[摘要] “今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的”，2月20日，佳兆业主席郭英成在2013年度业绩会上如是预测今年的房价走势。
以下为佳兆业2013年全年业绩会现场问答实录整理：
现场提问：请问公司今年的销售目标是多少？另外在目前主要城市房价普遍上涨的背景下，您觉得今年的市场价格会有哪些方面的变化？
郭英成：我们每年在销售规模上会保持20%左右的增长，所以今年我们预计的销售目标应该在300亿元左右。至于今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的，不过一二线城市的影响比较有限，我个人觉得今年一线城市还是会略有增长，幅度在10%左右；二线城市我觉得会比较平稳，价格能否上涨则要看具体楼盘的品质、区位及营销等全面情况；三四线城市竞争则会比较激烈，主要是因为供应量比较大，同时需求又有限，所以我们对三、四线城市是持不乐观态度。总体来看，今年一二线和三线城市的市场挑战都是存在的，但我们还是会抓住各种机会，包括营销、拿地、以及我们自身的负债水平等方面去实现公司更好的发展。当然，作为房地产行业从业者，我们还是希望房地产能稳健发展，以平稳为主，不希望大起大落，这样对市场波动影响会比较大。
现场提问：公司年报显示2012年的拿地支出是45亿元，2013年大幅增长至141亿，其中大约七成是在一二线城市，请问今年公司的拿地计划又是如何安排？在政策方面您又怎么看？
郭英成：中国的区域房地产市场存在不平衡性，我们去年也曾有过研究，所以我们会针对本身所在区域的土地储备量情况和销售情况来拿地。而今年的房地产市场在周期性方面面临相当大的考验，是阶段性升幅调整是存在的，但从长远来看，中国房地产市场前景依然是乐观的，尤其是一二线城市。
关于我们今年的拿地原则会有两方面，一方面，我们目前进入的一二线城市几乎每块地都是四五十亿以上的价格，竞争也激烈，因此我们会加大力度，寻找合适的合作伙伴。一方面，我们还会加强收购合并，尽量避开高度竞价的竞争。我们去年就借此获得了一些合适的土地，而整体上来讲，并购比起公开土地拍卖还是有很多。总体而言，我们会根据今年的销售目标和销售情况来我们拿地的步伐，但总的基调是比较稳健，同时也会谨慎。
现场提问：公司在2013年上半年发行了不少美元计价的优先票据，其中一部分是用于偿还以前旧的债务，但今年市场都在预测随着美国量化宽松的退出会影响资本市场的热度，请问这种大环境的变化是否会影响公司的融资，同时对融资成本是否也有影响？
谭礼宁：其实从我们公司的角度来讲，去年上半年的融资动作都是比较主动的，这不管是房地产板块还是其他板块来看，我们都是比较主动的。也正是因为大家对今年资本市场的看法不是那么乐观，所以我们去年的融资动作在目前看来其实是比较有成效的，并且去年公司的拿地几乎都是在再融资之后。
经过去年的融资后，我们公司近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿人民币的债务，目前我们一个月的销售额都差不多是这个水平，所以我们在去年敢于大幅增长的拿地就是预料到公司现在的债务水平还是比较合理。刚才提到美国收紧量化宽松政策，从我们公司的角度来讲，由于需要再融资的债务已经全部做完了，所以我们短期内不会有任何再融资的压力，而且去年发债的价格相对今年而言算是比较的。
现场提问：公司年报显示今年的毛利率是有一些上升的，但净利润率却跌了一些，请问这是什么原因？现在大部分开发商主打的都是小户型的刚需产品，这是否会对公司的毛利率产生影响？
管理层：其实在我们的财务报表中，一些譬如评估、损益之类的资金，我们在入账时都会把它们撇除，如果不计这部分的话，我们的核心利润率是比上年有提升的。
郭英成：关于刚性需求，其实各大开发商都在涉及，而我们的产品有七成以上都是属于刚性需求的。其实刚性需求的产品要求会简单一些，但毛利率却并不低。我们今年还会考虑在旧改的范围内做一些社区的养老和医疗，并且这一块国家和各大城市的政策都是很支持的。同时，我们也想试一下仓储物流，因为国家有很多政策支持在旧改区域做仓储物流，而养老和医疗会完善整个区域的配套，因此我们今年会适当增加这方面的尝试。
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