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二手房交易迅速升温 楼市调控应多手段保护刚需

中国证券报   2013-03-12 11:36

[摘要] 近期,在楼市调控新“国五条”出台后,部分城市二手房市场交易迅速升温。分析人士认为,未来各地出台的房地产调控细则在持续抑制投机的同时,也将在引导预期、降低交易成本、扩大住房保障范围等方面注重对刚需的保护,从而稳定房地产市场走势。

近期,在楼市调控新“国五条”出台后,部分城市二手房市场交易迅速升温。分析人士认为,未来各地出台的房地产调控细则在持续抑制投机的同时,也将在引导预期、降低交易成本、扩大住房保障范围等方面注重对刚需的保护,从而稳定房地产市场走势。

信贷与税收政策向来是楼市调控的“利器”,在抑制楼市“虚火”方面起到重要作用。从房地产市场的长远健康发展而言,差别化的信贷和税收政策无疑是抑制投机、保护刚需的必要手段。

但在一个供不应求的市场中,以增加交易成本的方式推出楼市调控手段,往往终将成本转嫁到购房者身上。

目前,限购措施已将大部分投机需求挤出,作为市场主力军的刚需容易成为“受伤者”。

但此次调控情况有所不同,各地可能更加注重综合运用多种手段实现对刚需的保护和差别化对待。

地方政府已经认识到,如果房地产调控对刚需和投机“一刀切”,那么市场在经历短期爆棚之后,必然迎来交易冰点。

这不仅会造成市场的大幅波动,波及房地产及其上下游数十个产业,也会影响经济形势和资本市场的稳定,不利于城镇化推进。鉴于此,各地在落实调控细则的过程中,将针对刚性需求的特征,结合当地的市场实际,给予一定程度的保护。

,对于二手房交易个人所得税按差价的20%征收,各地有望划定免征门槛。不妨保留“居住满5年且为自住房产出售”的免征条件,同时参照房屋的售价、面积、购买年限等因素,设定免征门槛。

第二,在核算家庭购房套数时,有望以“认房不认贷”作为标准。当前不少地方在界定二套房时,实施“认房又认贷”的标准,只要此前有过购房和贷款记录,再次购房时便算做二套房。

对于以旧换新、以小换大的改善型购房者来说,将大大提高购房成本。为保护上述购房群体,可将标准调整为“认房不认贷”,即在购买新房之前,只要将家庭名下的房产出售,仍可享受首套房政策。

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