介三方共同签订了《二手房买卖合同》，补充条款中约定如果贷款利率享受不到7折优惠合同便自动解除，我已按合同约定时间和金额交了定金和首期款。现在银行通知我贷款承诺书已出来，但只能优惠到85折，我现在有权解除合同吗？[详细]

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你们合同已约定了解约条件是贷款利率达不到7折优惠时便有单方解除权，现在已达到这个条件你有权解除合同。你现在需要向卖方送达书面通知，要求解除买卖合同，退还定金并请卖方向银行解除首期款的。[详细]

案例6：借用他人身份证购房，是否存在法律风险？

	由于房贷政策越来越严格，我不打算在深圳买房，过几年回老家发展。近期有个好朋友正打算买第二套房，于是提出向我借用身份证拿去买房贷款，并签订协议声明这套房的一切事务与我无关。我跟他关系的确不错，但是心里还是很担心，不知道会不会存在法律风险呢？ [详细]

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对于实际买方来说，面临着一旦房价，名义买方“喧宾夺主”以及被名义买方债权人查封索债等风险，因为根据《物权法》规定，不动产实行登记公示制，名义买方因拥有合法的房地产证而成为法定业主，实际买方的业主身份无法对抗善意第三人;对于名义买方来说，面临一旦实际买方违约被卖方追究违约责任及按揭期间断供被银行起诉等风险，同时也必然造成日后自己购房被认定为二套，贷款困难的问题。 [详细]

案例7：同居分手后能不能对“共同财产”进行分割呢？

	离婚要分割共同财产，这是众所周知的。但是，同居分手后能不能对“共同财产”进行分割呢？一对同居时间长达10年的男女在结束同居关系后，分手时就“共同财产”的分割闹出纠纷。[详细]

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同居“共同财产”和婚姻共同财产并不是一回事。在司法实践中，同居关系如果财产在一方的名下，另一方主张对共同财产进行分割，必须举出充足的证据证明哪些财产是属自己投入的或自己的。因此，解除同居关系时主张分割财产的一方，负有沉重的举证义务，这通常是较困难的。一旦举证不能，分文难取。[详细]

各地纠纷：

上海：五成首付买不起若退房面临损失5万元定金 不少经济条件并不宽裕的购房者由于首付比例提升，于是只能无奈地在“赔定金与硬挤钱之间痛苦地徘徊”。

北京：办不下房贷退房者可不承担损失 中国消费者协会律师团团长邱宝昌表示，根据相关司法规定，受房贷新政影响出现不能履行合同的情况不存在违约问题，房屋出卖人应该退还购房者的首付款和定金。

广州：退房潮"暗流涌动" 新政后房产纠纷不断 有媒体报道称新政出台后广州退房暴增了近50倍，虽然随后广州市国土房管局紧急出面澄清，证明是一场虚惊，但官方公布的统计数据仍显示退房比平常多。

南京：开发商忙着降备案价格购房者忙着毁约或退房 自房贷款新政出台以来，仅仅一个月，南京楼市就发生了立竿见影的变化。开发商纷纷修改备案价格，调整销售计划，购房者则开始毁约或者退房。

杭州：筹不到首付可否退房? 房产违约六大典型纠纷 遭遇“一年纳税证明或社保缴纳证明” 办不出房贷，异地客要在杭州退房。

武汉：楼市红绿灯买房360解析房产纠纷怪象 从置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。

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退房须知：

在签订正式房地产买卖合同后，购房者是否可以要求退房？
在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果开发商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任；如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。

办理退房合同注销须收哪些费用？须几个工作日？
一、办理退房合同注销须收手续费。按建筑面积收取。
二、办理预售证需10个工作日，办理增减名、退房、楼花转让需5个工作日。

保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。

办房产证前退房更省事 业主是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

退房流程：

·步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。
·第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。
·第3步：将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

律师建议：

·，买房一定要在合同上注明条款，如果赔得多就是血的教训了，对按揭预期有想法，不一定想按揭就按揭成的，明确有按揭不成的处理方式，千万不要选择一次性付款。按揭成数降低，差额在一定范围内可以补齐，要约定你有权解除，也不一定补齐，如果你有能力增加首期款也可以交易。
·第二，对于中介的口头承诺还是这样，不要相信中介的口头承诺，一定要行文。
·第三，对于已经发生的事情，作为买方来说及时通知，不管是违约还是不可抗力还是买不成了，时间通知业主，避免给他造成更大的损失。