[摘要] 尽管楼市呼声一片，但经过了2008年引发的负面风波，房企至今对讳莫如深。
销售回款速度放缓
一直以来，万科始终坚持快速周转的原则，再加上楼市调控的影响，近两年来万科对一线公司的要求是积极卖楼。但数据显示，进入2012年后，万科正面临销售速度放缓的难题。
今年1月，万科销售金额为122亿元，同比下降39.3%；销售面积119万平方米，同比下降28.1%。这是5年来万科开年销售下降。2月份，万科月度销售额73.4亿元，环比1月下降近40%。
在销售速度下降的同时，万科的销售回款周期也在加长。2011年，在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
目前，贷款和销售回款是房地产行业主要的资金来源渠道。2011年，房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅为15.1%，为历年来的点。由于销售速度的下降，开发资金来源中，主要由销售回款构成的“其他资金”比例也较2010年下降2.2个百分点，较2009年下降5.5个百分点。
在上述两项指标的下降使得房地产行业的资金压力明显加大。万科的对应之策是积极销售，谨慎拿地，这也暗合了郁亮“多卖房，少拿地”的策略。
3月再现优惠促销
2012年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施促销？郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不，只是积极定价。
积极定价策略是否意味着？对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略，具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。
实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了促销的迹象。
去年7月，深圳万科推出“万团大战”之后，促销也开始升级。据悉，9月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的5000元升级至10000元。
10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了10套110平方米一口价单位，总均价150万，这意味着单价由原来的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11月推出均价万元左右的非毛坯房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右，幅度约为10%。
2012年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度的动力逐渐增加。
3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此，深圳业内人士认为，这就是变相。
实际上，对万科来说，销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况；另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产率和股东。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
