[摘要] 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。
北京、上海、广州、深圳四大城市主要调控措施对比
（一）四大城市历年主要调控措施成效
从近十年四大城市的调控政策来看，主要是以严格执行出台的各种政策为主，地方政策起辅助作用。房地产宏观调控政策大体可以为分三类：行业政策、金融财税政策以及保障房政策。从四城市出台的政策效果来看，也呈现出不同，北京为平衡，三种政策都取得不错效果；上海、深圳的金融财税政策效果为显著；广州则是行业政策表现为突出。
北京是中国房地产调控政策的风向标城市，每出台一个政策都会引起瞩目，其调控也全面、严谨。十来年的调控几乎涉及房地产领域每个环节，率先出台的“限外令”、“限购令”等行业政策影响深远。
上海作为房地产调控的重点城市，一直根据调控政策的精神，采取了一系列具体政策和措施，对房地产市场进行了有效的调控，并取了得一定的效果。如上海市大规模的郊区化发展给房价调控带来了极大的便利，根据上海市统计局公布的数据，2012年外环外房源的销售面积达577.82万平方米，占上海全市市场化新建商品住宅销量的比重高达70.6%。
近十年来，广州房地产调控主要以贯彻调控精神为主，并且根据本地房地产市场的发展出台了部分较为有针对性的调控措施，如土地、住房预售、市场综合治理等。是广州国土资源和房屋管理局2012年通过官方微博透露，对市区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当的限制预售规模、控制交易节奏的措施。广州市由此开创新建商品房“限售”的先河，努力平衡由于结构性失衡导致的全市均价上涨，并积极引导开发商进行合理定价，稳定房价预期水平。从广州近十年的调控政策来看，此政策对房价的平稳发展为有效。此外，2011年广州版新“国八条”创新规定从化和增城暂，当年前11个月全市网签同比减少12.1%，均价同比2010年上涨2.5%，顺利完成年度调控目标。
行业政策主要起规范市场作用。从近十年四个城市的行业政策来分析，深圳地方行业政策在预售环节取得不错的效果，如禁止“”、“深15条”等，虽然对房价没有起到完全遏制作用，但通过对成交量的影响，一定程度上抑制了房价的快速上涨。此外，一些没有官方发布，但实际执行的行业政策也在短期内对市场成交量有较明显的影响，如2011年4月在实际预售中的“限价令”，即对每个项目进行价格上限限制、分制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售；以及“现售令”，即个别高价盘不能取得预售许可，无法在商品房竣工前以期房形式销售，而转向以现房形式出售。
1.金融财税政策起立竿见影作用。从房地产调控来看，金融政策基本完全按国务院要求执行，但地方的税收政策影响巨大，成为近十年有力的调控政策。深圳方面，税收是影响房地产市场直接、有效的政策，一是交易环节的税收政策，如2011年6月9日深圳市地税局出台的按评估价征收个人所得税的政策 ，规定深圳二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税。这项措施导致当年二手房成交量同比下降四成，并创下三年新低。再如上海的房产税，2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，成为批征收房产税的城市，从当年月度供求比来看，上海从2月开始连续9个月月度供求表现为供过于求，2-12月全市新建商品住宅平均供求比仅1:0.63，销售率仅六成。
2.从金融财税政策对市场的影响效果来看，无论是税收还是其他金融政策，对市场的影响都能起到立竿见影的作用，是房地产调控有力的武器。对比四个一线城市，虽然上海、重庆的房产税对楼市影响并不十分明显，但指明了这是未来房地产调控的方向。
保障房政策尚需逐步完善。在四个城市中，北京对保障房的调控是完善的，近年来一直按照“低端有保障、中端有支持、有市场”的总体思路，加快实施保障性安居工程，逐年加大保障性住房建设力度，通过多种方式解决中低收入家庭住房困难。但即便如此，北京的保障房市场依然得不到市民的认同，皆因“僧多粥少”。
从建立房地产调控的长效机制来看，保障房是重要的一环，在未来房地产发展中将成为重中之重，也是地方政府调控的着力点。
（二）房地产调控政策的民意调查分析
近年来，房地产市场一边是调控政策频出，“严”、“组合拳”、“限购、限贷、限价、限外”等相继出现，但另一边却是房价节节攀升，老百姓对政策既失望又寄予厚望。为了解市民对近年房地产市场调控政策的评价及未来寄望，国家统计局深圳调查队联合腾讯大粤网、新浪网、房天下三大主流网络媒体，开展“房地产调控政策调查”，收集调查问卷15212份，希望通过统计分析，为房地产市场找到既符合市场特征，又符合市民需求的调控政策。
近半数受访者认为现有政策力度不够。从调查结果来看，48.0%的受访者表示近年房地产调控政策“不够猛烈，期待更多新政出台”，在各选项中占有比例。从各城市来看，北京、广州、深圳选择“不够猛烈，期待更多新政出台”的受访者在选项中所占的比例均，占比分别为65.5%、40.6%、60.4%。而上海这一选择占比第二，为26.2%；选择为“有好有坏”，占35.0%，反映出一方面上海民众对政策的理解较为理性，另一方面也是对作为四城市中房价值的一种肯定。
1.“四限”与信贷政策调控效果较为明显。在评价近年来有效的房地产宏观调控政策中，33.9%的受访者（见图3）选择“命令，如限购、限贷、限价、限外”，是占比的选项。“四限”主要针对投机行为，而从受访者的政策建议来看，严格打击投机也是政府应继续加大力度的方面。具体到各城市，表现略有不同，其中北京、广州市民偏向“命令，如限购、限贷、限价、限外”，分别占45.1%、33.3%；深圳市民偏向“信贷政策，如提高首付与利率”，占36.7%；上海市民选择较为分散，认为各主要政策的影响较为平均。
2.四成受访者认为未来应继续加强调控。对于未来的房地产宏观调控政策走势，受访者选择的选项相对有较多分歧，但依然有超过四成（40.3%）的受访者选择“继续加强调控，直至房价下降”，与前面的48.0%受访者表示近年房地产调控政策“不够猛烈，期待更多新政出台”较为一致。在各城市中，北京、广州、深圳选择“继续加强调控，直至房价下降”的受访者所占比例均为，占比分别为52.4%、33.6%、47.5%。而上海同样较为分散，选择“逐步放松调控，直至取消调控”、“继续加强调控，直至房价下降”、“维持现状，适时适度微调”的比例相当，分别占28.4%、27.9%、23.5%，说明上海市民既支持继续执行现在有效的政策，又希望出台新的有效管制。
超过七成的受访者赞同第二次购房征税。无论是近十年的调控政策分析，还是本次调查结果，都显示了税收政策在楼市调控中的重要性。对于第二次购房征税，超过七成（72.9%）的受访者表示应该征税，且赞同征重税的占大多数，37.7%的受访者选择“应该征15%”，另外，“应该征10%”、“应该征5%”的分别占16.7%、18.5%。具体到各城市，表现出较大的差异性，深圳54.9%的受访者选择“应该征15%”，是赞成征重税突出的城市；北京则表现两极分化，“应该征15%”、“不应该征”的各占45.0%、41.4%，强烈体现了买与不买二套之间的态度差别；上海是赞成第二次购房征税比例的城市，共92.1%的受访者赞同征税，但税率分歧较大，赞成“应该征5%”的占比相对较高，为37.2%；广州受访者选择“不应该征”的比例，为42.5%，以“老广州”为主要人群构成的广州，自然而然有更多的第二次购房需求。
受访者认为应该保留“限购令”与“限价令”。2010年以来，房地产调控政策层出不穷，为显著的是“四限”，即限购、限贷、限外、限价，其中限购与限贷在范围铺开，成为“严”调控的标志性政策。而限外及限价则是地方行为，是“限价令”，在众多城市中成为完成年度房价调控目标重要的命令。在“四限”政策中，35.0%的受访者认为应该保留“限购令”，而选择应该保留“限价令”的占受访者总人数的31.3%，两项共占66.2%。希望保留“限价令”的受众寄望房价能实实在在地回落；希望保留“限购令”的则期待市场少些投机者哄抬房价的行为。具体到各城市，受访者的也略有不同，深圳市民希望保留“限价令”，占比为50.2%；北京与广州则与四城市总体水平较为一致；上海市民希望保留“限购令”、“限贷令”，占比分别为44.4%、29.0%。
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