刘光金

　　广东省房地产业协会副会长刘光金

　　自4月17日“严厉调控”政策出台之后，全国楼市经历了约半年的观望。8月份深圳刚需爆发，楼市掀起了一阵购房热潮。9.29二次调控利剑再出，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。
　　在9月29日国务院所属部委下发新一轮调控政策后，深圳、上海、厦门等地的“限购令”纷纷出笼。
　　与此同时，财政部、国税总局、住房和城乡建设部亦着手准备房地产税的推进工作，并启动了对房地产税会签的相关程序。楼市调控的序幕正在徐徐拉开。
　　“调控政策”接踵而至，房地产市场是余威未尽还是急转直下？新政背景之下开发商将如何应对？购房者选择何种物业？
　　带着这些疑问，房天下采访了三正地产总经理、广东省房地产业协会副会长刘光金，一同探讨新政之下的房地产发展之路。[详细]

刘光金简介

刘光金，广东省房地产业协会副会长，东莞市房地产业协会副会长，三正集团副总裁，三正房地产开发有限公司总经理。人物背景：1981年－1984年江西省景德镇市委科员；1984年－1987年江西省景德镇市计委、计划科副科长；1988年－1991年江西省景德镇市委外资科科长；1992年－1993年江西省景德镇市外资室主任；1994年－1995年江西省景德镇市招商局副局长；1995年－1997年广东省清远开发区项目引进办主任、招商处长；1997年－现在广东三正集团有限公司副总裁兼东莞市三正房地产开发有限公司总经理。

采访实录

采访: 叶翠萍／拍照:石真真／视频:刘远辉
时间：2010年10月18日下午
嘉宾：广东省房地产业协会副会长刘光金

采访实录：

★二次调控：政策力度大持续时间长

【房天下】：感谢三正地产总经理，广东省房地产业协会副会长刘光金刘总接受房天下的采访，探讨新政背景之下的房地产发展之路。继4月份“严厉的调控政策”出台之后，9月29日有关部委再次出台了二次调控政策5措施。请问您认为二次调控政策在力度上有何不同？对楼市的影响将会体现在哪些方面？
【刘光金】：9月29日的调控是在4月份调控政策力度上的加码，而且力度较重。假如政策执行力度大、持续时间长，那么二次调控必将对楼市产生重大、深远的影响。
　　二次调控政策对房地产市场的影响主要体现在两方面，一是全面收紧楼市信贷；二是对房价上涨过快的城市实施限购。从国家层面来讲，二次调控政策释放出两个明显的信号：
　　一、加大力度扭转当前投机成分较重的的楼市态势，让楼市完全回归到正常状态，即房子的主要功能回归到解决老百姓的居住问题。
　　二、通过调整楼市来协调居民的房屋分配和二次分配问题。假如个人拥有多套房产，那么也将向国家多交税。
　　很多人认为楼市的多次调整都是“换汤不换药”，但是我认为调控政策不在于有多新，而在于它的力度有多大。如果力度够大，一条政策就足以起作用。如果力度不够大，或者持续性不够，那再多政策也没作用。
　　从国家态度和信号上来看，我们理性的相信二次调控政策是严肃的、持续的、力度强大的。

★二次调控意图在于打击需求

【房天下】：刚刚刘总提到，目前国家的调控意图明显。但是二次调控条款中指出要“提高首套房首付比例”，有购房者认为这一举措将误伤刚需，而对、投机影响反而不是大，对此您如何看待？
【刘光金】：首套房首付比例提高以后，在购买首套房的时候部分人的负担、压力会增加，导致延缓甚至放弃购房。国家希望通过该政策在短期内加大调控楼市的力度，所以我相信执行时间不会持续太久。假如楼市回调，国家应该会放宽对首套房首付比例的限制。相比于二、三套房的信贷限制，“首套房首付比例三成”的执行力度不会过于严格。
　　至于“限购令”何时会纠正修改或终止？我认为如果楼市成分过重，投机成分没有退出，楼市政策就会一直持续下去。
　　只有国家的配套政策（房产税）跟上步伐，楼市平稳持续的发展，国家才有可能调整“限购令”。

★“限购令”下成交大幅下降房价或将“走软”

【房天下】：截至目前，全国已有10余个城市推出了“限购令”，您认为在“限购令”的影响下，楼市的成交是否会大幅下降？房价将会有何变化？
【刘光金】：不容置疑，“限购令”的出台将导致楼市成交量在一定时期内大幅萎缩，至于价格是否回调要等待进一步的观察。
　　房价的变化是一个综合性的问题，取决于多方面的因素：
　　一、开发商手上资金是否充裕。
　　二、国家资金整体流动性是否继续宽松。
　　三、人民币是否继续和热钱是否大量流入国内。
　　四、国内的物价总体水平是否持续上涨。
　　如果国家推出房产税以后，成交萎缩的持续时间较长、资金流动性有所收紧、人民币的幅度较弱，那么房价“走软”的趋势也会出现。

★资金充裕开发商没有动力

【房天下】：二次调控在深圳秋交会举办之前突然袭击，对很多预计在年前推盘的开发商来说是一个不小的挑战。请问刘总您认为二次调控是否会促使开发商对定价、推盘进度进行调整？开发商应该如何应对这场新政呢？
【刘光金】：对于二次调控，每个开发商理解不同。开发商会根据自身目前要推向市场的物业量、资金压力，以及未来的开发来确定战略布局。对于新盘来说，开发商在定价上或许会受到影响。近几个月，不排除个别开发商会因为资金等原因推出低价位物业。但是自从今年4、5月份以来，很多开发商销售量急剧攀升，回收的大量资金将会使其度过一段流动资金宽松的时期。在这种情况下开发商没有大幅促销的动力，也不会采取一些过激手段去促销。
　　
★东莞出台“限购令”“土地税”意义不大

【房天下】：深圳限购令推出以后，部分客逃离深圳转而选择到周边城市买房，我们应该如何理解政策对莞惠楼市的影响？东莞出台相关政策的机率大吗？
【刘光金】：从目前来看，“限购令”对深圳楼市影响很大。深圳持有两套、三套以上物业的人很多，在深圳市区不能购房的情况下，他们会寻找新的购房地区如惠州、东莞，甚至是内地城市。至于东莞是否会出台相关政策，我认为可能性不大。
　　在过去的几年里，东莞楼市一直保持相对平稳的发展态势，在这一波楼市行情中，涨得比较快的也仅仅是区的几个楼盘，同时众多东莞楼盘的品质并不低于深圳楼盘，从这个意义上来说，东莞出台“限购令”的意义不大。
　　同理，上海出台的“土地税”是试图打击带头提高房价的一些企业开发商，而早期该政策在珠三角地区的执行力度就很严格，加上政策的执行难度比较大，所以“土地税”对发展商的资金链和市场行为不会有太大影响，对楼市的影响也很有限。
　　
★房产税的出台势在必行绝不会不痛不痒

【房天下】：近三部委启动房产税的会签程序，试点工作将在下阶段展开，这意味着“空转”多年的房产税将在近期落地。请刘总为网友解读一下，房产税出台的意义何在？有可能以何种形式征收呢？
【刘光金】：目前来看，房产税的出台势在必行，只是时间问题，而且这个时间不会很长。而房产税的推出对楼市的影响则取决于房产税征收的幅度和范围。目前坊间有很多种说法，以我个人看法，房产税征收的税率不会太高，但也绝不会不痛不痒。
　　房产税是一项持续性的税收政策，征收额度过高会对物业持有人造成过重负担，对整个国家的居民消费也带来一定压力。算一笔账，在深圳花200万只能买到80、90平米的房子，交纳的房产税却高达16000元，对于只能买此类型房屋的家庭来说，压力就增大很多。
　　至于房产税征收范围，我们预测：征收范围仍以套数为标准。既是首套房，又属于普通住房的家庭，国家免征房产税。拥有一套或一套以上房产，无论面积大小都要征收房产税。房产数量越多或面积越大，缴纳税费的额度就越高。
　　从这两方面来分析，房产税的可操作性比较强。

★“中国楼市只涨不跌”的观点是错误的

【房天下】：在系列“调控组合拳”之下，广大购房者也陷入了观望与恐慌中，您认为何时是购房时机，购房者应选择哪种类型的产品呢？
【刘光金】：首先大家要认清楼市态势，“中国楼市只涨不跌”的观点是错误的，没有只涨不跌的商品。日本20年以前楼市疯涨的时候，没有任何人相信日本的楼市会回调，但终它回调了，而且一回调就是20年，可以说全很多人都预计不到。
　　对于深圳部分低产来讲，限购令下不加选择盲目买楼的风险很大。未来几十年间房屋总体价位呈上涨趋势，但承受的波动次数、幅度以及力度对购房者刺激很深，加上以美国为首的经济体在大量印钞试图让货币贬值，所以对于那些渠道不熟又打算进入楼市的购房者来说，一定要把握好时机和地区。
　　谈到时机，我认为任何时候都很合适，但是在地区选择上切忌盲目跟风，一定要牢牢把握几个标准：
　　一、存在巨大泡沫、投机者众多的区域不要选；自住与出租人群较少的区域也不宜。
　　二、考虑和自住两适宜的地区。
　　三、选择不可替代的产品，注重物业的性和稀缺性。
　　我建议购房者根据以上标准去分析判断哪个区域物业合适。至于惠州还是东莞哪个城市适宜，我个人还是主张深圳人尽可能多关注东莞楼市。

【房天下】：感谢刘总接受房天下采访，为房天下友深刻解读了新政的内涵，同时也提供了很多宝贵的购房建议。谢谢刘总。

视频实录

刘光金经典语录：

　　1、调控政策不在于有多新，而在于它的力度有多大。
　　2、自今年4、5月份以来，很多开发商销售量急剧攀升，回收的大量资金将会使其度过一段流动资金宽松的时期,在这种情况下开发商没有大幅促销的动力，也不会采取一些过激手段去促销。
　　3、如果国家推出房产税以后，成交萎缩的持续时间较长、资金流动性有所收紧、人民币的幅度较弱，那么房价“走软”的趋势也会出现。
　　4、房产税的出台势在必行，只是时间问题，而且这个时间不会很长。以我个人看法，房产税征收的税率不会太高，但也绝不会不痛不痒。
　　5、“中国楼市只涨不跌”的观点是错误的，没有只涨不跌的商品。